继楼市火爆后 我们是时候关注三四线城市消费升级了？

一二线城市楼市在房地产政策调控之下逐渐降温，而三四线地产销售却突然火爆，库存去化非常充分。分析认为，在楼市升温的背景下，三四线城市迎来消费升级，并带来投资机会。

数据显示，三四线房地产销售快于整体。2016年三季度之后，全国房地产销售数据要明显好于30城房地产销售，这意味着三四线、四五线城市地产销售状况明显要好一些。根据草根调研，上翻的农村人口和回流购房的一二线城市新打工族成为新增购买力之一。

从70个大中城市新建商品住宅价格看，三四线城市房价领涨。其中，三亚的环比涨幅最大，为1.7%，九江环比上涨1.1%，扬州、赣州、宜昌、岳阳上涨0.8%，涨幅居前十。此外，南宁、泉州、湛江环比涨幅有0.7%。

在三四线城市楼市火爆的背景下，广发证券首席宏观分析师郭磊表示，看好中国三四线城市的消费升级。

三四线消费升级为中国经济最值得关注的“蓝海”之一

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郭磊称，由于人口、收入和“地产后效应”的叠加，三四线的消费升级可能会颇有看点，是中国经济目前的需求端“蓝海”之一。

从人口来看，郭磊指出，多项证据显示三四线人口流出放缓，人口可能处于再集聚状态。其中一个证据就是，外出农民工增速大幅放缓，本地农民工增速开始反弹。随着中国房地产投资增速和制造业增速的趋势性放缓，一二线城市对于就业的吸纳能力有所下降；同时，部分产业下沉三四线也带来了就业机会。

另外，三四线房地产销售快于整体，城市拥堵程度亦在上升。

从收入看，郭磊表示，从海外经验规律来看，人均GDP达到3000-5000美元区间会触发消费的S曲线效应，目前这一拐点正在相当一部分三四线城市呈现。三四线城市人均GDP普遍在3000-7000美元之间。

最后，从产业效应看，郭磊认为，“地产后效应”正在改变城市布局和消费习惯。比如说，2017年春节三四线票房贡献则更为抢眼，一度成为话题。

随着三四线城市的一轮商品房覆盖率的上升，“地产后效应”带来城市购物中心的普及化，银幕数开始在这一区域快速上升，这在一定程度上改变着城市布局和居民消费习惯。

电影是受益目标之一，而这一逻辑下的消费升级的落地领域不止电影，随着购物中心的普及和城市格局的变化，商超、餐饮、家电、服装、娱乐、医药、幼儿教育等领域的消费空间也会被打开。

另外，对消费趋势最为敏感的电商巨头都在布局三四线城市及农村的消费升级。

郭磊认为，三四线消费升级是一轮强库兹涅茨周期度过后最值得关注的蓝海之一。

在本轮强库兹涅茨周期中，地产系产业链是经济的主链条之一，从上游的煤焦钢电，到中游的建材、化工，相当一部分轻工业，都与地产这一需求发动机有着密切的关联。即使对于消费来说，除弹性并不大的食品和日用品之外，地产系耐用消费品消费占据相当比重，即消费也是库兹涅茨周期特征下的消费。

三四线城市销售为何突然火爆？

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近短时间以来，大都市圈周边的三四线城市销售之所以火爆，方正宏观首席经济学家任泽平分析称，这主要是一二线城市涨价和调控后的外溢效应。

在一二线热点城市高房价和购房门槛提高之后，大量购房需求向周边外溢和挤出，而且当前房地产政策“因城施策”，三四线城市继续享受鼓励去库存的政策红利。

任泽平指出，“三四线”城市的提法有问题，准确地说，是大都市圈和热点核心城市周边的城市销售火爆。比如，南京周边的扬州、泰州、马鞍山，北京周边的廊坊，上海周边的苏州、无锡，深圳周边的东莞、惠州，厦门周边的漳州、泉州，济南周边的泰安，等等。

对此，德银也有类似的看法。德银中国首席经济学家张智威曾在1月下旬的报告中表示，从宏观角度而言，三线城市的房地产前景非常关键。不过，德银指出，不同的三线城市之间的房价有着很大的不同，尤其是卫星城和非卫星城之间。

卫星城，主要是指距离一线城市和热点二线城市200公里以内，或1小时之内高铁车程的城市。2015年年中以来，这些卫星城跟随着一线城市和热点二线城市，房价有了较大的涨幅。而非卫星城的三线城市，房价走势就要弱很多了。

未来几个季度三线城市房价将如何走？德银认为，预计非卫星城三线城市的地价和房价将有所回落。但卫星城的情况则不同，因一线城市和热点二线城市的严厉调控政策还将会持续，因此投资资金将会流向卫星城。