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康旅项目创建中的1个误区、4大格局、3大模式、5个步骤

特色小镇研究院 · 公众号 · · 2019-06-30 11:58

正文

康养旅游的概念内涵

1个误区知对错

何为“康养”？“康”是方向，“养”是过程。一直以来，提到康养，经常会有一个误区，认为“康养=健康+养老”。实际上，康养是“健康”和“养生”的集合。

康养旅游的区域格局

4大格局找定位

从总体布局来看，目前国内康养旅游发展主要分布在西南、长三角、山东及东北等区域，并且各具特色。

康养旅游的开发模式

3大模式定方向

康养旅游的开发模式分为三类，分别为优势资源依托型、特色文化驱动型和康疗保健植入型。

1、优势资源依托型

❶ 森林植被康养类

❷ 温泉矿物康养类

❸ 滨海湖泊康养类

❹ 乡村田园康养类

2、特色文化驱动型

主要依托项目地独特的文化资源，如佛教文化、道教文化、茶文化、长寿文化、武术文化等，这些文化可以陶冶情操，有助于修身养性，放松身心，通过丰富多彩的文化体验活动，最终达到康养的目的，这种模式围绕某一种或几种文化资源进行开发，最终形成文化康养品牌。

❶ 宗教文化养生类

❷ 民俗文化养生类

3、康疗保健植入型

❶ 中医药康疗类

依托中医药资源以及养生保健服务设施，以中医药文化独具特色的理论体系和内容为基础，将现代科技和古代中医养生理论相结合，在环境适宜的旅游度假区实现中医养生，增强体质，修身养性的度假生活方式。

❷ 现代医学类

以医护疗养、康复休养为主题的旅游。依托适宜的气候资源、医药资源、现代中西医疗技术资源等，将优质的医疗康复咨询服务与旅游度假结合，以中西医疗、心理咨询、康复护理、医药医疗科技、医疗设备、复健器材、居家护理设备等内容为核心。一般分为以保健养生为主的疗养旅游，和以疾病疗愈为主的治愈旅游。在达到治疗目的的同时进行康复、疗养、观光、度假。

康养旅游的开发步骤

5步走明路径

第一步： 研判区域资源开发方向

康养产业对区域资源依赖性较强，因此首先要明确可依托现有资源开发的康养旅游产品体系，再适当引入对当地资源无依赖的技术手段与方法等，形成完善的产品组合。开发过程中需要从旅游“食住行游购娱”要素角度出发，全方位与康养旅游产品结合，增加游客的互动性和体验性。

第二步： 明确开发主题和定位

❶ 明确市场定位：吸引目标市场，占据稳定客源

银发养老 （老年人群）——目前市场上以养老地产为主，随着互联网、金融保险等行业的介入，未来开发热点为智慧养老（互联网+健康养老）、居家养老（个性健康管理）和娱乐养老（注重精神生活）。

保健养生 （儿童/中青年亚健康群体、妇孕婴幼）——当下儿童、中青年亚健康比例不断攀升，而相关康养产品缺乏。未来针对这部分人群，可考虑从饮食调理、健康运动、心理疏导等方面开发相关产品，填补市场空白；另外，应补给妇婴医疗资源，鼓励发展妇婴康养产业。

康复治疗 （疾病群体）——全国各地医养结合的模式已经逐渐开启，但医疗产品和服务聚焦于保健、养生和休闲度假，诸如健康医疗、智能装备等重医疗或纯医疗的产品和技术匮乏，有待提升。

美容康体 （健康人群）——该类人群的康养产品和旅游融合度较高，包括医疗旅游、休闲度假康养、健康检查、医疗美容等。

❷ 划分产品层次：针对不同人群消费需求，打造高、中、低档多层次旅游产品

康养旅游产品应该遵循旅游发展规律和旅游市场的需求，分层次和成体系科学地打造，康养旅游产品应分为高、中、低端旅游产品。这些产品按一定的比例配置，满足多层次的康养旅游市场需求，最终把项目地打造成为康养旅游目的地。

第三步： 整合上下游产业，带动传统产业转型升级

将项目地现有产业统一向康养产业靠拢转型，布局全面的康养产业系统，提高现有产业的市场高度和发展潜力，促进形成康养产业的品牌效应，为项目地康养旅游、全域旅游提供区别于周边市场的、独特的产业基础。

