近几年，房地产行业的一个典型特征是规模房企的门槛和行业集中度均在不断提升，强者更强的趋势明显， TOP30 房企内的竞争尤为激烈。进入 2017 年以来， TOP30 房企继续保持了领先优势，更多房企也开始奋起直追，目标不断调高，速度不断加快。
2017上半年房企销售金额同比增长TOP10
数据来源：CRIC
每家房企都有自身特色，也都有各自的发展路径，但无独有偶，探寻这些房企的快速发展之路，或多或少总能发现一些共同的特质。在冲千亿、拼规模时代，这些共同特质或许亦能提供一些思考。我们盘点了其中的一些房企，上篇已介绍了旭辉、阳光城、中梁；本期为中篇，为大家带来的房企案例为中南置地、新城控股、福晟集团。
中南置地：冲刺千亿， 2020 年建成 5 个百亿级城市公司
黑马之路：两年之间业绩翻倍，排名蹿升 20 位
2015 年，中南置地全年销售额 229 亿，到了 2016 年已实现全年销售额 502 亿，业绩翻倍，排名也从 2015 年的 42 强蹿升至 23 强。中南置地的黑马之路可以说是从 2014 年开始的，不再偏安一隅，从江苏走向长三角； 2016 年，中南置地将总部从江苏南通搬迁至上海，由此也开启了全国化的快速扩张。
中南打法：高周转「 3 先 6 快」和「 5U+ 」体系
在快速扩张的进程中，中南置地一直坚持高周转路线，并为此提出了「 3 先 6 快」策略：「 3 先」即先获得土地信息，不要等到挂牌的时候才知道；拿地前就要先把方案规划出来，地一旦拿下来，第二天就可找规划局报方案；先招标，先确定队伍。「 6 快」则是规划设计要快、报批报建要快、融资要快、销售要快、回款要快、班子组织要快。通过「 3 先 6 快」策略实现资金的快速周转，要求从拿地到首次开盘只要 6 个月时间；针对不同城市也规定了不同的现金回正周期：一线城市从拿地到经营性现金流回正时间为 12 个月，二线城市为 9 个月，三四线城市则为 7 个月。
中南置地城市布局
资料来源：企业官方
中南置地实行「布局一二线，巩固三四线」的城市布局，强调市占率和城市深耕，除此之外，还对品牌做了战略升级，在 2016 年推出了「 5U+ 」价值体系，从「建筑、精装、配套、物业、人文」五个关乎城市健康生活的核心需求出发，打造「无忧家、优享佳、全邻配、比邻好、友乐邦」五大体系，通过此次升级提升了品牌形象并进一步强化了产品力。
中南置地「5U+」体系
资料来源：企业官方
最新目标：全力冲刺千亿， 5 个百亿级、5 个 50 亿级城市公司
2017 年前三季度，中南置地实现销售额 626.7 亿，排名 20 位，前三季度新增土地面积 1003 万方，这也为中南置地冲刺千亿备下了充足粮草。按照中南置地规划，到 2020 年，将建成 5 个百亿级的城市公司， 5 个 50 亿级的城市公司，一、二线城市销售额占比超过 80% 。
为此，中南置地在公司内部进行了项目跟投制和力度颇大的薪酬改革，以激励城市公式完成预设目标。概括来说，中南置地的激励措施可分为两个方面：一是全面挂钩，利益捆绑。城市公司总收入跟城市业绩规模、利润全面挂钩，项目越多，业绩越好，利润越高，城市总的收入就越高，奖励自然越高；二是城市竞争，优胜劣汰。打破各城市公司属地限制与保护，在城市公司之间展开全面 PK ，谁强谁胜出，谁弱谁淘汰。中南置地希望通过这种方式在冲千亿时代打造 10 支城市王牌军。
新城控股：千亿大新城战略， 2020 年开 100 座吾悦广场
黑马之路：近三年复合增长率达 36.8% ， 2016 年翻番
2011 年，新城业绩破 100 亿， 2013 年破 200 亿， 2015 年又破 300 亿，开启了持续的增长。到 2016 年，新城实现全年销售额 685.2 亿，相比于 2015 年的 323.8 亿，直接翻倍挺进 15 强。据了解， 2017 年新城可售货值达 1520 亿人民币，完全具备了冲击千亿的战斗实力与粮草储备。
新城打法：踏准节奏，住宅商业齐开动，推行「 1+3 」城市布局
新城的快速增长离不开其对市场行情的把握与合理的城市布局。新城起家于长三角，通过在此区域的深耕赶上了大市，使得其业绩迎来了爆发。长三角重点城市对新城业绩的贡献率极高，比如苏州、上海、南京、杭州四城，分别贡献了其全年销售额的 20.3%、13.4%、11.9% 及 6.7% ，总计超过 50% ；而长三角所有城市的业绩则占到了其全年销售额的79%，可见其城市布局的优势。
新城控股「双轮驱动」模式
资料来源：企业官网
除了不断增长的住宅开发业务，新城商业的布局也可谓马不停蹄。截至目前，新城控股已在全国 45 个城市布局了 53 座吾悦广场，其中已开业 17 座，主要分布在上海、南京、青岛、长春、西安、长沙、重庆、等大中城市，已高于大悦城，接近华润万象城数量。
新城商业目前布局
资料来源：企业官网
