【东方地产 | 调研速递】重庆楼市政策宽松，主城区成交持续上涨

东方观点：重庆房地产政策相比全国略微宽松，主要以限制纯投资投机性购房为主。今年上半年主城区商品房市场供应同比下降9%，成交量价齐升。下半年市场供求关系趋于合理，市场量价增长幅度会逐步放缓。上半年融创以106亿元的成交金额位列榜首；金科以72亿元位列第四，但拿地金额达到75亿元，新增土地建面188万方，成为补货最多的房企。外来开发商也纷纷进入重庆市场，重庆仍是房企关注的热点城市。

2017年上半年处于楼市紧缩环境下的宽松地带。政策力度小，主要是楼市整顿，针对外地三无人员与公积金限贷能够一定程度上击退投资性购房。

2017年1-6月重庆楼市政策：

√ 1月6日 市国土房管局：严格预售方案备案，加强备案价格审查，严格预售方案变更，严格预售方案执行四个方面内容和严格执行预售价格申报。

√  1月9日 市房管局：市民在购房过程中发现开发商发布虚假信息和广告、哄抬房价等九种情况可举报。

√ 1月11日 市国土房管局新闻发言人答记者问。

√  1月13日 市人民政府：修改为“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房”。

√  1月22日 重庆十三家金融机构：对“三无”人员来渝“炒房”信贷不予办理。

√ 1月23日 市财政局、市国土资源等6部门：对“三无”人员进行认定，并逐条细化。

√  2月3日 市人民政府：抵押房产不得进行预售，预售商品房不得用于抵押。

√  2月27日 重庆银监会：严格执行个人住房贷款最低首付比要求、首付资金真实性检查、还债能力审查，继续支持首套房和改善型住房需求。

√  3月1日 重庆银监会：严禁违规发放或挪用银行信贷资金进入房地产领域；进一步加强房地产信贷风险防控

√  3月20日 市房管局：适当减少商业商务用地开发规模，商住比例可控制在2:8以内。

√ 4月9日 重庆公积金中心：优先保障职工家庭首套住房公积金贷款需求。

√  6月1日 重庆公积金中心：有公积金贷款余额的居民，个人及配偶均不得再次给予发放公积金个贷。

重庆过去几年政策呈现先调控后救市的态势，2014年开始政府全面去库存及救市；2016年后成交激增，市场异常活跃，因此在2016年底至2017年上半年，政策主要以调控收紧为主，1月起更是对于信贷政策严格把关。

2017年上半年主城供应同比下降9%，成交同比上涨40%，房价同比上涨26%。2016年楼市火热现象延续，2017年供不应求趋势加大，相比全国重庆楼市政策宽松，楼市成交居高不下，带动房价持续上涨，今年5月首破9字头。

区域供求走势：

渝北区供求占比最大。渝中区房价最高。2017年上半年，渝北区是主城唯一供应量近300万方的区域，供应属于第一梯队。其次是九龙坡区、南岸区与巴南区，供应量在100-200万方之间。2017年上半年，渝北区成交量近600万方，超第二名1倍，区域成交量高。九龙坡区与南岸区成交量超200万方，华岩新城、二郎板块与茶园板块等新兴发展区发力。2017年上半年，成交价最高者为渝中区，价格超第二名1465元/㎡，主城最核心老牌区，供货量日益稀少，增加了其稀缺性。

分类产品：

2017年上半年各类物业均供不应求趋势加大，成交量与房价均上涨。市场处于转型期，洋房和别墅改善型物业供应增长明显，涨幅分别为48%、9%。商办以去库存为主，供应分别下降48%与63%。各物业成交量同比增长较为明显，得益于市场向好，投资市场回暖，商办成功去库存。从房价来说，各物业成交价也均有所提升，除商办外，涨幅在20%-28%之间。办公存量高，今年以价换量去库存，涨幅小。从供求比来看，各物业供不应求现状加大，商办从供大于求直接降至低值，今年主要是去库存。从各物业占比来说，高层供应量占比环比增加，但成交占比环比下降；洋房供求占比环比均上涨，供求涨幅在各类物业中度最高，分别达5%、4%。别墅供应占比也均有所提升。主城刚需需求下降，改善需求增加。

