三大密码，揭秘保利地产如何跑赢地产圈马拉松

2017年1-4月，保利新增土储金额位列全国房企第二名，横向对比来看，保利在楼市调控加紧和融资渠道收窄影响下，拿地依然稳健，一方面得益于保利的全国布局优势，另一方面也看到保利作为央企在资金方面的优渥实力。在布局方面，与恒大、碧桂园逐渐回归一二线城市不同的是，保利地产自身的土地储备70%多来自于一线和核心二线城市，形成3个300亿级别，2个200亿级别和1个百亿级别的城市群，其中2016年珠三角+长三角+环渤海的销售业绩占比超70%，这与保利多年来“3+2+X”城市群战略的有效执行有关。

截至2016年末，保利地产业务覆盖全国68个城市，拥有在建、拟建项目361个，待开发面积6344万平方米，其中，一、二线城市待开发面积占比约为68%，城市布局也形成了以广州、北京、上海为核心，以周边城市协同发展的城市群格局。典型如在港珠澳大湾区的国家战略下，保利在湾区核心城市也在积极拓展。沿用此思路，保利地产今年也在重点布局长三角和京津冀地区，通过合作、并购等方式提升城市群规模。

未来，一二线城市供地将越来越难，尤其体现在招拍挂市场的激烈竞争，对于未来保利城市投资布局，重点不看单一城市，只看城市群、城市带，看区域发展。除此之外，保利还积极参与收并购与旧改业务，通过多元化的拓展方式快速补充土地资源。2016年，保利全年拓展112个项目，而通过合作、并购方式获取的土地资源面积占比达到75%，为历年来最高比率。此外，公司始终坚持一二线城市的拓展策略，全年一二线城市拓展容积率面积超过1600万平方米，占全部拓展的70%。这些都将成为保利未来布局的重要资源与优势。

在如今中国房地产的千亿时代，地产行业并购整合成主旋律。并购做大，并购互补，并购拿地，成为房企竞争力、话语权继续走强的关键举措，也是当下最靠谱，最迅速，也最有可能做大规模的有效手段。为此，保利地产也专门成立并购团队，除已经并购完成的中航地产外，还在积极推进集团内部地产业务板块整合及多家企业的旧改资源并购。在国企并购风险无处不在的现状下，保利凭借销售规模、城市布局、资金实力上的领先优势，以及把握市场机会的能力，同时发挥了区域和规模的协同效应，将资源整合优势发挥的淋漓尽致。

值得关注的是，2016年保利地产把握央企整合机遇，大型并购实现了突破。在保利集团的统筹安排下，承担了与中航工业集团下属地产业务的整合业务。已完成了中航地产下属8个房地产项目公司及1个在建工程的收购，增加待开发资源140万平方米。目前，公司已利用中航原资源优势，在天津、珠海、三亚获取3各项目，新增待开发资源150万平方米。保利地产将继续积极推进中航工业集团旗下其他地产业务板块的整合工作。此外，中航的收购也为保利带来了产业发展的新契机，以中航的“航空大世界”为切入点，顺势布局主题乐园，目前已落实成都、珠海的选址，未来计划在全国其他城市建立航空主题乐园。

随着开发量逐步到达高位，房地产行业从高速无风险的黄金时代进入以专业获取利润的白银时代。自2013年以来，房地产商品属性逐渐退去，金融属性正成为地产行业持续向上的未来动力。在此背景下，房企逐步从简单的融资思维向金融思维转变，纷纷加快金融版图布局。其中，恒大“野心”最为明显，全金融牌照战略，意图实现金融、地产并驾齐驱格局；而保利地产也将房地产金融作为“一主两翼”战略中的重点，目的是打造以房地产基金为主，通过多平台的发展模式不断扩充基金管理规模，积极探索和发展小额贷款、产业投资等相关金融业务。

因为越来越重视对外投资，保利近年明显加强了对融资方式的把握，在整体融资渠道趋紧的环境下，保利凭借其央企背景和公司资质，在融资方面具有得天独厚的优势，而地产金融则成为保利继续保持优势的良药。保利目前资金实力较强，金融环境越严谨，保利优势越明显。

近年来，保利在房地产金融上积极布局，增强专业基金对外资金募集能力，结合地产开发和基金投资方式，降低融资成本，优化财务结构，实现对更多外部资源的撬动，助力公司主业规模扩张及业绩增长。目前，保利已成立信保基金、保利资本、太平保利健康产业基金并驾齐驱的发展模式。房地产基金管理规模持续增长，2016年底已近600亿元规模，保利资本管理的基金规模已经达到70亿以上。而此前保利通过90亿元定增引入泰康人寿成为公司第二大股东，与险资战略合作进一步深化。

未来，在基金方面，保利将会聚焦房地产市场与服务，沿着整个产业链向服务端延伸，基金的服务内容不单是项目的开发，基金广泛的参与到社区消费、社区教育……包括向上延伸，也会参与到新型材料，新型东西。一主两翼，是良好的互动，两翼之间也交融，形成良好的互动进行支持。一方面做房地产，另一方面做房地产的服务业，包括服务于消费，这些培育也需要金融进行支持。2017年，保利以房地产开发经营为主、以房地产金融和社区消费服务为翼的“一主两翼”的业务板块布局优势将会愈加明显。