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彻底火了！引爆楼市！5年翻3倍的机会出现了！

蒋昊商业观 · 公众号 · 内容分发房地产 · 2024-10-23 15:28

正文

我为什么说深圳房价会涨？

还记得我跟大家说的，判断房价是否上涨，主要有10个指标：

1，政策；

2，成交量；

3，市场预期；

4，业主调价率；

5，业主撤盘率；

6，笋盘消化率；

7，中介电话；

8，看房量上升率；

9，法拍房的热度和溢价；

10，周期类技术指标；

通常形态，房价上涨一定会经历四个阶段：启动、爆发、冲顶、调整；

01，抄底深圳的时机出现了

现在我们来对照看一下深圳楼市，处于哪个阶段？

1，按照目前成交量，预计十月份，深圳二手房成交量破5000套，且有可能逼近6000套；

2，现在深圳楼市大家的买房情绪非常高涨，不管是新房还是二手房，都非常热，外地购房团频频来深圳扫货；

3，从最近两个星期来看，业主调价的频率也上升了，目前深圳二手房挂牌量里面，上调价格的业主已经高达35%，还有一部分业主直接不卖了，下架房源了，新房也是如此，开发商把之前的折扣点都收回了，因为完全不用担心卖不出，砸在手里了；

上周，蒋老师去深圳龙华，一个位置很偏的小区调研，我发现这个小区的新房都卖得差不多了，问了一下销售，外地购房客户占比高达65%，因为该楼盘开发商可以给买家做零首付，还能返客户70万，说明实际售价与银行评估价有差额，这类房在现在很抢手。

4，笋盘消化率，目前来看，深圳笋盘消化率已经接近80%，关外已经没有啥笋盘了，关内还有一些，是因为限购的原因，外地人想买但是买不了，预期很快关内的笋盘也会卖光了，这个时间大概就1-2周左右。

5，中介看房量、直播获客积极性也在大大提升，说明昔日楼市活跃的场景，又开始出现了；

6，看房量也随之上升了，上周末，我认识一个王牌销售团队，4个人，平时就是通过房产直播+带客看盘，积累了好几年的私域流量，在一天时间，成交了22套新房，而且佣金都是5个点，赚麻了！

赚大钱的背后，是日复一日的坚持，这需要高级认知才能实现，如果你没有长远眼光，你早就放弃了。

7，深圳最近的法拍房热度和溢价率，也越来越接近市场价了，没啥大漏可捡了；

8，周期类技术指标，核心是全球的大降息周期开启，各类经济指标开始触底反弹；

综合以上情况来判定，深圳楼市的拐点，确实已经来了！

大家一定要清楚的认识到，我们国家的楼市，是一个政策市场，只要高层想让楼市起来，方法太多了，也太简单了，当然，我说的是供需关系紧张的核心城市。

其他城市，请不要对号入座！

02，买房，请盯紧深圳

深圳楼市之所以火爆，除了自身的人地矛盾，供需紧张以外，还有一个重要原因，就是深圳的经济发展速度，超过了大家的预期。

深圳的工业产值今年超过了上海，深圳的进出口总额，今年也超过了上海，而且深圳的消费市场，今年的增速也非常快，大家都是永远都是用脚在投票，哪座城市好？走出来看一看就知道了！

在深圳，节奏是很快的，大家心里面只有两个字，那就是搞钱，因此深圳也被称为搞钱之都！

因此，这一轮楼市，最先从深圳引爆，也是意料之中的事情，没啥好大惊小怪的。

换句话说，如果深圳楼市都没法引爆了，其他城市更没法活了。

通胀不可怕，可怕的是你买不起核心资产！

2004年，一位粉丝，他在深圳福田一以103万的总价，买入了一套市中心120平米的房子；

2011年，这套房子涨到了206万；

2018年，涨到了412万；

2024年，这套房子真实成交价，是1060万；

相当于20年时间，这套房子涨了10.19倍；

2006年，还有一位粉丝，他在长沙雨花区以47万总价，买入一套117平米的房子；

2024年，这套房子挂牌价是108万；

18年过去了，这套房子只涨了2.5倍，跑输了通胀！

还有一个粉丝，2007年，回到江西老家，买了一套县城的复式房，220平米，总价39万，看起来是很便宜，当时一平米不到2000元，现在呢？这套房子挂牌价33万，挂出去半年了，无人问津；

中国楼市是极度分化的，用专业词汇来说：每个人的财富命运，都会呈现一个K型分化；

但摆在我们面前，唯一的出路，你还是要拿钱去买房，因为不买房，你的钱贬值速度会更快。

2007年，我记得老家一碗米粉卖3.5元；

2024年，卖9元；

到2035年，卖38元一碗，太正常不过了！

这一点也不夸张，到2035年，你随随便便剪个头发都要100元；

存钱是最惨的，因为你的货币没有锚定，没有把购买力保存下来，所以你被通胀收割了，但是买房呢？虽然房价有可能不涨，有可能涨，但是10年后，只要你买的房子在核心城市，起码好租好卖吧，即便跌了一些，但购买力是不是保存下来了？

