2025年，20个判断

作者 | 米公子

来源 | 米宅

2907字 阅读时间5 分钟

年度掐指一算稿又来了。

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楼市的5个判断

一、一线、新一线城市核心区15年以内的次新房筑底。

如图，2024年的一线，其实并不差，北上深二手成交都是正增长。

上头说了嘛，要房地产止跌回稳。

如果一线都不能筑底，那还回个毛线的稳啊。

所以，政策是一直会出的，每一次政策出来，一线新一线都是第一受益。

深圳上海最先筑底。

北京次之。

然后是广州 杭州 苏州。

成都可能也算一个。

注意，是核心区，是次新房，不是泛指这个城市所有区域或所有房子。

二、首套房贷利率逼近2.6%。

2025也是大幅降息的一年，LPR降，然后房地产止跌回稳也要跟着再放松一下房贷利率下限。

2025年底，房贷有望逼近2.6% 或 2.5%，有了这个前提，止跌回稳才有更大的希望。

一起期待吧。

但低利率是事物的两面，对国家来说，并不是利率越低越好，那是不得已而为之，所以，可以期待，但别欢呼。

三、北京上海深圳再度放松限购。

广州已经脱光了，不需要再放了。

深圳全放开？有很高的概率。

北京五环外放开？有很高的概率。

上海五大新城能不能放开？有很高的概率。

上海会不会放开外环外的限购？

其实现在是不需要遮遮掩掩了，是需要面对常识、面对好东西就应该贵、不是所有人都能简单接触所有东西的基本常识了。

人人都住得起新加坡？人人都住得起纽约？人人都住得起香港？

这不符合常识。

房价应该是一个城市的门槛或筛选，虽然不必像国外一些城市那么陡峭，但亦不可忽略常识而去平均。

四、民营房企彻底退场。

2025一线新一线筑底了，都不能挽救民营房企吗？

答案是不能，

几年下来，债务累积、利滚利、信用崩塌，已经无力回天。

这是一个悲伤的事实。

这个国家的城镇化的高速发展，民营房企贡献了一多半的力量，但现在，是他们退场的时候了。

爆雷房企的剩余资产，将被银行、信托、GOV等瓜分殆尽。

而爆雷房企对这个社会的民间欠债（个人、企业、供应商等），大都将随着时间灰飞烟灭。

五、二手房成交量超过新房。

其实2024年，很多城市的二手房成交就已经超过了新房。

城市能级越大，二手房越能超过新房。

这很好理解，在扩张期，新房成交量是增大的，因为经济扩张带动城市扩张，带动购房需求的扩张，新房成交量大。

在收缩期，郊区停滞，新城停滞，需求萎缩，有效的需求就肯定是聚集成熟区域了，成熟区只有二手。

在一线城市，未来可以理解为，刚需二手，改善一手。

而这种趋势，会逐步的扩展到新一线、二线。

而非长三珠三角的三线，对不起，未来无房产。

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必须要了解的十个数据

了解了这十个数据，2025也就基本清晰了。

一、5%

这是2025年大概率定的GDP增长目标，理解这个有什么用？

这是所有政策的倒推，如果上半年不及预期，年中会议上就一定出大招。

二、0.5%

这是2025年度大概率的降息幅度。

随之的LPR利率、房贷利率、经营贷利率都会跟着下降。

三、1.5%

这是2025年度可能的降准幅度。

降准1.5%释放1.5万亿流动性，对股市对楼市都是利好。

四、4%

这是2025年度的财政赤字，会从以前的3%提高到4%。

财政赤字是什么？是财政支出减去财政收入的金额。

4%是什么？是占GDP总额的比例，以此计算2025年度财政赤字是5.55万亿。

五、5万亿

这是2025年度的地方政府专项债规模测算。

用来去置换隐形债务、支持地方政府流动性等，2024年度是4.3万亿。

六、2万亿

这是2025年度的特别国债规模测算。

用以支持国家战略，比如科技、军事，以及突发事件（以前的抗疫、水灾）等。

七、7.5

人民币兑美元将在2025大概率迈过7.5的门槛。

随着2025年一系列的降准降息，人民币在2025会面临巨大的BZ压力，

而随着2025年1月特朗普上台，关税战、贸易战开打，我们也有主动BZ的动力来对冲关税压力。

八、1.5%

这是10年期国债收益率将在2025年逼近的一个数值。

今年中还是2%，现在已经跌到了1.85%，2025年随着降准降息，将继续下跌逼近1.5%。

这是全国无风险资产收益的锚定物。

九、1%

这是5年期存款利息将在2025年逼近的数值。

两年前还是2.6%，年初还是2%，现在已经是1.5%，2025，就要逼近1%了。

一是降息的大趋势所至，二是要把存款倒逼进入市场。

十、2.5%

这是20年30年期房贷利率将在2025年逼近的一个数值。

可能不会完全达到，但随着降息，将会很接近。

今天的房贷利率还是3-3.3%，随着降息0.5%，部分城市的首套房贷利率就要接近2.5-2.6%了。

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5个应对措施

一、应对低利率大趋势

想想五年期存款利息的变化吧，

2023年初还是2.7%，2024年底就已经是1.5%。

两年时间不到，收益下降接近一半。

而这还只是刚刚开启的趋势。

2025年，五年期存款利息将接近1%。

还存个毛线？还赚个毛线利息？

但这就是现实，爱存不存。

以前的时候，银行拉存款给钱，现在，银行接受存款是累赘，因为放不出去，存款在银行面前其实就是银行的负债。

所以，五年期存款利息1%了，

所以，10年期国债收益率1.5%了，

该怎么办？

你应该有理解这句话的能力：