调控重拳落下，迷惘的人群、慌张的游资、未限购城市的欢跳———织就了眼下一幅楼市浮世绘。人们期待更好的市场秩序，期待更优的制度措施，期待更温润的城市价值体系。《调控与市场》着力以那些“被限与未限”的典型城市为切口，揭开大时代、大发展的历史时期，必然出现的经济社会焦虑与变化。我们坚信，新闻的价值在路上，在向家和国的路上。
一二线热点城市房价在经历10个月强力调控后，同比涨幅连续回落，限购、限贷、限价在不断促使房子回归居住属性，游资惊慌抽离。
不同的另一面是，庞大的资金一个又一个席卷一些未限购的三四城市，房价坐地跳涨，库存也几无。如此态势，一切又似乎是如此符合逻辑，又不那么符合逻辑。如何管控广大三线城市的房价，也到了考验时刻。
临沂，鲁东南的一个三线城市，自2016年下半年以来，房价开始进入上升通道，涨幅达到30%以上，洋房一层价格在2.2万~2.3万元之间，近期开盘的多个项目均当天售罄。在临沂从业十年以上的房地产人士眼中，这是临沂房地产市场从未有过的景象。
临沂并非孤例，潍坊、淄博、枣庄、威海均出现了房价上涨和房源供不应求的现象，三线城市仍处于去库存阶段的论断开始需要去重新审视。
本地开发商临沂汇金置业有限公司（以下简称“汇金置业”）开发的环球·掌舵是临沂北城新区的七个楼盘之一，尽管交通尚不便利，销售中心附近仍停满了车辆，现场人声鼎沸。环球·掌舵的销售均价在1.1万元，项目一期在6月17日开盘，由于房源所剩无多，目前正在二期认筹。288套房源，认筹的人数现在接近400人。
汇金置业的策划经理侯天磊在临沂从事房地产行业的时间已经超过十年，从代理商到开发商，从业期间他从未预想到临沂房地产会迎来如此的火爆。他对2013年至2014年临沂市场艰难时期的印象过于深刻，那是他作为一个策划经理压力巨大却又体现价值的一段时期，他调侃在如今的繁荣行情下，策划经理的工作价值不如置业顾问。
环球·掌舵项目往西不远处就是外来开发商重庆新鸥鹏集团开发的拉菲公馆。售楼处看起来人数不多，休息区的几张玻璃桌上均放着印泥，现场的购房者主要是来办理购房手续，因为在6月17日开盘的当天，这个项目已经售罄。拉菲公馆类型为高层，销售均价为7000元。在侯天磊看来，这样的销售价格偏低。
在老城区兰山区，御龙府项目的售楼处在周一上午就迎来了一批又一批的看房者。面对来来往往的购房者，销售主管张丽娜说项目位置这么好，不少人仍会最终摇头，4月8日开盘到现在，御龙府的去化率约1/3。因为项目是40年产权的商业用地，会让相当一部分购房者心存顾虑。但即使是公寓项目，张丽娜认为7500~9000元的售价并不高，“御龙府的位置很好，周边配套完善，关键是现在行情太好了”。
今年5月，临沂市普通住宅市场整体成交均价为6252元/平方米，同比、环比分别增长16.29%、1.38%。其中北城新区成交均价为9620元/平方米，同比增长57.11%。
在侯天磊、张丽娜的从业经历中，临沂的房地产市场达到了十几年来前所未有的高度。在侯天磊的记忆中，2013年至2014年市场低迷时期，临沂库存量巨大，在北城新区有30余个楼盘同时销售，即使采用 “零首付”的变相营销手段，也鲜有成交量。
接手金泰·舒格兰项目的山东泰盛恒房地产有限公司（以下简称“泰盛恒公司”），即是在这场低迷与火爆转换中的幸运儿。在2014年，由于供应量大幅增长，临沂市供需结构改变，市场成交量迅速下滑，当时开发舒格兰项目的临沂长裕置业有限公司（以下简称“长裕置业”）资金链遭遇考验，无奈之下，几名自然人股东将长裕置业的股权在2014年12月29日转让给泰盛恒公司。2015年的很长一段时间，泰盛恒公司未采取任何明显动作，而是着力于改善绿化景观。当市场在2016年下半年回暖之后，做好充分准备、房源充足的舒格兰项目在当年斩获十几亿元销售额，让同行为之震惊。