而那些在核心城市买不起房的人，就成了“牺牲者”这就是财富的K型分化。

牛马的一生，是被通胀打败了！如何不做牛马，唯一的出路，就是购买核心资产。

03，十年一遇的机会出现了

10年难遇的机会来了！看懂这一篇文章，你最少赚100万！

最近一个月时间，不得不说，深圳楼市太火爆了，你从未见到，现在居然首付只需要50万，月供只需要1万，外地人就能在深圳买房！

你知道吗？不光是深圳本地人在买房，也不仅仅是广东省内人在深圳买房，而是全国各地有钱人、没钱人，都跑到深圳来买房了！

据不完全统计，现在的江浙沪买房团、合肥买房团、成渝买房团、温州买房团、长沙买房团、武汉买房团、乌鲁木齐买房团、香港澳门买房团等等地方的资金，纷纷云集深圳！

目标只有一个，那就是：“抄底”！

你还不信，请看文末图片：

现在最吃亏的是哪些人？

请不到假的上班人，他们只能在网上眼睁睁看着被人抢房，把好房源、好户型的房子抢走。

深圳本地购买力本身也是非常强的，再叠加全国各地的购房者和资金，瞬间引爆了深圳楼市，

我们拍这些图片，很多时候，并不是周末，你想一下，售楼处都已经挤爆了，根本没有销售接待你，因为根本接不过来，他们也不会催你签单，因为房子根本不愁卖。

我们带客户过来，本来想让销售介绍楼盘详细情况，这下尴尬了，只能自己来讲，还好这一块我们比较熟练，好几个营销总跟我说，现在深圳只要好一点的新盘，基本上就是一开盘就秒卖光，你想想，200多套房子，2000多人来冻资，这是啥概念？

还有很多人说这是托，拜托你了好不啦，你来这当托试试，看看人家会不会给你钱，或者给你倒一杯茶水？你能做到算我输！

这种场面，对于从事房地产自媒体工作10多年的我，都从未看过，根据一位行业资产老师说，这种情形，在2015年曾经出现过，但远不及今天这么火爆。

很多自媒体“专家”，都在分析数据，说深圳10月份的二手房日均签约量，较比9月份涨了173%，创下来近4年来的新高，我想告诉大家，其实看数据，没啥意义！

不是说数据来源不可信，而是你没搞懂什么是买房的”第一性原理“！

所谓买房的核心，就是你要知道这座城市，目前所处的周期和价值！

2021年，深圳均价7.5万一平米，2024年，跌到了4.5万一平米，足足回调了40%；

差不多跌到了2016年的水平，很多人当心，当前的深圳楼市，会不会像年初的香港一样，昙花一现呢？

我认为绝对不可能！

因为香港楼市是一个夕阳市场，而深圳楼市是一个朝阳市场，还有两个地方，法律法规、外汇管制都不同，根本没法同日而语。

从今年4月份以来，其实深圳楼市就开始企稳了，基本上房价在今年的7月份触底，8月、9月稍微有少量业主开始反价，到了10月，关内房源，多数业主开始下架了，行情来了，老子不卖了！还有一部分业主，直接一口气加价200万！

其实这很正常，因为谁也阻止不了，深圳这次楼市回暖的进度！

毕竟论价值、论稀缺度、论经济和人口，国内城市没有能跟深圳来抗衡的，就连北京和上海，也要退避三舍！

深圳今年有两个重要的经济数据，开始反超上海，原来是上海做老大，现在是深圳，哪两项数据呢？一个是工业生产总值，另一个是进出口总值！

人口方面，虽然深圳目前常住人口不到1800万，但是根据社区网格统计的管理人口，深圳目前已经有2163万人，深圳的经济密度，位居内地城市第一位，是全国城市平均经济密度的128倍。

可谓是寸土寸金！

深圳的产业面，不用我多说了，懂得都懂，不到5平方公里面积的深圳后海总部基地和科技园板块，集中了200多家上市公司，总市值超过4.5万亿。

现在可以无比确信一件事情，那就是深圳房价处于一个低洼区，严重被低估，同样是3-5万的价格，你在苏州、在杭州跟在深圳，其实买的地段都差不多了！

你说你选哪个？

这是刚需房，好，再给大家说说改善房，现在福田区和南山区的二手改善房，价格从13万跌到了7万多，而杭州核心区的改善房、成都金融城板块，单价也要5-6万，傻子都知道选哪里性价比更高了？

再说豪宅，深圳湾一号，大家都很熟了，原来170平米的户型，总价去到了4200万，现在呢？回调到了2200万，银行评估价2650万，倒挂了，兄弟们！也就是说，现在入手，首付款都省了！买下来坐等价格上涨，这可是深圳湾一号呀，深圳的标杆豪宅，能不涨吗？

5年内，3倍涨幅，已经是板上钉钉的事情了！

好了，说了这么多，不管你预算多少，你是刚需、还是改善，还是豪宅，现在入手深圳，都是不错的选择，过了这个村，就没这个店了！

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