编者按：
本文为6月6日，格隆汇“汇说—地产专题”深圳站的嘉宾圆桌交流环节。问题尖锐，回答干货满满，视角高企独特，观点犀利鲜明，数据详实缜密，听之令人大呼过瘾。我们第一时间依据录音整理并分享如下。
Q1：
第一个问题，是关于整个地产行业的，以及地产股票的
今年是地产企业大跃进的一年，据说今年的两个龙头企业，都能做到6000亿的销售，比去年翻倍有多，这是一个很恐怖的数字。相应的，内房股股价也是不回头上涨，很多都是3、4倍涨幅。但一定时期的地产市场体量是有一个边界的，我们很难指望明年他们能做到12000亿销售。所以很多人担心，今年大概率就是中国房地产最红火的一年，未来日子会江河日下。同时今年也是内房股股价赶顶的一年。不知大家怎么看？
特姐：
其实我对房地产股票没有什么研究，从我个人来看整个的市场规模，2016年，我们住宅销售面积是13亿平方米，这就是1300万套了。美国去年是60万套，英国15万套，我们这样一个发展中国家是发达国家的多少倍？差不多是英国的80多倍，但是人口他是6500万，我们是13亿。进入到成熟市场以后，美国的新房交易量是二手房的10%，可见主要是二手房的市场，我相信中国早晚会进入到一个开发成熟的一个阶段。
我觉得有两个标准判断，一个是户均1.2套，一个是人均35平米，全中国可能竣工的城市住宅面积差不多是370亿平米，如果有10亿的人，10.5亿的话，其实我们的住宅已经很接近饱和了。去年住建部部长说，人均也已经超过33平米了，所以我们离开发完成的阶段，也许并没有我们想象的远。未来还有多少年的开发时期？看他们那些国家基本上是20多年就完成了大开发的时代。可能中国时间拉长一点，但是仍然要遵循一个规律。
招商局置地黄浩章：
现在
实际上开发上面有明显的外溢
，比如说深圳人去惠州，或者东莞，上海人去昆山等等这些地方。刚刚特姐分析的伦敦、日本东京和纽约等等的地方，市区和郊区的价格比较。
在目前来看，现在看起来从核心区域外溢的效果是很明显。
Q2：
第二个问题，是关于房地产调控政策的
我们都知道过去的地产调控，都变成了“空调”，房价越调越涨，老百姓感觉“受骗”后，其房价上涨预期就反而越来越被强化。但始于去年下半年的这轮调控，包含了限购、限贷、限售等越来越严厉的措施，而一线城市房价涨势确实也被压制住了。我的问题是：大家怎么看中国的地产调控政策？为何会越调越涨？本轮调控，会否达到预期效果？调控还会不会继续加码？
特姐：
我觉得限售限购不改变市场本身，不改变供需，不改变结构。我们谈有效的一些手段，限贷，就是个人住房贷款这个放款，降低杠杆率还算是有效的手段。但是，去年我们是5万亿的个贷加上1.27万亿的公积金贷款，后来央行说个贷占总贷款的50%，今年要降低到占总贷款的35%以下，这应该是一个目标。但是看上海和深圳其实是已经远远超过这个目标了，都已经达到了。
深圳现在每个月就40亿的个人贷款了，再降低到多少？恐怕也没有多大压缩空间了，可能别的城市才刚开始限制个人住房贷款，还需要时间观察市场对个贷减少的反应。
Q3：第三个问题，是关于地产调控风险的
地产在整个国民经济中地位太重要了，尤其对负债率高高在上的地方政府而言。有人说，如果没有了地产，中国四分之三的地方政府会马上破产。
5月26日在复旦大学中国经济研究中心主办的“中国大问题”第11期讲堂上，前重庆市长黄奇帆讲了地产十大失衡问题，同时建议建立五项长效机制，其中特别提到了我们整个国家的税收是17万亿，地方税总的10万亿，有4万亿与房地产关联，再加上土地出让金，预算外资金，叠加起来，将近8万亿。整个地方的收入是多少呢？一共是13万亿、14万亿，里面有接近8万亿，是和房地产有关的，如果地方政府离了房地产，是会断粮的。
我的问题是，地产调控，是否根本就是个伪命题？这个东西是否根本就调不了？真调，就会出大问题。政府所谓的调控，到底是个什么意思，究竟要达到一个什么目的？
彩生活段斐钦：
第一个，我觉得一旦调控了就不是伪命题，没干成才是一个伪命题。第二个是调得好不好那是另外一个问题。
