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房东随意提价、“一言不合”就被赶、中介骗人、开发商欺负人……很多在大城市“漂”过的人都有过类似的苦楚记忆。
近日，住房城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见，今后，租房买房再遇到糟心事儿，你可以举起法律的武器保护自己啦。
据统计，我国约有1.6亿人在城镇租房居住，主要是外来务工人员、新就业大学生等；自2013年以来，每年全国商品住房销售面积都在10亿平方米以上。与庞大的租客房客群体相对应的是，在不少地方特别是大城市，不仅买房压力大，租房也是一件难言轻松的事。
在此背景下，住建部此次出台的管理条例(征求意见稿)，是规范房屋租赁市场必要的制度供给。
只有租过房子的人才能体会，临时搬家、找不到合租对象、或被房东强制赶出家门的苦楚。
为保护承租人合法权益，意见稿对出租人行为设置了限制条款。包括“出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房”；“出租人应当遵守法律、法规的规定出租住房，确保出租的住房符合安全要求，满足基本使用功能”；“出租人出租住房，应当符合单间租住人数和人均租住面积的标准”等。
但也有房东担心，遇到无赖租户，反复拖欠房租该咋办？作为租赁市场的另一个主体，出租人在交易中同样需要安全感。
为此，意见稿对承租人行为进行了如下约束：承租人应当遵守法律、法规的规定，按照合同约定及物业管理要求合理使用租赁住房，不得擅自改动住房结构和室内设施设备；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人在租赁期限内可解除住房租赁合同。
目前，租赁市场的租金支付方式有多种选择，包括押一付三、押一付六、押一付十二等，一般是房东和租户协商确定。
对于最敏感的租金支付，意见稿不仅提出鼓励按月支付，还明确房东不得擅自抬高租金。承租人应当按月支付租金，当事人另有约定的除外；住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金。
促进租金支付方式更为灵活的同时，意见稿还鼓励租赁企业和出租人提供更长的租期。
意见稿鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，当事人签订三年以上住房租赁合同且实际履行的，直辖市、市、县人民政府应当给予相关政策支持；住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于三年。
当事人应当在住房租赁合同中约定租赁期限。对租赁期限约定不明确，出租人解除住房租赁合同的，应当提前三个月通知承租人。
值得注意的是，在官方力推楼市购租并举发展的大背景下，各地开始鼓励房地产开发企业自持住房用于租赁，为出租人提供更稳定的租期和更完善的服务。
好说好散就罢了，如果是不欢而散，提前支付给房东的押金还能顺利拿回来？
针对众多承租人的担心，意见稿明确规定，出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额和返还时间。除住房租赁合同约定的情形外，出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的，应当承担举证责任。
不归还押金，出租人将受到怎样的处罚？据意见稿规定，出租人违反规定扣留押金，将由房产管理部门予以警告，责令限期改正；情节严重的，对个人处1千元以上5千元以下罚款，对单位处5万元以上20万元以下罚款。
说完了租房，再看看买卖房。
为了让住房销售更加规范，意见稿对房地产开发企业明确了十二种禁止行为。这“十二宗罪”可都是从现实中总结出来的。
有些是“炒作”：比如捏造或者散布涨价信息，捂盘惜售或者变相囤积房源，为买受人垫付首付等。
有些是“欺瞒”：比如发布虚假房源信息和广告；不明码标价，在标价之外加价出售，即“价外加价”；同一房源重复销售，即“一房多售”等。
有些则是“霸王条款”，比如捆绑搭售，即开发商在卖房时违背买家意愿，搭售车位、地下储藏室等商品。也就是说，房子和车位要分开卖，买家可以都买，开发商也可以给点优惠，但强制买家既买房又买车位，不成！
对于这些行为如何处罚？意见稿规定，可依法处以暂停网上签约权限、没收违法所得、罚款、吊销资质证书等处罚措施，构成犯罪的，还要依法追究刑事责任。
租房买房，大多都得通过房产中介。这些年市场上的乱象，也与一些无良的中介机构脱不了干系。
针对房屋交易和租赁的中介服务收费，意见稿提出房地产经纪机构收费前应当向当事人出具收费清单，列明住房租赁或者销售的价格、收费标准、收费金额以及其他与收费有关的事项，收费清单由当事人签字确认，不得收取任何未予标明的费用。
“明码标价是为了更好地确立定价规则。”在上海易居房地产研究院总监严跃进看来，未来，地产中介按房款比例收取中介费的规则或面临调整。
事实上，由于一二线楼市降温，今年部分城市地产中介已经主动进行了一轮价格调整。据多家媒体报道，北京各中介门店普遍下调了中介费。链家多个门店的中介费比例已从2.7%降到了2.2%，我爱我家门店中介费比例由2.5%降至2.0%，房天下门店中介费比例已降至0.8%。
(本文由楼市杂志综合人民日报、新京报、中国新闻网等媒体报道，转载请注明出处 )
（编辑：俞家璐）
