地产周期以销售为起点，销售取得资金推进项目开工及进行土地购置， 最后向竣工端传导，即“商品房销售-房屋新开工-房屋施工-房屋竣工”。其中地产后周期指的是竣工周期，开始于地上主体工程的封顶，随后包括竣工交付、硬装、软装，涉及的相关产业链众多。
1.2.
竣工面积指标影响地产后周期基本面
竣工面积是影响地产后周期基本面的重要宏观因子。
房屋竣工后一般会依次产生对地产后周期相关产业的需求，因此理论上竣工增长与相关行业收入具有较强相关性。
具体看，按照竣工周期顺序，分别以玻璃、电梯、厨电（抽油烟机）、家居、白电（空调）等细分行业为例，可得出竣工面积影响地产后周期基本面的结论，但传导时间各有不同。
（注：
相关数据去除2020、2021，由于疫情原因导致多数行业增速相关性都很强）
玻璃行业数据可作为辅助判断竣工周期的指标。
从地产后周期产业链顺序来看，玻璃、电梯进场最早， 理论上可作为辅助判断竣工周期指标，尤其是具有高频数据的玻璃。
具体看，玻璃增速趋势基本同步于竣工数据，电梯数据略微滞后于竣工数据，其中玻璃产量与竣工数据相关性更高。
家居、家电滞后竣工周期时间不等。
家居、白电、厨电收入增速与竣工面积具有较强相关性，其中竣工向厨电传导滞后约一季度，向空调、家居传导滞后期在一年左右。
如前所述，销售为地产周期起点，在政策支持下销售好转后，地产其他环节都将复苏，最终影响相关行业基本面，因此销售指标和地产政策会提前反应在资本市场估值上。
地产后周期家电估值与地产销售增速、地产政策两者相关。
以地产后周期属性强的白电为例，1）板块估值拐点一般对应地产政策拐点或重磅政策出台时间点，政策对于板块情绪影响大；
2) 中长期看，地产后周期板块估值与地产销售相关，即与销售增速趋势基本一致，并且估值领先于销售增速。
家居、消费建材板块估值受销售增速趋势与地产重大政策影响。
1）地产行业重大政策对于家居、消费建材估值的短期影响大；2) 中长期看，家居、消费建材板块估值与地产销售增速相关。
2.
预计2022年竣工平稳增长、政策边际向好，看好地产后周期
政策面与地产销售关系紧密，需求压力下趋于放松调控。
1）政策放松起点对应地产销售底部
，如销售面积增速持续为负，而后基本面逐步边际改善；
2）地产销售处于高点时，如销售面积增速持续高位，政策趋于收紧，而后基本面开始降温。
2021下半年地产销售增速持续向下。
2021年全国商品房销售面积为 17.94 亿平，同比增加 1.9%，其中12月下跌15.64%，连续5个月出现双位数负增长，全年呈现明显的“前高后低”。
2022年1月销售下行趋势无好转。
进入2022年，1月TOP100房企操盘销售金额、面积分别同比下滑39.7%、44.3%，2022年春节前置导致推盘力度减弱，叠加需求回暖不明显，销售下滑较大。
2021年9月地产政策开始边际趋缓。
本轮地产调控政策始于2016年9月，2021年上半年政策依旧持续高压，进入下半年在需求持续下滑、行业信用事件发酵等影响下，9月开始央行在内的各部委频现边际放松表态，年度中央经济工作会议对2022年房地产市场表述为“满足合理需求，促进
行业健康发展”，表态相对积极。
本轮放松方式集中于资金面，并向需求面传导。
2021年下半年，多家房企暴雷， 本轮调控对症下药，前期在资金面出台放松组合拳，并逐步向需求面传导，进入2022年“因城施策“的松绑预计更加频繁。
2021年竣工出现回暖向好趋势。
2021年竣工面积10.14亿平米，增长11.2%。
2022年及以后竣工端存在韧性。
2016年开始，新开工、销售面积持续增长，竣工面积则维持在9-10亿平米，形成剪刀差，存在大批已售房屋未竣工。
同时，政策要求“保交房“，住建部强调20
22年要“坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险”，为 2022 年及以后的竣工数据提供了潜在的支撑。
预计2022年政策趋缓、需求向下、竣工向上。
2022年房地产市场在需求面压力下，地产政策预计将不断发力，后续可能会不断看到因城施策的松绑。
同时，根据浙商证券房地产组预测，乐观假设下，2022年房地产竣工面积保持10%增长，H1受疫情反复、境内外债到期偿付等影响，竣工面积增速较低，伴随房企资金面逐步改善，压降的竣工面积会在H2得以释放，因此竣工面积增速年内呈现“前低后高”“趋势。
整体环境利于地产后周期板块。
龙
头收入增速领跑。
2021前
三季度全国家具制造业营业收入 5628.6亿元，同比增长 18%，利润总额 294 亿元，同比增长20.2%，属于行业的头部上市公司群体收入增速显著高于行业
整体，业绩由于减值、成本等优势相对较小，但龙头定制及软体增速显著更快。
3.2.
龙头成长源于渠道优化+品类扩张
3.3.
渠道优化：零售门店扩张+布局新渠道、新业态
零售渠道扩张，布局下沉市场。
近年来头部家居企业重点开店布局消费空间广阔的下沉市场，经销商门店数目也随之增长。
2021年12月8日，发改委表示要鼓励有条件的地区开展农村家电更新行动，实施家具家装下乡补贴和新一轮汽车下乡，有望促进家居产品渗透率在下沉市场提升。
其中，龙头在零售渠道持续增点扩面，背后反映的是比行业更强的经销商队伍和管理能力，
布局新渠道、新业态。
在流量碎片化趋势下，龙头积极抢占新入口，2018年欧派启动整装大家居，2021年欧派整装大家居推出新品牌StarHomes星之家，形成双翼驱动的整装新势，2021年前三季度欧派整装收入11.84亿元，增长95.1%，整装大家居已开门店约690家，背后体现的是龙头的组织管理与运营优势。
3.4.