高层住宅：渝北区高层成交占比达32%，属于第一梯度；南岸区、九龙坡区、巴南区占比属于大于10%的第二梯队。渝中区由于其地理位置和土地稀缺性等原因，成交价格最高，达15000元/㎡以上；江北区北滨路沿线和溉澜溪板块拉高整体均价，南岸区南滨路高端物业拉高整体成交均价，两者属于9000元以上第二梯队。ƒ高层成交房价敏感度高 低总价产品受青睐，同时改善型产品市场接受程度高高层产品，建面70-90㎡、总价40-70万为主力需求产品，其次90-130㎡，总价90-110万为主力产品，客户对房价敏感度高，以刚需与首改成交为主。

洋房住宅：渝北区是洋房购买首选地 江北区产品稀缺房价最高。渝北区洋房成交占比高达40%，为第一梯队，北碚与巴南占比达10%以上为第二梯队，一二梯队差距较大，渝北成洋房购买首选地。从成交价来说，江北区洋房成交价最高，繁华商圈，洋房产品稀缺导致溢价率高。渝北区地势平坦，未来规划优越，成交价紧跟其后。‚多改产品有较大市场份额。洋房产品成交面积段以建面90-150㎡为主，成交总价以90-130万为主，偏向于首改与再改，但150-200㎡、150-200万的多改产品依然有较大的市场份额。

别墅住宅：渝北区成交近半。江北区别墅房价最高。渝北区别墅成交几乎占据重庆半壁江山，成交量傲视群雄。北碚区与南岸区成交占比分别为15%、16%，是成交的第二梯队。江北区别墅成交价最高，区域同类产品少，再加上地段价值，升值潜力大，价格高。渝北区开发较晚，但未来潜力大，价格直追老牌成熟区渝中。‚成交以叠拼产品为主经济型别墅更受青睐。别墅成交以建面120-160㎡产品为主，从面积段来看，主要是叠拼产品。成交总价以120-180万以及200-240万产品为主，别墅成交依然以经济实惠为主。

成交金额排行：

成交面积排行：

注：数据来源均为cric

重庆原来的老区是在渝中区，现在重庆市政府是在“三进北”一个态势。第一进北是到观音桥片区。第二进北是到龙河片区。第三进北已经到了我们这个项目所在的一个版块叫李家半岛，属于渝北区，是在在三进北以后，政府的部分职能部门，在今年或者明年上半年就会落户中央公园版块。所以政府就是一路向北，来带动整个经济的一个发展。

项目在渝北区的李家半岛。整个李家半岛是分两个板块来打造的。第一板块是九曲河板块，打造的是一个高端居民住区，主要是沿三曲三绊的九曲河而建。另一个板块在北边，北边三个公园以及中间的这个李家商务商贸区，是在东北的区域，这个连成片以后的话，是5.2平方公里的一个体验式总部机群，总的体量340万方一个商业和商贸的一个机群。它的定位是目前重庆最高端也是最集中的一个区域。4月1号的自贸区已经落成，它是将未来五年规划完成这个区域，所以整个李家半岛就是以住宅和商务商贸区为主的一个核心区域。

整个九曲河沿江，沿金海湾运动公园，全长16.5公里的打造的是一个瞰江的别墅区，容积率的话基本上是控制在1.0左右的。往东边走，这个部分的话容积率是规划在2.0。整个九曲河板块容积率的话都是控制在2.0以内的。其次就是政府在规划这个片区的时候是有三线控规的，控大型的开发商，控容积率，控高。所以在这个沿江的部分主要是以低密度的别墅为主，是没有高层的。

