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土地新政压不住有钱房企! 继嘉兴震惊全国后,杭州土拍也继续疯狂:20万方大盘也现房销售!又现100%自持!

钱报杭州房产  · 公众号  · 房地产  · 2017-05-24 16:52

正文


  400多家房企逐鹿,竞拍场地是能容纳1500人的嘉兴大剧院,现场气氛像是“颁奖盛典”,中签的开发商振臂高呼,好似得了奥斯卡金像奖……5月22日,嘉兴的一场土地拍卖会震惊了全国(戳蓝字查看)


  这也导致仅仅两天之后的杭州土地拍卖会,站在了聚光灯下。


  杭州土地新政之下,今年4月26日出让的桃源及翠苑两宗涉宅地块,已必须“全现房销售”,更双双跨入“自持”门槛,自持比例分别20%、16%。


  今天的三墩北宅地,由于体量巨大,超过20万平方米,起价就超过22亿元,因而更受关注。


  相关部门想用现房销售的资金压力逼退开发商拿地热情。事实再次证明事与愿违,对于“限价”的土地,“不差钱”的开发商爆发出巨大的热情。


  三墩北宅地毫无悬念地进入“现房销售”金辉&建发以自持32%的代价,竞得该地块。


  而在商地的竞拍中,也再次出现了100%自持的激战!最终复兴单元商地被广宇以100%自持加500㎡养老配建拿下。

此次出让结果

今日土拍现场


1

近30家房企逐鹿三墩北宅地

竞价前,已溢价49.99%


  这是杭州土地新规后,第二场土地出让会,此次出让的三墩北宅地,体量超过20万平方米,总起价约22.27亿元,楼面起价10875元/㎡


此次出让地块航拍图


  尽管“高门槛”,试图来“掠食”的房企依然规模不小,现场座无虚席,名单如下:


和昌、碧桂园、融创、越秀、杭房、万科、天阳、中海、保利、华润、金辉&建发、龙湖、景瑞、融信、上坤、旭辉、禹州、世茂、中冶、港中旅、中粮、华发、新希望、绿城、佳兆业、大家、郑州绿都、招商、葛洲坝


地块区位图


  此外,按照挂牌文件要求,从该地块起,参与竞买报名的,将采取现场摇号方式确定报名、报价先后顺序。


  不过,这一新规,对于早已抱有“现房销售”准备,并将进入竞报自持比例阶段的开发商而言,并无影响。



  据记者了解,该地块从5月15日开始报名,而截止昨晚,溢价率已经报到了49.99%,在进入现场竞价阶段前,已经无限接近“全现房销售”的第一道门槛。


杭州目前的土地竞拍规则

溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售;


溢价率达到70%时锁定限价,转入竞报自持比例;


有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时,转入投报配建养老设施的程序。



2

现场首轮报价即溢价70%

“疯狂”,最终自持比例达32%


  “现在杭州拿地不可预测。”业内人士早已有言。此次出让,再次映证“疯狂仍在继续”


  进入现场竞价阶段后,该地块首轮报价便达到封顶溢价70%,由禹州创造,之后直接开始投报自持比例面积。


  第2轮开始,佳兆业立刻投报自持10%;第3轮,新希望投保自持16%;第4轮,新希望继续竞投自持21%;第5轮,金辉&建发联合体竞投自持比例26%;第6轮,融信出手,竞投27%……这场“血拼”直至第11轮才画上句号,金辉&建发联合体以32%自持比例拿下该地块!


  事实上,尽管即便溢价70%,楼面价18488元/㎡,仍然比半年前郑州绿都拿地时的板块最高价19864元/㎡低了不少。


  但值得注意的是,三墩北宅地体量超过20万平方米,自持比例稍微一高,自持的面积也得“抖一抖”。


  从最后结果来看,自持32%,意味着自持面积将超过6.5万㎡,那么可售比例面积仅不足14万㎡,实际的地价成本约在25000元/㎡左右,保本房价将接近40000元/㎡


三墩北宅地首轮报价就达70%溢价


  另一方面,该地块将全现房销售,两三年后加上种种资金成本的压力,最终面对该地块的命运会如何,将会是一大悬念。


  目前,板块内可售新房房源并不多。根据透明售房网显示,周边在售的龙湖·水晶郦城,近月成交均价为21045元/㎡,去化超九成,已经是尾盘。


  不过,地块北面的万科融信·西雅图,预计将在近期开盘。据悉,预期售价将超过3万元/㎡,以及去年底拿地的郑州绿都地块,也将称为后续供应力量之一。


3

100%自持,商地也“疯狂”

本土房企广宇“亮剑”


  此次出让,除了宅地,位置较好的商地也抢了不小的风头。


  其中11号上城区复兴单元商地,位于大名空间商务大厦旁,经过25轮“厮杀”,最终由本土房企广宇斩获,总价约2.6亿元,楼面价17405元/㎡,但自持比例达100%,还需配建500㎡养老用房。


日土拍现场


  13号西湖区双浦单元商地,在激战下,也进入了自持阶段,自持比例25%。

据记者了解,本土房企广宇早已“缺粮”,其鼎悦府等在售项目均已是尾房。


  不过,艰难拿地的结果也并不是十分“乐观”,这宗商地将100%自持,意味着广宇将只能是“房东”


  其实回顾4月26日的出让,商地的“热度”已经不容小觑。



4月26日土拍现场


  当时,翠苑商业兼停车场地块,溢价率53.91%,需现房销售;龙湖拿下三墩商地,溢价率50%,也需现房销售;而田园商地,招商以100%的自持比例,同时配建2500㎡养老用房才终于竞得。


  令人好奇的是,后续招商和广宇将如何运作100%自持的商地,以及如何设置各自的养老服务用地部分。


4

土地市场依旧高热

会否倒逼政策继续调整?


  从当下的溢价规则来看,设置三道门槛的初衷,在于用现房销售的资金压力逼退开发商拿地热情,然而新政后的这两场出让会,开发商们心照不宣地正在“豪赌明天”


  正如一位业内人士所说:“目前的激进拿地,离不开部分房企对杭州未来楼市的坚定看涨。”甚至对于一部分大鳄来说,拿地思路成了“先拿了地再说”


日土拍现场


  接下去,杭州未来的商品房必须精装修交付,从拿地到现房阶段需要三年左右的时间。


  几乎每一块宅地都进入现房销售阶段,这意味着短期之内供求关系难以改变,甚至给人未来两年供应量严重不足的预期,或将进一步导致房价上涨。


  土地市场继续高热,会否倒逼政策继续调整


链接

三墩北单元出让回顾

  2015年10月27日,三墩北首宗地块入市,经过33轮角逐,中铁建在最终与绿城的角逐中胜出,成为三墩北的拓荒者。


  2015年11月23日,龙湖拿下A区块首宗宅地,与2号线地铁站接近的A区块地价不升反降。此后,旭辉也入股目前的水晶郦城项目。


  2016年5月12日,杭州土地市场渐渐升温,三墩北17万方宅地入市,最终溢价飙升至113%,自此,三墩北单才算真正受到行内外普遍关注,该地块也就是现在待售的万科·融信西雅图,由万科操盘。


  2016年11月28日,急于入杭的房企越来越多,郑州绿都以19864元/㎡楼面夺地,一举刷新板块最高楼面价。



印梦怡


简介:钱江晚报文艺老司机,房产记者里的土拍会小公主。关心老城保护,也关心房产圈的大事小事,记录城市有机更新下的人居变迁。


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