刚才特姐讲得特别好，其实调控只是影响了趋势，影响了它的波动性，影响了波动性是在哪里？就是本来买房子的人，不让他买，第二个本来应该加大风险的时候，你是偏偏限售了，限贷了，房地产融资这块卡死了，相反投融的话供给侧也打乱了。那我觉得是调控本身的问题，那应该反思是不是有更好的方式，其实最好的宏观调控不是去控，而是调。
所以
中国的调控绝大部分不是以调为主，是以控为主
，做得好不好是第二个问题。第三个问题其实对于我们来说，我只关心周边20米以内服务的事情，跟我有关，就是所有的宏观调控对你来说都是历史机遇。
为什么呢？溢出效应。本质来说就是城市的经济带发展不可逆转，我们看到这个城市发展到不可逆转的时候，我觉得到目前为止，中国和美国在城市带上没有太大的区别，就是纽约为首的经济金融中心和硅谷为首的创新中心。中国来说也是以上海为首的金融中心和以深圳和香港既有金融，又有创新的，还有一个中国特色这样的政治中心。我想把历史机遇把握住，越调控，越参与。
所有的历史阶段，无论是纽约伦敦，只要它的整个的经济形态不发生重大变化，不发生重大的产业的转移，或者不发生重大的变化，我觉得很简单的东西，把它当做历史机遇好了，要顺势而为，谢谢。
Q4：承接上面这个问题，我追问一句：换句话，这是否就意味着买房，仍然是中国普通人资产保值增值最靠谱的选择？
特姐：
我觉得买房子就是刚才格隆说的，就是分享经济的成长，或者说分享货币的成长，这个是确定无疑的，核心城市的核心区域的房子肯定能分享成长，至于像别的股票债券我觉得有技术含量。我什么市都没有赚过，不管是牛市熊市，技术难度太高了，所以既然是普通人，没有那么高的技术，分享一下经济的成长，就好了。
彩生活段斐钦：
我补充一下，如果你有专业背景，可以投资股票或债券，但如果没专业背景，把简单的事情做对了也就成功了。我有两个看法，最好城市的作品，最好地段的杰出作品，我觉得在城市最杰出的作品保值能力是远远大于旁边的垃圾项目。当然如何评价接入项目，这涉及到美学建筑学的考虑。这个建筑我喜欢，这个建筑做得极好，但是你只要看到
地铁线往哪里走，医院往哪里批，商铺往哪里布点，人往哪里走就行
，基本上往这边走就对了。
2015年到现在深圳龙华是房价增长最快的，这是沿着道路不断地布局，干线不断地联通的结果。你把一个城市的发展看作一个小的城市片区的发展就对了。你找到政府发力点然后积极去参与，这是我们买房子这一面。当然如果你还是觉得要买股票，我觉得就买物业公司，比如彩生活（HK 1778）。我2001年去了房地产开发公司，但到了2014年我总感觉房地产行业有一点到了后市场，而风险投资在这方面一定是最敏锐的，因此近些年也诞生了像房多多等一系列房地产后市场的企业。
如何判断优秀企业？基本上可以看他的企业战略，所以2013-2014年做研究，就把1998年的战略规划拿出来，在那个时候就谈公司治理，谈城市群的研究的房地产企业都非常优秀，因为这些都是为企业未来的发展提供动力。2014年我正在参与彩生活上市的IPO，当时已经感觉到未来房地产的后市场会大有可为。
彩生活作为社区服务行业内的龙头企业，在基础物业服务方面奠定了扎实的基础，同时在同行业都不看好物业服务的时候积极拓展增值业务，并始终坚持。因此对我来说看准这个行业，看好这个公司的治理结构，所以就All in。当然所有股票投资都是有风险的，只是说彩生活（HK 1778）这个情况还不错，公司治理还不错，是一个不错的投资标的。
格隆：
要说地产投资是不是最靠谱，我认为主要要看这个市场是封闭还是非封闭的。如果还是过去那种玩法，这么大的池子，资金量都被限制在这个池子里面，买房肯定是最靠谱的。但是一定要到最核心的地方买，不要去边远地区买。去边远地区买可能暴涨一下，但是以后会卖不出去。真正要涨还是一线城市涨得快。像深圳的中心区，以后通香港的铁路一修好，从福田中心区到香港九龙只需要15分钟，九龙房价是20万一平米，福田中心10万。