金科九曲河项目分东、西两个地块。西地块是我们独栋别墅规划的67席。里面包括42栋的一个类独栋（类似双拼、两户一起），16栋小独栋，和前面9栋大独栋。整个67栋是修建在一个市政公园里面的，被公园环抱，所以独栋的三面都不会再有其他的项目。类独栋面积600平方，实用面积900平方，花园是从100~300多平方的。对于车位来讲，赠送4~5个带产权的精装车位。小独栋在900平方，实用面积1400，花园有300、400、以及500平方的，车位的话大概是赠送6~7个不等。大独栋在1300平方左右，实用面积2000个平方，花园的话大概700~1300平方，车位赠送8~11个不等。整个别墅项目，独栋有476户，车位比例1:4，，所以车位采用赠送形式分配到每户，为地下车库，人车分流。

大平层规划14栋，三个面积段为170、220、310平方。其中170和220平方的属于两梯两户产品。310平方的为一层一户，两部电梯的配置，一部主人梯，一部工人梯。所有大平层的第一层全部架空，做的放会所的大堂，会设置儿童游乐区，老人活动区，真正住是从第二层往上。大平层14栋共200户。楼层高度以7层楼高为主，最高的为16层。中庭的话大概是横向60米的楼间距，纵向80米的楼间距。也就是480个平方的中庭。整个项目容积率为1.0。整个东地块平摊下来，容积率为1.2。

第三个产品是后期的联排和独院的产品。联排设置是在沿两边，中间是6~12户不等的独院户产品（独门独院独户，几户在一起的状态）。从数据分析这两种产品的差别的话，联排是长方形，独院偏正方形的长方形，也就是面宽更宽一些。

重庆对朝向并不太在乎，由于秋冬是阴天与雨季为主，朝西的房子更适合秋冬，日照充足。

而朝北房子日照最差。

独栋和联排户型都是U字形。独栋做到八面采光；联排小U字形，中间有采光，区别于市场上传统的两边拉空的户型，做到楼上采光，对于楼下的采光，做了一个中间的下沉式的庭院，增加地下的采光和通风。市面上目前的别墅多用采光板解决采光问题但是解决不了通风的问题。解决重庆地下室会潮的问题。

项目一共有5期。拿地时看中了稀缺古城区的土地资源、江景资源、离主城区近，去年销售时，比周边价格贵1到2千元。土地板块比较分散，资源很集中，规划了商业和学校，所以会产生比较大的消费、人流量大，会带动整个片区的发展。

业态主要分为高层、商业和洋房。去年10月销售了四栋高层，开盘当天就售罄，现在二期在售的主要就是洋房。高层套内价格1.2~1.3万元/平米，洋房1.6~1.8万元/平米。三期也是高层，目前刚开始动工。

高层为蝴蝶造型，2梯4户，重庆不太在意朝向，主要是景观，洋房1梯2户，也有1梯1户的产品。
小区绿化率30%。在江边做项目会把整个景观面做的很宽，基本每户都可以享受江景资源或者山景资源，所以江边的房子对容积率绿化率不是很看重。

销售情况基本是开盘就售罄。融创的大部分商业都是销售的，持有的很少，只有麦德龙超市。

项目在整个区域是一个标杆，主要原因有三个：1、产品差异化。2、资源配套3、品牌影响力。

项目周边有两个机会。一个是政府推动来做的老厂房，类似于北京的798一个公寓博物馆，占地大概300亩左右，相当于厂房的改建，汇集旅游和商业。另外一个机会就是滨江延伸段的延长，2015年年底开修，预计2018年年底建成，为了留住笨区人的休闲消费特地打造的。第一是为了解决交通的出行，第二就是解决整个区域的休闲问题，会大量吸引本区的人周末在此处休闲，所以，会有一个滨江休闲绿化带，也会有一个公园.

沙坪坝区主要是医疗、旅游教育为主的，所以房地产发展相对较慢。很多大学，包括重庆大学、四川外国语学院、西南政法大学等，一些学校会在大学城有新校区。所以，沙区几大类人群：医生，老师，教授（重庆大学）和一些企业单位人群为主。

旁边是信达的楼盘，已经交房了，主要是刚需，大小在40-70平方左右。

以上记录根据现场调研整理，可能与现场情况和实际观点有出入。以当时现场交流实际情况为准。对于上市公司的评级与目标价，请参考机构正式研究报告。