余额宝收益率破“2”，对楼市的启示！

近日，天弘余额宝货币基金收益率正式跌破 “2” 的关口，这是这款基金历史上首次跌破 2% 。

如果我们把时间拉长会发现，自 2013 年余额宝出现以来，它的收益率从原来最高的 6% 以上，到现在的 2% ，实则是收益率走低的过程。

如果我们再仔细观察下面的收益走势图，会发现它的收益率与货币的松紧度息息相关。2013年-2015年，央行降准降息，市场利率高位走低，余额宝收益率也跟着降。2017年-2018年，央行收紧货币投放，市场利率在上升，余额宝收益率也保持在较高位置。2018年后，市场利率在降低，余额宝收益率也一直在下降。

发现了没？余额宝收益率走势与货币政策、市场利率息息相关，余额宝收益率往往能反映货币政策的松紧度。为什么这样呢？

下面是 天弘余额宝 2019 年第 4 季度 财报，你会发现，余额宝投资的产品不是银行存款就是债券，这些产品往往是固定收益，风险极低，但他们受市场利率影响。所谓市场利率就是金融机构间相互借钱的利率，而央行 - 金融机构间的借钱利率则是政策利率，货币政策变化会体现在政策利率以及货币投放上，政策利率以及货币投放的变动会直接影响市场利率。

在楼市调整的背景下，市场利率与房贷利率是不对称降息的关系，当市场利率下调 10 个点的时候，房贷利率下调 5 个点左右。

所以我们可以得出这个的链条： 政策利率下调或货币投放 增加 - 市场利率下降（余额宝收益率下调） - 房贷利率下降。

融 360 房贷报告显示： 2020 年 3 月， 30 个城市首套房贷款利率环比有所下调，其中 8 个城市降幅在 10 个基点（ BP ）以上。上海、广州和深圳的首套房贷款利率平均水平均环比下调 5BP ，北京环比下调 4BP 。

短期我们还可以得出这样结论：余额宝收益率下降、房贷利率下降。

那么长期利率会是怎样呢？

长期利率与人口老龄化率、城镇化率以及全球贸易有关。一国的利率是高是低，与经济增长（就业）以及物价有关。在这当中经济增长（就业）是第一位。而经济增长与内需有关，历史经验证明，一个内需强的地区往往酝酿着巨大的发展潜力。 A 村有 1000 个人， B 村有 10000 个人，那么 B 村对生活物资、生产物资的需求肯定比 A 村大。所以 B 村能够形成更大的消费市场，更好地吸引商家，更多地吸引资金进来。

如果人口老龄化率加剧、城镇化率见顶，那么对一个国家的消费市场构成巨大的影响。下面是美国长期利率走势图，可以看到美国长期利率是走低，从最高的 20% 降到现在的零。

美国长期利率在走低根本原因是人口老龄化率加剧、城镇化率见顶导致的内需下降，当局为了刺激需求往往通过放松货币政策来应对。