核心提要：
1、区位：城北的重要空间，产业利好不断
2、交通：东西两大快速路直达市中心
3、市场：库存告急，房价坚挺
4、配套：教育、景观资源丰富，商业配套正在完善
好地网8月8日消息（研究员 康淑）8月10日，杭州余杭区崇贤新城的2宗商住地将出让，总出让面积154亩，总可建面积21.84万方，总起价18.92亿元，楼面起价8666元/㎡。
地块位置图
值得注意的是，这是崇贤新城今年首次出让地块，也是杭州最后一批需要现房销售的涉宅用地。
根据出让要求，2宗地块设定土地上限价格，当溢价率达到50%时，须取得不动产登记证后方可销售，同时转入竞投自持比例；当自持面积比例为100%时，转入投报配建养老服务用房面积的程序。
其中，崇贤新城向阳B-2地块的价格上限187267.5万元，崇贤新城C-7地块的上限价格96588万元，上限楼面价均为12999元/㎡。
出让地块指标
据好地研究院了解，2宗地块在挂牌期间溢价率已达49.99%，是由摇号产生有效报价单位，两宗地块均是万科。毫无疑问，现场只需一手加价，即可达到溢价率50%的价格上限，需要现房销售并转竞自持。目前悬念在于，2宗地块能否突破50%的溢价率。
好地研究院分析认为，该宗地块若以封顶价成交，对万科和崇贤新城而言，均是赢家。
对万科而言，若能够以封顶价格直接拿下，不仅实现了首次进驻崇贤新城的战略，也是在杭州深耕补仓之举；此外，两宗地块总建筑面积21.84万方，可以形成规模项目。
对于崇贤新城而言，万科作为全国知名的品牌开发商，将为板块房地产市场带来新的气象，促进板块房产品品质提升。
当然，两宗地块进入竞拍自持的环节，也是大概率事件：与崇贤新城区位毗邻的运河新城正在挂牌一宗宅地，起价为11138元/平米，若按照70%的溢价上限计算，上限价格为18934元/平米。该宗地块在区位上与崇贤新城两宗地块相比，相距1.8/3.4公里，与杭州武林广场的通行时间差距不到5分钟；但是，若以上限价格为对标，运河新城地块比崇贤新城地块高出45.6%。在杭州同城化，以及杭州城北一体化的背景下，崇贤的性价比优势明显。
运河新城正在挂牌地块与崇贤新城2宗地块位置关系
1、区位：城北的重要空间，产业利好不断
崇贤新城位于杭州绕城以内，与杭州市中心车程在半个小时以内，依托杭州城北发展推动，是杭州城市向北发展的重要阵地。崇贤新城不仅是临平副城未来发展的重要空间，也是杭州运河新城建设的拓展和延伸。因此，区位优势明显。
2017年，崇贤新城继续加强产业建设，夯实产业转型升级。
崇贤现有产业布局以绕城为界，绕城以南集中在崇贤科技创业园内。园区已成功入驻了鸥物联网科技、铭成医疗设备、戴利德照明科技等高科技创新企业，致力打造智慧经济孵化器。绕城以北以工业及电商产业园为主，集中了益海嘉里、杭锅、崇贤金属港等优质企业。
同时，崇贤新城正积极创建杭州跨境电子商务贸易余杭东部示范基地，以“运通网城”产业园项目为载体，计划总投资29亿元，打造电商全产业链平台。
110万平方米的电子商务产业园——运通网城杭州北园(崇贤)和杭州南园(富阳)已经开园。运通网城还与中国民营经济五百强企业银江科技集团达成合作意向，将建设中国智谷•崇贤智谷创业园，大力发展信息经济。
运通网城电商产业园
此外，杭钢搬迁之后，旧址部分修缮为公园，景观价值上升，崇贤新城的板块价值被重新挖掘与定义，板块价值已经受到了市场认可。
2、交通：东西两大快速路直达市中心