临沂规划中的高铁尚在建设中，从北京到临沂需要在枣庄高铁站转坐汽车，交通并非便利。临沂并没有足够吸引外来投资客的理由，这是一个典型的地缘性市场。
拉菲公馆销售部经理张中仁分析客户构成时发现，拉菲公馆的购房者几乎全部来自临沂市，少数外地户籍购房者也在临沂市拥有工作。当地小企业主和公务员是客户的主要职业结构。这种情况同样出现在环球·掌舵和御龙府。
临沂是个革命老区，临近曲阜，深受儒家思想影响，在这片山水之间，诞生过王羲之、诸葛亮、颜真卿这样的文人名士，夜晚的祊河河边，会有老人用粗犷豪迈的嗓音唱起《沂蒙山小调》，但临沂自古却并无商业思想的积淀。
临沂市政府顾问、临沂大学商学院教授朱建成回忆称，临沂市为了改变以往的革命老区的落后面貌，加上受到南方商人的影响，临沂市积极发展了商贸物流产业，成为了可以与义乌媲美的物流之都。
朱建成告诉中国房地产报记者，目前临沂市拥有134个专业批发市场，39个物流园，个体户78900户，物流企业2700家，仅物流行业提供的就业人口就超过30万，整个民营经济对临沂市税收的贡献比例高达78.7%，“78900个个体户就是78900个老板，再加上总经理这样的高管层，临沂市形成了一个庞大的企业家群体，对优质住房、汽车会形成强大的需求。”
经商风气的形成也在影响普通居民。周女士来自河东区东岭村，在临沂从事出租车职业，家里尚有几亩田地。她能准确熟练地说出临沂市在售楼盘的名称、开盘时间和销售均价，她笑言自己有个习惯，开出租车的过程中听说哪里有楼盘开盘，她就会打电话询问价格。之所以不去售楼现场亲自去看，是因为自己穿着破旧，不好意思去售楼处。说这句话时，四十多岁的周女士露出羞涩朴实的笑容。她家在2006年和2010年各购置了一套房产，价格只有2600元左右。看到周女士买房之后，几个邻居也跟着买房，后来又有邻居说，现在货币贬值快，只有投资买房才能让挣来的钱保值增值。周女士的同村村民大多在2015年至2016年买了第二套甚至第三套房子。“我们村是塑料颗粒生产基地，村民都比较富裕，只有700多户人口，现在基本上每家都有两三套房子。”
本地人支撑了整个市场，住房需求也已经发生改变，由刚需型购房转换成了改善型购房。为了加快城市化进程，提升城区城市功能，临沂市规划建设了北城新区，并在1999获得山东省政府批准，一期规划面积23.7平方公里，在2009年开始供地，2013年开启二期开发规划。一期开发过程中，90平方米左右的刚需房占据了绝大部分，侯天磊也是这个阶段购买了第一套住房。经历了去库存阶段后，刚性需求已基本被满足。拉菲公馆、环球·掌舵的主打产品都是110平方米以上的大户型。
张中仁所在的重庆新鸥鹏地产集团在2016年进入临沂，第一次亮相临沂土拍市场就创造了“地王”，每亩土地的价格达到了380万元。经过调研分析，新鸥鹏集团发现，临沂市场不仅对改善型住房需求强烈，对洋房更是极为推崇。拉菲公馆主要以高层为主。侯天磊也对这样的判断表示认同，一层洋房的售价已经达到2.2万元~2.3万元，但一旦面世，仍然被抢购一空。
