从今年三月份以来，越来越多城市的楼市调控政策，不仅仅局限在以往的“限购”、“限贷”和“限价”上，截至目前，已有30多个城市陆续出台了楼市“限售”的政策。不仅如此，各地还纷纷加强了楼市“限购”政策的力度。
记者调查发现，截至目前，全国已有超过三十多个城市和地区启动了“限售”政策，也就是买房后一定年限才能出让。自此，楼市调控不仅“限购”还“限售”，这也成为这一轮楼市调控的新特点。
中国指数研究院常务副院长 黄瑜：不仅是说像之前的这种限购限贷，这一轮还出现了一个新的限售。特别是像有些热点城市，贯彻“因城施策”，即使是一个城市不同的区域也有不同的这种政策。
具体来看，厦门、广州、青岛、东莞、无锡、芜湖、长沙、常州、西安、济南、嘉兴、保定徐水区和福州部分地区就规定，新购买住房取得不动产权证未满2年不可转让；珠海、惠州、成都、南京、郑州、开封、张家口等地则规定要3年之后才能上市交易。
除了对出让年限的不同规定外，一些城市根据户籍、一手房和二手房的不同，也做了相应的规定。例如，保定白沟新城规定，非本地户籍家庭购买新建住宅或二手房，自房产登记之日起5年内不得转让；保定主城区还规定了“10年限售”的具体情况。此外，扬州、启东等地也根据当地的不同情况，进行了分类限售的规定。
国务院发展研究中心研究员 刘卫民：这一轮我们限售是从供给层面，也就是说无论从开发商，还是从二手房东的这个角度来讲，限制他们出售的价格和时间，从而限制整个市场供求的关系能够调整到我们一个理想的状态里。
除了新的“限售”规定，这一轮楼市调控也在“限购”等方面进行了加强。河北省就统一印发了“限购”政策，规定环雄安新区和环首都重点地区要从严调整限购措施，对能提供当地3年及以上纳税或社保证明的外地人限购1套房。海南省也开始全面调控，继4月海南全省“限购”、琼海市出台政策后，海口、三亚、五指山、保亭、琼中、白沙陆续跟进加强调控。
国务院发展研究中心研究员 刘卫民： 我们会看到现在只是一个政策的初露苗头的一个阶段，对于限购限贷和限售这些政策，只要能够持续下去，随着政策效应的发酵以后，我觉得对于交易量、特别是对于价格仍然会有一定的下行压力。
而从目前政策的实施效果看，根据社科院发布的5月《住房市场发展月度分析报告》，在热点地区严厉的政策调控下，2017年5月热点城市房价涨速的确整体呈回落趋势。其中，廊坊、北京、天津、深圳、苏州、合肥、郑州等城市，房价环比稳定或下跌。
从目前“限购”“限售”政策实施的范围看，呈现出“区域性实施”的特点。“区域性实施”，就是根据不同城市的具体情况不同，而采取的“因城施策”。这种举措的特点和效果怎么样呢？
专家表示，“限购”“限售”等调控政策并不是全国性的，而是区域性的，一些环一线热点城市周边区域纷纷开始“限售”、“限购”等措施，这也是跟具体区域的不同情况确定的具体举措，不能代表全国。
中国指数研究院常务副院长 黄瑜：从我们做监测研究上来看的话，限售更多的还是在我们说的三大经济圈里面，京津冀这一带我们基本上整体是呈整体区域，呈片状区进行一个限制。长三角我们叫分段进行分段式的这种控制。对于珠三角它应该是从它的热点城市，逐步地去深化、去进行。
专家告诉记者，目前“限购”“限售”等调控政策主要是针对那些整体经济发展水平较高、人口明显聚集的热点城市；这些调控手段保证了市场的稳定发展，保证真正有需要的刚需购房者买房，这样有利于楼市长期平稳发展。专家预测，未来“限购”“限售”等调控政策还将持续一段时间。
国务院发展研究中心研究员 刘卫民：对于那些热点城市来讲，这一个政策可能会持续相当长的一段时间。对于中国这样一个大国来讲，不同城市的区域分化其实是很明显的，对于那些三四线城市，它仍然面临比较严峻的去库存压力，对于这些城市，我觉得没有跟进的必要和动机，从这一点上来看，并不会有更多的城市来跟进这个政策。
与以往相比，目前的“限售”、“限购”，主要“限”的是什么呢？同时，在这些政策之下，普通的买房者会不会受到影响呢？
国务院发展研究中心研究员 刘卫民：无论从限购、限售还是限贷，这些限制性的政策我们来看它的初衷也都是为了让住房价格回归到一个合理水平，让住房的居住本质能够凸显出来，能够抑制那些投资投机的功能，会使住房真正成为我们让老百姓住的，而不是用来炒的。
专家认为，随着新型城镇化进程的加快，热点城市中大量流动人口的迁移，势必会造成这些地区阶段性住房需求异常旺盛，投资投机需求的过热，“限购”“限售”等调控政策能够及时有效地对市场进行降温，能够让房价回归理性。但这样的政策并不会影响刚需购房者的购房需求。
以北京为例，北京银监局最新发布的数据就显示，2017年5月，北京各家商业银行个人住房贷款新发放218.15亿元，其中，“317新政”实施后发放的贷款中，既是第一次买房、又是第一次申请房贷的占比84.32%。可以看出来，信贷资源优先支持“刚需”的力度不断增加，贷款投放符合政策导向。
国务院发展研究中心研究员 刘卫民：我们所说的限只是限制投资和投机需求，真正对于购买首套基本住房的老百姓来讲，其实我们仍然坚持优惠的首付和利率政策，甚至会出台更加优惠的一些条件能够使老百姓真正改善自己的居住条件。
