买房时房贷欠的越多越久越好吗？看完这篇文章你就懂了...

21世纪经济报道 · 公众号 · 财经 · 2016-09-18 17:19

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导读： 买房的时候房贷该欠钱越多越久越好吗？等额本金，还是等额本息，该选择哪一种呢？

来源：吴晓波频道（wuxiaobopd）

小巴有一位朋友打算明年结婚，最近这些天杭州的楼市很火爆，他也抓紧时间看房，要买一套做婚房。

昨天他来问小巴，价格什么的已经都谈好了，房贷款是公积金+组合型的，一共150万，分三十年还清。现在有一点疑问，那就是按揭房贷还款有两种方式可以选择，一种是等额本金，一种是等额本息，他在考虑选择哪一种。

他算了一笔账，等额本金呢，一开始付的多，越往后越少，第一个月要9千多，30年后最后一个月只需要4千多。而等额本息则是每个月还贷的数额都一样，7千多。三十年算下来，等额本金的还款方式，除了本金之外，还要付90万的利息，而等额本息更多，利息是109万，相差了近20万。

小巴问他，还款的压力大吗？有没有做投资理财？他说这个数目还在可承受范围内，平时自己也有做一些简单、不费时的基金定投和其他方面的理财，几年下来收益率虽然不算很高，但比起货币基金、银行理财产品等也要好不少。

听到这里，小巴从财务角度就给了一个建议：现在的房贷利款率并不高，只要还款压力在可承受范围内，选择等额本息是一种相对更合适的方式。

小巴举了一个例子来说明这个道理，A先生向朋友借了6万块钱，约定分几年分批还款，年利率是10%。

一年过去了，到了年底，A先要支付这一年的利息，6万*10%=6千。这一年下来，A手上也还有一点余钱，于是再还掉一点本金，2万，那么还欠朋友4万块钱。这一年一共付了2.6万。

第二年年末，又要付利息了，这时候的利息是4万*10%=4千，并再还掉2万本金，一共付了2.4万，同时还欠朋友2万块钱。

第三年也是如此，这一年的利息是2万*10%=2千，并还掉最后一笔2万的本金。

三年帐算下来，A一共还给了朋友7.2万。

还有一位B先生，也和A一样，借了6万块钱做生意，还钱的时候不是每年还2万，而是：

第一年年末，付6千利息，还1万本金，还欠5万；

第二年年末，付5千利息，还2万本金，还欠3万；

第三年年末，付3千利息，并还掉剩余3万借款。

三年下来，B一共付了7.4万，比A多了2千的利息，其实也就有一笔1万的钱，A在第一年就还掉了，而B拖到了第三年，因此多付了两年的利息。

等额本金和等额本息也是一样的道理，从绝对值来看，后者30年下来付的利息多了近20万。这就因为相对于前者，它推迟了其中一部分贷款的本金偿还时间，需要多支付这么多利息。

那么，等额本息多付了利息，是否就吃亏了呢？也未必，要看机会成本。从目前的市场利率情况而言，相反可能等额本息更加有利，这只需要加上一个现在来看并不太难实现的前提：这笔钱在自己手里投资理财的收益，高过其从银行获得的成本。

2016年最新房贷基准利率

当下房贷可能是所有个人贷款中利率成本最低的，商业房贷利率不到5%，公积金则只需要3.25%，小巴的朋友使用组合贷款，综合起来大约也在4%左右。这意味着他把钱拿去做投资理财，收益率只要在4%以上，那么选择等额本息就是更加划算的方式。

朋友说，之前有买房经验的长辈告诉他，房贷欠得越多、越久就赚得越多，看来这个观点是有道理的。这其实涉及到两个层面的问题：

第一，要不要买房？ 如果房价的涨幅高于银行贷款的利率，那么贷款买房就是赚钱的，贷款的杠杆性放大了这种增值效应；同理如果房价的涨幅低于贷款的利率，杠杆也会放大亏钱的效应，这需要依赖对未来房价走势的判断。

第二，如果确定要买某一套房子，还款方式选择等额本息还是等额本金？ 如果你把钱放在其他地方的收益高于贷款利率，那么欠得越多、越久，越有利就是有道理的。

从这一点扩展开来，如果满足了前提条件，有人问房贷应该贷20年还是30年，你就该告诉他30年；首付应该付5成还是3成，你就该告诉他付3成，越少越好；为了不要欠债的心理负担，提前还款好不好，你就该告诉他这个选择从财务上看并不太好。

归根结底你会发现，合理的负债，是一种资金在机会成本上的“套利”，你从低成本的地方拿到钱，放到收益相对更高的地方。

这条机会成本的原理在生活中每一个和钱有关的地方都可以应用。比如小巴以前写过生活中各类贷款应该如何确定其偿还周期，在风险和流动性基本对等情况下，各类贷款的偿还时间应该如此应对：

★ 高利率的贷款，比如信用卡分期付款，除非碰到紧急情况，否则就尽快还掉；