公寓市场全面升温，到底该不该买？

文｜邓浩志

写字楼回报大幅走低

某机构统计数据显示：一线城市甲级写字楼租金复合增长率分别为深圳5.1%，上海2.8%、广州是1.8%、北京是-0.4%。但今年深圳平均租金环比下跌1.7%，同比下跌4.1%，租金最高下跌30%……。

评：

1、今年一季度经济数据显示回暖，但有些领域看似还在低迷当中，这时候宽松政策就此退出是否合适？

2、既然经济最强的深圳都如此，其他城市的情况可想而知；

3、写字楼，除了深圳，貌似其他一线城市也不咋地，二线三线城市就更不咋地了。这个问题所有业内人士都知道，就是为什么所有城市还规划这么多写字楼？宁愿空置也继续盖，就为了好看？

地产股是不是要凉凉了

就中央最近的表态看，其实还没有明确指明楼市应该往哪个方向调，更没有明确指出要实施压制性的政策，更多是就当前楼市出现的过热苗头给地方政府提个醒。当然，领导发话了，该警惕的自然要警惕。果不然，个别二线城市已经发布了轻微的收紧性政策，未来也不排除个别城市出现反应过度，甚至类似海南的过激行为，所以这一轮楼市宽松政策可能就此接近尾声了。

政策接近尾声，那市场的想象空间也被锁定了，现状可能已经是未来一段时间内最好的了。能稳定现状，对房企而言是完全可以接受的，如果市场进一步回暖甚至进入过热，那肯定又会引发更严厉的全面调控。所以房地产现在就像踩钢丝，左右都不能多挪一点。

另一方面，就股票估值而言，地产股之前表现有点过了头，价格下调一点也算是“估值修复”吧。不过话说回来，价格和价值间的差距，有时候会非常大，非常不理性。

该不该买公寓？

广州取消330公寓禁售个人之后，供应、成交双双大增。一方面，由于公寓价格在过去两年持续下跌，所以公寓租金回报率变得“提高”了，虽然从资产升值角度考虑，公寓仍与住宅有较大差距，但通过公寓收租似乎是一个新的投资方式，目前广州中心城区公寓租金回报率大概集中在4%—5%，可能还略高于理财。另一方面公寓库存的持续降低，部分区域库存甚至只有不足3个月，按住宅的库存理论，已经到了“严重供不应求”的状况，所以也让公寓的售价看涨。但其实， 投资公寓和住宅是两个完全不同观点概念 ，在供、求、税、费四个方面都有较大差异。

最后，目前公寓产品也让人眼花缭乱，由于设计规范明显比住宅产品要宽松，所以类住宅的公寓变化更丰富，功能更多样。 那么公寓到底是否值得投资？ 这是一个需要综合评估，具体问题具体问题具体分析的话题。欢迎你添加收费V信号 “dhzjmf” （邓浩志教买房拼音首字母小写）当面给你解读。

（本文图片来自网络）

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