利空来袭：评析多主体供应

我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。

--- 国土资源部部长姜大明

即使是楼市多军，也应该清醒地认识 这是一条利空消息。

影响房价的要素，简单一点就是人、地、钱三要素，形象一点就是：

基建为龙头（改变土地价值），市民移居为资产囤积（人带着钱定居）。

多主体供应，其实想要的就是提高居住用地的供应量。

我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。

我们先了解一下城市建设用地的分类：

R&B商住地块的理解是例如30%商业，70%住宅。市场中的所谓商住，其实用地就是商业用地。

也就是目前的出让用地里，租赁住宅用地占用了宅地的供应。

实际上R&B用地，租赁住房&商业的组合对于城市生态和城市经济都是有益的。

例如艺术传媒（B22艺术传媒产业用地）与租赁住宅的组合，其中的租赁住宅可以带有强烈的职业特征。

而R&A,例如医院（A51医院用地）允许配备租赁用房，对于医务人员尤其是年轻医生、护士更好的安居乐业也有切实合理性。

如今，上海大力在核心位置推出租赁用房，是一种比单个地块更大范围的R&B&A，所以可以预见的是上海对于入住公租房的人群将设置一定的门槛。

政府机关与商品住宅的结合案例是各地的政府机关或明或暗的建设定向供应给公务员的楼盘。在这些城市，房价受到了这些低价房源的压制。因为商品房可以转售获利，各地方政府已经不再允许建设此类楼盘， 多数城市在此之后房价上涨。

如果这些楼盘是租赁住宅，不存在转售获利的可能，供应一定的R&A（A1行政办公用地）对于解决年轻公务员以及特殊公务员的居住问题也是切实有必要的。

类似的还有M&R。

居住用地的多层次供应针对的不仅仅是增量土地，也为存量土地、存量商业建筑、存量工业建筑提供了转型方向， 挖掘城市空间的潜力，使得用地在不同的时期承担不同的功能，并且能够有一定的灵活变通可能， 例如老式厂房改成公寓，而老式洋房可以并且有些也已经改成餐厅。

从这个意义上讲，这是住房制度改革的深化。

深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点

发展住房租赁市场特别是长期租赁，推进集体建设用地建设租赁住房。鼓励产业园区建设职工集体宿舍，多渠道解决城市运行和服务保障行业务工人员住宿问题。

---北京代市长陈吉宁

也就是对于北京、上海来说，这不是什么新鲜事。

北京计划未来5年提供50万套建设在集体用地上的公租房。

早在2010年，北京就在 唐家岭新城回迁房项目 上进行了尝试。

唐家岭项目的开发主体是 北京众唐兴业房地产开发有限公司，其背后是唐家岭村民委员会和唐家岭村经济合作社。其中住宅主要是回迁房和公租房。

公租房最后是由海淀区房管局转租给海淀区无房居民，这个过程中海淀区进行了补贴。海淀区付给村民的月租是39元/平米，也就是这批公租房如果完全市场化也是 存在盈利空间的。

唐家岭项目办理用地规划许可证之前， 需要 办理农转用手续，先将集体用地转化为国有建设用地。

农转用手续、项目立项、修建性规划、方案审批等行政事务的简化、招商引资、产镇融合等农村经济经营实务的创新都将成为趋势。在增加住宅用地供应的同时，让提供集体用地的村民也能获利，才能更好地 让村庄建设用地成为城市建设用地的补充。

这依然不是一篇看空的文章。

回到影响房价的三要素：人、地、钱。

人的层面：市政府的确在优化人口，然而一方面上海的大学众多，外地生源第一次就业有选择上海的偏好，另一方面资源的原始积累依然会保持对外来人口的吸引力，也就是 人口控制要么无法做到，要么留下的每个人的存量资金和现金流能力都会比较高。

钱的层面：加息预期强，但是市民收入维持增长，那些没在买房的市民想要买房或者换房的动机和能力在变强。

地的层面： 建设用地上限是3200平方公里。