向阳B-2地块和C-7地块的交通非常便利，2宗地均位于横向主干道崇杭街南侧，往东可通过崇杭街与秋石高架互通；纵向主干道拱康路、塘康路、崇超路，可连通上塘高架，快速直达市中心武林广场。
与此同时，2宗地距杭州绕城高速半山出口约3.6/2公里，距申嘉湖高速出口1.6/2.3公里，拥有上塘、秋石两大高架的出行优势。
快速公交BRT7号线，由杭州焦家村总站发车，在崇贤新城境内将设5对站点，路线基本覆盖了整个崇贤新城启动区。
2宗地块周边交通
3、市场：库存告急，房价坚挺
崇贤新城最近成交的是2016年9月20日祥生•群贤郡项目，成交楼面价10326元/平米，溢价率150.3%，刷新板块楼面价新高。
由于崇贤新城已经空窗近十个月，尤其是在杭州土拍新政后，土地市场的格局已经发生了巨大变化，因此，此次土拍对于崇贤新城具有风向标意义。
与此同时，崇贤新城的新房市场面临着库存急跌，房价坚挺的局面。
从杭州城北的角度看，丁桥、三墩北等绕城沿线的板块地价纷纷跃升，房价预期迈至3万以上。对于崇贤新城来说，此次出让的地块起拍价为8666元/平米，溢价上限为50%，即上限价格为12999元/平米。即使以上限价格拿下，保本房价两万上下，可以现较好的盈利。
数据显示，2宗地块周边在售项目不多，其中旭辉•运河悦章，高层成交均价16000元/平米。旭辉•时代城目前暂无房源可售，此前6月高层成交均价15000元/平米。祥生•群贤府于6月29日迎来首开，推出排屋、院墅，户型建筑面积为139-166方，总价500-800万元，排屋成交均价35000元/平米。
纵观杭州八区范围内，房价低于3万元/平米区间的非常稀缺。崇贤新城的价格处于这样的段位，不仅可以继续承接主城区的刚需溢出，还可以承接部分首改客群。
2宗地块周边新房市场
4、配套：教育、景观资源丰富，商业配套正在完善
2宗地块教育配套相对完善，崇贤中学和康桥中学都是省示范初中，教育质量相对较好。距崇贤第一小学1.6/3.4km，距康桥中学约2.1/3.3km。
地块景观优势明显，东侧依山，临近5A级半山森林公园、皋亭风景区等优质景观资源。
此外，周边商业配套正在完善，2.2/2.9km有康桥中青商业大厦商业综合体，0.4/1.4 km有上亿广场（在建），上亿广场预计今年建成投入使用，将是崇贤新城大型的社区购物中心。
2宗地块周边配套
崇贤新城向阳B-2地块
地块规划为商住用地，东至崇康路，南至崇杭街，西至崇昌路，北至石塘路。出让面积65483 ㎡，容积率1.2-2.2，建筑高度40-70m，起始价124845万元，起始楼面价8666元/㎡。
◆地块内商业建筑面积不大于地上计容总建筑面积的8%，配套服务设施用房包括社区服务、物管用房等公建配套设施，社区服务用房采用货币化安置，居家养老服务用房配建需符合《杭州市居家养老服务用房配建规范》。
◆附建设施：地块内须配建10KV开闭所一处，且满足相关规范及电力部门要求。
崇贤新城C-7地块
地块规划为商住用地，东至崇超路，南至崇杭街，西至安置小区，北至三仙桥港。出让面积37154㎡，容积率1.6-2.0，建筑高度18-50m，起始价64392万元，起始楼面价8666元/㎡。
◆地块内商业建筑面积不大于地上计容总建筑面积的5%，配套服务设施用房包括社区服务、物管用房等公建配套设施，社区服务用房采用货币化安置，居家养老服务用房配建需符合《杭州市居家养老服务用房配建规范》。
◆附建设施：地块内须配建10KV开闭所一处，且满足相关规范及电力部门要求。
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