产品丰富：品类扩充+核心单品多品牌
满足消费者一站式购物需求，家居企业不断扩张品类。
近年来家居品类间的界限在不断被突破，1）定制企业由于具有前端流量入口优势，横向扩品类来提客单价，如卫浴、木门等，15年至21Q3，欧派家居衣柜从24%提高至40%、卫浴木门合计从5%提高到10%，志邦家
居衣柜业务占比从2%提高至36%，金牌厨柜衣柜从0提高到22%；
2）
软装企业也同时在发力多品类，
喜临门在主力床垫产品外，不断实现沙发业务升级，顾家家居类从沙发延伸至床垫、定制。
核心单品多品牌布局，匹配多层次需求。
龙头主品类不断拓展价格段，满足消费者差异性需求，欧派推出子品牌“欧铂丽”主打年轻时尚、推出“铂尼思”定位意大利高奢定制家居，顾家也延伸构建了Natuzzi、 Lazboy、顾家、惠尚、天禧派等品牌矩阵。
集中度不断提升，软体快于定制。
目前，不论是定制还是软体，市场竞争格局均较为分散，且龙头份额加速提升。由于软体和定制属性差异，更易在产品和品牌端打造差异化的软体，其集中度提升快于定制。
4.
家电：关注白电长期消费升级，重视厨电高景气细分赛道
4.1. 白电行业成熟、格局稳固，长期看有换新需求下的消费升级机会
白电：行业成熟，寡头垄断
行业成熟，需求稳定。
2016-2020年，空调内销2018年后下滑，外销增长；冰箱、洗衣机内销基本稳定、外销保持一定增长。整体看行业较为成熟，整体需求较为稳定。
格局稳固，寡头垄断。
目前冰箱CR2海尔、美的分别占据34.2%、16.6%份额；洗衣机CR2海尔、美的占据36.6%、29.6%份额；空调CR3格力、美的、海尔占据37.4%、33.3%、11.1%份额。
白电：长期看换新需求下的消费升级机会
白电已逐渐由新增需求过渡到换新需求。
2019年，全国城乡百户冰箱、洗衣机保有量分别为101.8台、96.7台，基本达到“一户一机”,根据浙商家电组测算， 2021年冰箱、洗衣机替换需求为66%;空调虽有“一户多机”属性，但依然是换新需求为主导，占比61%。
龙头定价权+产品升级+品牌高端化，换新需求主导下行业均价长期存在提升空间。
白电行业寡头格局明确，龙头具备一定行业定价权。由于消费者消费理念提升以及企业推动，一方面，以新风空调等为代表的高价新产品增长较快，带动均价提升；另一方面，家电龙头布局高端子品牌， 海尔2007 年推出卡萨帝，2016-2020年卡萨帝收入增长CAGR达到33%至87亿元，2021前三季度增长57%，增速远超主品牌，卡萨帝净利率显著高于整体，带动盈利能力提升。美的也于 2018 年推出高端品牌 COLMO ， 2021年1-10月销售额已突破 30 亿元，增长320%。
4.2.
厨电：新品类集成灶产品景气度延续
厨电具有装修属性，与新房关联度高。
不同于白电的换新占比高，需求端看，厨电需求近6成来自于新房，前文可知竣工与厨电相关性强。
看好集成灶市场渗透率继续提升。
随产品不断更新迭代，集成灶产认知度、接受度不断提升。集成灶行业零售额近五年年化复合增速33%，零售量同期复合增速28%， 迎来爆发式成长期；从市场渗透率来看，集成灶产品在烟灶市场中渗透率逐年提升，2021年达到12.5%，仍处于较低水平。
5.
物管：市场短期担忧信用风险下企业独立性，长期看赛道优秀
5.1.
市场短期担忧与基本面相关性小，在于母公司信用风险下物管企业独立性
2021年下半年，此前一路上涨的物管板块腰斩：
2018年开始，物管股一路上涨，成长为重要细分板块。
2021年上半年，诸多公司给出未来3-5年高业绩增速指引，同时也有十部委的发文对于整个行业提价表示支持等重大利好，整体涨幅明显；
但进入下半年，物业股开始连续下跌，指数
相对高点接近腰斩。
主要矛盾在于投资者担心地产信用风险下的物管企业独立性：
通过复盘可以发现，2021下半年板块重大调整都伴随着相关政策或事件的冲击，集中于开发商信用危机爆发、处置资产、物管企业陆续配股、物管企业收购母公司资产等，本质上是投资者对地产信用风险下物管企业的经营独立性产生担忧，导致物管公司存在关联方交易、处置股权等威胁。
基于投资者担忧，企业表现分化：
具体企业涨幅表现不同，国企背景企业明显表现更好，
民企背景中关联公司信用风险较低的企业明显表现更好。
5.2.
从行业空间、竞争态势、政策方向等方面看是长期优质赛道
行业空间：
根
据中国物业管理协会的数据，2020年物业行业收入1.18万亿元，5年CAGR18.71%。
竞争态势：
2020年行业龙头万科云收入182.04亿，市占率仅为个位数，随着房企集中度快速提升、龙头物管公司发力外拓和并购，物管市场集中度在加速提升。
