房贷不可怕，5年以后云淡风轻

房贷给人的印象总是可怕的—几十上百万的总额，动则二三十年的时间，最后利息和贷款额度差不多，没理由不发愁。

不惯跟谁贷款，其实都是在向未来的自己借钱，因为最后背月供的是你。

负债就像一层窗户纸，捅破后，会发现它真没那么可怕。5年之后，甚至后悔当初没多贷点儿。

我们恐惧负债，是因为习惯静态地看待房贷。

然而，事实是除了贷款金额是静态的之外，其他所有变量都是动态的。

还房贷最痛苦的就是头5年，之后一切云淡风轻。

这个结论本质上还是算术题。

我如此笃定的核心原因有几个：

1. 还款额是不会增加的。

用最优解「30年等额本息」来算，100万贷款的月供是5307元—只要基准利率不变，月供就是这么多，它的波动可以忽略不计。

注意，在整个贷款周期中只有「负债项」是静态的！

哪些是动态的呢？

2. M2的增速一直在慢慢地稀释负债。

M2在过去十几年的增速，我做了张表统计，注意看下图第三列：

P.S. 2019年的M2增速也在8%左右。

用每年的M2增速 - 贷款利率，就是当年负债的稀释速度。

这意味着，虽然名义负债没有变，但真实的负债一直在减少。

3. 我们的工资一直在增加，5年能涨多少？

如果是在二线城市，涨50%应该没什么难度。

如果在一线城市，从月薪1万到2万，可能只隔着一次跳槽的距离，真的用不了5年。

刚贷款时，月供/流水=1/2；

5年之后，流水翻倍，月供不变，月供/流水=1/4；

4. 还有些细节和变量是漏掉的，比如：

公积金本身可以抵扣相当一部分月供，最理想的状态是公司足额缴纳，个人缴纳12%加上企业缴纳12%，又轻松很多；

虽然买房增加了月供，但也省了一份房租。 从「三张表」的角度看，再多的负债也是资产，再少的房租也是消费，意义不同。

万一你结婚了呢，两个人的收入并表，流水又增加了。

贷款真的没有那么可怕，用贷款额度／年收入，大部分人没有超过10。

M2和贷款利率的差额，月收入的增加，这个过程就是 时间作用下的负债稀释 ， 大概5年一个周期，没多高深。

需要做的，就是在买房之后努力工作，好好生活，并再攒下几十万现金。

有两个作用：

一是防止失业等现金流枯竭的风险，靠储蓄预留缓冲期。

二是防止 「人生负面清单」 中的其他风险，比如家庭成员发生意外、大病等情况。

想要应对这种风险，只有增加现金支出这一个办法，所以预留几十万应急资金很有必要。

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