爆冷！杭州主城新年土拍首秀，结果有点意外

继昨天（1月2日）土地市场“三箭齐发”，今日杭州再次开闸供地，2宗宅地+3宗商业用地顺利成交。

不过，虽然2宗宅地都属于刚需置业型地块，但或许受制于“指导价”约束“较硬”，且均需配建公租房，开发商拿地的热情相对一般，几家大佬开发商也并未现身。因此竞拍速度较快，溢价率也不高，笕桥地块溢价率10.76%，华丰地块溢价率仅5.12%。

壹

杭政储出[2019]70号 笕桥地块 经过21轮报价，由 合景集团 以205795万元总价竞得，楼面价19741.66元/平方米，溢价率 10.76% 。

2019年笕桥板块内最高地价为27413元/㎡,绿城于2019年4月拿下的蔡阳路西侧项目，而与本地块距离250米的金隅笕桥单元项目2019年9月24日的成交楼面价是23625元/㎡。

杭政储出[2019]72号 华丰单元地块 经过11轮报价，由 地铁&下城区城投&蓝绿 以205493万元总价竞得，楼面价13728.09元/平方米，溢价率 5.12% 。

目前看来，该地块大概是开发商和城投分别盖楼，虽然在同一块宅地内，但商品住宅和公租房应该是分开建的。

华丰单元距离上次拍地已经整整过去了十年。2009年7月，下城区第21号地块华丰单元出让，当时为浙江中铁竞得，楼面价仅2882元/平米。十年之后再看，简直沧海桑田，真香啊！

自2010年起，华丰单元便再无涉宅 用地出让，十年之后，再推商住地， 可以确定板块地价标杆将被刷新。

贰

笕桥单元JG0601-R/B/S2-04地块，东至明石路、南至黎明路、西至规划支路、北至笕石路。

出让面积43435平米，容积率2.4，可建面积104244平米。并且约定了住宅建筑面积不大于70%，公共租赁住房不少于7298㎡。

商品住宅毛坯销售均价不高于36800元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于40480元/㎡，精装标准不高于4000元/㎡。

地块紧邻地铁4号线笕桥站，距离仅300米，至6号线东宁路站550米，且刚好位于已经于2019年底基本完成修缮的笕桥历史文化街区南段。地块沿4号线往南即是火车东站，未来市内、市际交通都较为便利。

笕桥板块内在售项目如龙湖大家九龙仓·璟宸府，高层精装售价40821元/㎡，叠排毛坯均价50199元/㎡。

笕桥地块属于逐渐成熟的卧城板块，区域内储备项目较多。近2019年出让的宅地就有甘肃建投笕桥项目、绿城春来晓园、金隅笕桥生态公园项目、金隅笕桥单元项目。

仅该4个储备项目，住宅未来供应的建筑面积就将达到32万方以上，这几宗地块拿地楼面价相对接近，大多在23000-27000元/平米，未来将形成竞品关系。

地块周边也并非缺乏高端项目，例如2019年为业内称道的世茂钱塘天誉。从2018年11月首开，1年时间，“一路开挂”，20幢高层清盘，对于高端住宅市场来说，这样的去化速度是非常快的了。

总体来说，笕桥板块居住氛围已经日趋浓郁，且房龄都较新，东楼也住在附近。笕桥板块相对知名的二手房楼盘比较多，例如万科草庄、滨江金色黎明、融创玖樟台等，品质大多较好。

万科草庄户型非常多样，从89方的1房到204方的4房，格局较为丰富，环境也比较清雅，目前的均价在38000-42000元/平米；草庄对面的滨江金色黎明在交易均价上与之类似，2013年建成交付，滨江集团开发，刚需及中档改善为主，品质和物业同样很好；

2018年交付的融创玖樟台不满2年，且挂牌价格相对较高，基本均价在50000元/平米以上。

叁

华丰单元XC1004-R/B-06地块，东至同协路防护绿带，南邻华丰路，西接华东路及规划幼儿园，北靠杭玻路。

出让面积68040平米，容积率2.2，规划可建建筑面积149688平米。其中约定，住宅占比不大于75%，公租房不少于11226.6㎡（10%），小区商业不少于25%。

该地块原是华丰工业经济园区，征迁后划为商住地。地块东北角紧邻目前在建地铁3号线同协路站，未来交通出行相对便利。不过该地块同样规定了“指导价”，商品住宅毛坯销售均价不高于29500元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于32450元/㎡，精装标准不高于3500元/㎡。

目前板块内无在售项目，相邻丁桥板块龙湖·武林上城2019年9月开盘，已全部售罄，高层精装售价31000元/㎡。

尽管华丰板块内没有在售项目，但2公里范围内尚有几个储备项目，例如融信天阳·东方邸、泷悦华府、首开田园等项目，3个项目都是在2017年2、3季度拿地，拿地楼面价也在17000-18000元/平米之间，大体形成竞品。但总体住宅待开建筑面积并不很大，约14万方左右，且三宗地块皆有20%-60%的自持面积。

与华丰地块紧挨的二手房可选相对较多。房龄相对略老、2000年建成的同协雅苑，目前二手房成交均价大致在27000元/平米左右；2015年建成，房龄较新的龙湖名景台价格略贵，二手房目前均价在34000元/平米左右。

华丰板块西侧的二手次新还有润和亿城嘉园，2006年交付，板楼为主，当前均价在30000元/平米左右；2012年建成交付的万泰新语均价略高，但也在32000元/平米左右。

肆

2020年开年第一周的土拍暂告一段落，市区下次出让宅地将在1月9日，萧山区中心区单元地块，出让面积28597平米，容积率2.6，建筑面积74352平米。

至农历春节前，除了8宗商业用地外，市区尚有6宗商住或纯宅地出让：下城区石桥单元&灯塔大院、余杭区未来科技城单元、江干区牛田单元&下沙单元、萧山市北单元。

2020年公历新年仅3天，杭州土地出让金已经顺利收入93.7亿元，大概是去年土地出让金的4%。

不过无论如何，不要去指责杭州卖地，我们应该要乐见杭州卖地。一个愿意出让土地的城市总比土地惜售的城市来得好，土地出让得越多，楼价才能越稳定。甚至有降价的可能。

-END-

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总编 | 钟斌  作者 | 东楼

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