第四步： 与其他休闲产业和新型业态联动融合发展，打造区域康养产业集群

构建一系列“康养+”模式，形成康养旅游多点开花的局面，为健康与旅游融合发展提供坚实的基础。基于动态资源观和产业联动融合观，推进康养旅游与其他现代休闲业和新型业态的全面融合，发展密切相关的休闲度假、康体疗养、养生养老、旅游社区等健康产业经济。构建一个“康养旅游产业集群”，推进和完善康养旅游产业链与产业集群，实现区域旅游业向休闲度假旅游的发展转型。

第 五步： 构建区域康养旅游共同体，实现康养旅游全域发展

康养旅游强调的是达到全面舒畅身心的目的，因此应该突破以往景区景点旅游单个独立发展的模式，充分挖掘项目地与项目地之间的过渡地带资源的康养价值，将区域打造成为一个产品丰富、产业完善、服务健全、营销多维的“康养旅游共同体”。

总结：通过对康养旅游发展模式、产品形态等分析，我们也不难看出，康养本身不仅仅只是一种产业，更是一种健康生活的方式与理念，需要与多种业态融合，能以多种形式与载体呈现。康养旅游也正是健康养生与不同旅游业态融合发展的结果和体现。因此，需要以“康养+旅游+X”的模式不断创造出更加丰富的新型业态，推进康养产业的全面与持续发展。

来源大地风景文旅集团推荐关注特色小镇研究院

【 开课地点 】 北京农广大厦

【开课时间】 2 019年7月27—29日

【主办单位】中厚明德集团特色小镇研究院

【参课人员】特色小镇、田园综合体相关投资商开发商相关产业链负责人

【课程主题】政策解读、立项辅导、融资申报、拿地策略、案例解析... ...

【课程特点】一线评审专家授课、模块化教学、操盘手现身说法精讲细研

【咨询热线】 16601291889 微信同号

课前追问

项目当前处于哪个阶段？

1、意向介入阶段

想介入但不了解项目发展前景，以及是否适合自己做，想要系统学习了解

2、初期拿地阶段

对项目有初步构想，需要与政府谈判取地，但不知道如何立项及资源整

3、项目进行阶段

已完成取地，但不清楚下一步如何落位推进，找了不少机构，效果不理想

4、建设落成阶段

项目已落成，但没达到预期效果，不知道如何盘活，投了不少钱，进退两难

操盘手面临的难题

取地难

如何和政府谈合作条件，签订有价值的协议？项目如何申报立项？和村集体签署流转协议那些有效？

实操难

参加不少学习，依然没思路？开发商/产业类公司如何操作该类项目？没有文化产业/山水资源的项目如何操作？

融资难

如何拿到政策性银行资金？民营企业如何找央企/国企/上市公司联合投资？自投资金占比多少为宜？

运营难

已经“入坑”如何盘活？如何打造自己的IP？项目如何招商引流制造爆点？如何打造四季全时爆款？

乌龙入坑

没有策划生搬硬套创新过度只玩概念盲目选址缺乏学习

高效研学模式

本期课纲

一、 最新政策解读

1、特色小镇、田园综合体、现代农业产业园

2、康养、森林康养

3、农业一、二、三融合示范区

4、美丽乡村、民宿

5、大棚房、限墅令

二、拿地

1、产业勾地攻略项目选址技巧

2、低成本获取建设用地指标

3、如何判断不同土地类型配比最合理、规避“雷区”？

4、和村集体签土地协议种类与注意事项

5、集体建设用地如何高效利用

三、定位策划规划

1、项目如何找魂、根据目标客群项目精准定位？

2、对标国家政策，精准立项

3、项目顶层设计与产业规划

4、运营前置构建盈利模型

四、立项申报

1、厘清申报归口精准对标

2、申报材料组织与编写技巧

3、与政府签订投资框架协议谈判技巧

4、逐级申报掌控申报节点先谋后动

五、融资

1、8大融资模式（政策性银行贷款、融资租赁、政府引导基金

发债资产证券化 PPP 股权融资信托）

2、项目融资渠道种类的选择与注意项

3、如何引入央企、国企做信任背书

4、资金方如何选择投资项目

六、 运营（招商）

1、四季全时业态布局与招商

2、运营团队的搭建与管理

3、引入外部团队托管运营注意事项

4、线上线下营销策略

七、品牌输出

1、标杆项目模式梳理与输出

2、品牌引入的合作模式选择

3、品牌的塑造方式方法

4、网红项目的打造与运营推广