7.23实务培训丨城市更新实操解析及城市更新基金产品设计

《 城市更新基金实务分享 》

一、城市更新项目的融资进入时点及主要融资品种

（一）列入更新计划后

1.高净值客户或私人金主、投资公司→私募基金

2.信托（股权类、股加债、明股实债）——已基本停掉

（二）专规通过后

1.银行旧改贷（已取消）

2.信托（股权类、股加债、明股实债等非标类）

3.银行理财→资管计划→私募基金

（三）实施主体确认后

1.银行旧改贷（已基本取消）

2.信托（股权类、股加债、明股实债等非标类）

3.银行理财→资管计划→私募基金

二、城市更新基金的产品结构及操作要点

（一）产品的基本结构

1.普通合伙人、有限合伙人、执行事务合伙人、基金管理人的区分

2.地产公司无资金管理人资格的“双GP”募资问题

（二）基金产品形式的选择

1.基金产品形式：契约型、有限合伙型、公司型

2.投资人对基金产品形式的偏好分析

3.各类型基金产品的纳税差异（增值税、所得税）

4.各类型的基金产品对投资人（自然人及机构）适用税收优惠的影响

5.FOF设立的必要性分析（如归集自然人于税收优惠地设立有限合伙）

（三）优先级、劣后级及管理人的收益分配

1.银行等优先级资金按业绩比较基准提取“固定收益”

2.优先、劣后级按业绩比较基准提取收益后的超额收益分配规则

3.管理人的管理费及超额业绩奖励

（四）投资端的架构设计

1.普通SPV的税收规避策略

2.FOF类产品的税收规避策略

（五）投资人、基金管理人、基金及项目公司的纳税分析

1.资管产品的增值税应税行为分析及实操难点

2.投资人、基金管理人、基金及项目公司应适用的税种及税率

（六）风控措施或增信措施

1.产品端

结构化设置（优先、夹层及劣后）；承诺回购份额（保底保收益？）

2.投资端

土地或房产抵押；股权质押；让与担保（清算型让与担保）；实际控制人保证担保；投资收益之差额补足；保险或担保公司担保