调怎么定是很重要的
PM4:50,Mar.9th,2018
文︱刘德科
1
st
风向可能正在转。
今天（
3
月
9
日），央行副行长潘功胜先生说，「房地产金融风险是可控的」，在「两会」记者会上。
说这话时，行长周小川先生、另一位副行长易纲先生，就坐他身旁，一起回答记者的各种提问。
在过去的一年多时间里，央行喜欢谈的是房地产泡沫：
2017
年
10
月，周小川在
G20
财长和央行行长会议说，继续警惕并防控房地产市场泡沫等风险；
2016
年
11
月，央行三季度货币政策执行报告说，注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。
但是现在，央行副行长潘功胜先生在回答「房地产金融风险」时，没有提「泡沫」这个词。对于「房地产金融风险是可控的」这个结论，他给出的论据主要是这么两个——
1.
房地产贷款不良率（不到
1%
）的水平好于整体贷款的不良率水平（
1.85%
），其中个人贷款的不良率只有
0.3%
。
2.
我国在住房贷款的发放上长期以来一直坚持比较审慎的政策，平均首付比在
33%
以上，去年新发放贷款的平均首付比在
37%
，这在国际上也是非常审慎的住房信贷政策。
这是非常珍贵的常识：中国的房地产贷款，特别是个人房贷，采用的是非常保守的制度，高度安全的制度，根本就不存在失控的可能性。
当然，潘功胜副行长也谈到了问题：「我们也关注到个人住房贷款、家庭部门杠杆率增长速度有点快，个别的房地产企业可能在财务方面比较激进，会有一些风险，这些我们都在密切关注。」
请注意，他用的词是「有点快」和「个别」。总体上还是好的。
潘功胜副行长可以轻松自如地谈论「房地产金融风险是可控的」，这是有背景的。这个大背景就是李总理在政府工作报告中说的：「三四线城市商品住宅去库存取得明显成效，热点城市房价涨势得到控制。」
也就是说，对于房地产市场的重度调控，已告一段落。
这一两年，有几个悲观的词汇，动不动就会蹦出来困扰我们，「黑天鹅」（意外的悲剧）、「灰犀牛」（不重要小问题酿成大悲剧）、「明斯基时刻」（为了维持热闹陷入了萧条）。现在，我们可以暂时甩开这些悲观之词了。
2
nd
今天，潘功胜副行长也回答了我们很多购房者关心的实在问题：房贷额度紧不紧，房贷利率还上不上浮。
他说，房贷额度总体上不能算是偏紧的。原话是：「虽然
2017
年和今年的
1
月份个人住房贷款的增长有所减少，但是它仍然是比较快的增长，可以满足市场的合理需要。」
当然，他没有把话说得太满，放款慢的现象也是个别存在的：「个别的银行在个别的时段由于资产负债匹配方面的问题，出现了放款的时间可能会有所延长的情况，我想是可能的。」
对于房贷利率，他说上浮是合理的，因为「从稍微长一点的周期来看，它仍然处于比较低的水平」；但是，自住需求还是要支持的，原话是「会督促商业银行严格落实差别化的住房信贷政策，对住房贷款执行差别化的定价，积极支持居民特别是新市民购买住房的合理需求」。
总结一下，房贷银根没有收紧，对于合理购房需求还是要积极支持，要区别对待。
潘功胜副行长的定调非常重要，这样商业银行对待房贷问题时，就不会那么压力巨大导致动作变形。假如你是某个城市某个支行的行长，你或许可以这么理解：房贷利率是可以继续上浮，但是不能因此误伤刚需。
在中国，调怎么定，是很重要的。
3
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天花乱坠的调控，已告一段落；接下来，是如何为「长效机制」添砖加瓦的阶段。
今天央行副行长可以轻松自如地谈论「房地产金融风险是可控的」，接下来我们可以期待，住建部、国土部等等中央部门领导，同样也可以轻松自如。
我们值得期待，可以迎来一个更正常的房地产市场。
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DK楼市不能说
每一个楼市事件，都有不能说的东西。
我努力把它说出来。