在高速发展的背景下，新城也升级了其城市战略，计划形成「以上海为中枢、长三角为核心，向珠三角、环渤海及中西部地区扩张」的「 1+3 」战略布局，以此推进其全国化进程。
最新目标：实现千亿， 2020 年开 100 座吾悦广场
2017 年前三季度，新城销售额 749.13 ，排名 15 位；前三季度新增土地面积 1950.6 万方，排名 6 位且长三角占比 66% ，保证了土储质量，这也为其实现千亿大新城战略奠定了深厚基础。
在 10 月份举办的新商会上，新城提出了新的商业目标：到 2020 年，将开 100 座吾悦广场。根据新城的规划蓝图，商业将成为千亿大新城战略中举足轻重的中流砥柱，全面实现住开、商开双轮驱动的合势。新城还在新商会上还发布了全新的「吾悦」商业品牌形象，以及吾悦产品 4.0 ， 2018 年后的所有项目都将以 4.0 版本的全新面貌入市。
吾悦广场全新品牌形象
为了实现千亿大新城战略，新城内部也制定了相应的激励措施。据了解，其住宅开发事业部的合伙人跟投项目累计达 34 个项目，超过 3500 人次参与跟投，与此同时，新城还发布了「同心共创、共担、共享」激励新模式，在确保项目利润达成既定目标的前提下，拿出项目利润的 20% 分红给城市公司和项目团队。商业开发事业部则围绕利润制定项目奖金包，以此调动团队积极性，同时也在积极研究新的激励举措和办法，梳理从土地拓展到项目交付的过程中如何实现有效、及时的激励。
福晟： 2020 年实现千亿，未来十年地产销售达到 8800 亿
黑马之路：「飞一般」的拿地节奏，前三季度新增土储排名第七
2017 年前三季度，福晟新增土地面积 1429.2 万方，排名第 7 位。近两年的时间，福晟接连在深圳、广州、郑州、福州、漳州、武汉、中山、珠海、惠州、天津、宁德等城市地拿下了 70 多个项目，总土地面积达 1680 万平方米，总建筑面积 3800 万平方米，总货值 6500 亿元。
福晟打法：成立拿地「飞虎队」广积粮草，实行「 3691 」高周转模式
如此快速的拿地节奏和深厚的土地储备，得益于福晟在 2015 年成立的拿地王牌军——飞虎队。飞虎队由福晟集团董事长亲自挂帅，目前下设十支大队，已经拥有 300 多名飞虎队员，专注于拿地任务。
福晟集团飞虎队
资料来源：企业官方
飞虎队还拥有一套独立的奖励机制。飞虎队成员分为正派飞虎队和兼职飞虎队两类。兼职飞虎队根据每年的拿地项目给予奖金，如果一年当中未拿到地，第二年自动取消兼职飞虎队资格。正派飞虎队采取「年薪+拿地奖励+跟投」的考核机制，是一套完全独立的经营班子，由董事长亲自审批。飞虎队的大队长和副大队长强制跟投。
福晟「H+4」聚集、深耕布局战略
资料来源：企业官方
在产品运营上，福晟实行「 3691 」的高周转模式： 3 个月开工、6 个月开盘、9 个月封顶、1 年收回本金，以实现资金的快速周转和规模的不断扩张。在城市布局上，福晟制定了「 H+4 」聚集、深耕布局战略，以粤港澳大湾区和环杭州湾大湾区为战略支撑、以海西城市群为战略衔接，以郑州、长沙、武汉、天津等中国中线交通动脉沿线核心城市为战略支点。
最新目标： 2016-2025 十年累积总收入 1.38 万亿，地产板块 8800 亿
福晟集团制定了 2016-2025 年的十年规划，包括集团收入、土储规模、品牌价值等：一、十年累积总收入达 1.38 万亿，其中地产板块收入 8800 亿，建筑板块收入 4000 亿，建材贸易及园林装饰收入 1000 亿；二、土地储备 5000 万平方米以上，其中福州、深圳、郑州、长沙、武汉、天津、广州等一二线城市土地储备不少于 3000 万平方米。三、品牌价值 100 亿以上、控股并运营一至二家上市公司，企业总资产达 1000 亿元。
未完待续......
下期预告：我们将继续为大家带来那些快速发展并不断提出「大目标」的房企系列第三篇——对正荣、世茂、中国金茂的研究专题。
丨 地产创新研究之「房企转型」系列 丨
政策解读
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3. 徘徊着的，在路上的 ：一带一路上的房企们
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5. 风口之后，房地产创新业务发展大猜想
6. 一冷一热下，看看哪些房企债台高筑
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模式研究
1. 房企合伙人制度大行其道背后的「水浒哲学」
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房企创新研报
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