7月18日，国家统计局公布今年6月份房价数据。70个大中城市中一二线城市房价同比涨幅连续回落，一线城市房价环比下降。初步测算，6月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.2%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从当前城市分类来看，一二线城市相对稳定，即增幅数据总体持平，而对于三线城市来说，虽然环比增幅有所收窄，但同比增幅依然偏大。偏大的含义在于两点。第一是对比历史数据，三线城市房价同比增幅较大；第二是对比一二线城市，也不断和此类城市数据接近。所以管控三线城市的房价同比数据很关键。
与此呼应，山东省三线城市除了临沂之外，淄博、潍坊、枣庄以及德州齐河、济宁邹城的房价都出现了涨价和“供不应求”。滨州滨城区的房价已超过了6000元，比去年同期增长了1000元每平方米。滨州市某股份制银行员工向中国房地产报记者表示，滨州市房价长期以来较为稳定，但其所居住小区附近的房源，今年1月份的价格只有4500元，如今已经涨到7500元。
不断上涨的房价已经引起临沂市政府的警觉。5月25日，临沂市房产和住房保障局发布《关于规范商品房预售管理 调整商品房网签备案的有关通知》规定，开发商申请预售许可时，须提供一房一价申报。取得预售许可后，须按申报的一房一价公开出售，3个月内不得涨价，违者不予网签备案。
朱建成认为，临沂市作为山东省面积最大、人口最多的三线城市，正面临传统产业结构升级和经济规模总量不足的双重挑战，政府对资金、技术、人才的需求非常迫切，“一个城市能够不断吸引有知识、怀揣梦想的年轻人进入才能获得持续创新能力，年轻人到来后城市要为其提供能买得起的住房，而人口萎缩的城市不会有发展前景，所以房价增长过快对临沂市的发展不利。”
虽然临沂市没有像一二线城市那样实行限购，但侯天磊已经察觉到调控正在逼近。“6月17日开盘售出了大部分房源，但银行贷款至今没有批复下来，在以前一般不会超过一个星期。金融政策已经有收紧迹象。”对下半年市场形势的谨慎判断已经成为开发商的共识，大部分开发商在加紧推售房源，在市场较火爆的上半年快速回笼资金。“几家外来开发商的房子开盘价格都不高，我们认为他们也感觉到接下来形势不明朗，所以低价出货。”
但临沂这些三线城市不断彰显的城市空间仍在为房地产提供充足的发展机遇。
朱建成表示，临沂市近几年城市化进程加快，城区常住人口达到220万，仅次于青岛、济南。按照山东省城镇体系规划（2011年~2030年），临沂市将和烟台一起成为地区性中心城市，城区常住人口将达到300万~500万。从2016年的山东省各地级市商品房销售面积来看，青岛市为1900万平方米，济南市为1440万平方米，临沂紧随其后，为1022万平方米，其次是潍坊，为1001万平方米。
2016年，临沂市人口净流入6.2万，加之商贸物流发达，看好潜力的开发商在继续加大对临沂的布局。
新鸥鹏集团的发展战略被称为“农村包围城市”，在济南之外，新鸥鹏在山东布局了临沂、滨州、泰安、东营广饶县。目前，新鸥鹏正在与政府商谈，准备再次储备两个项目。由于近期政府供地稀少，汇金置业这样的本地开发商的土地储备也已经捉襟见肘，其态度是只要有机会，就会积极拿地。
新的闯入者也在伺机而动，临沂房地产行业内已经纷纷谈论碧桂园、中梁地产这样擅长三线城市作战的开发商要进入的消息。所有开发商的焦虑是，库存所剩无几，土地供应不足，正如当地开发商人士所说：“在临沂、潍坊等这样的三线城市，并不是你想的那样，十多年了，我们没有见过市场如此之好。”
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