来源：新浪财经
作者：彭琳，新浪财经香港站站长
今年以来，北京等不少城市房地产市场进入“高烧”状态，各地楼市调控不断升级。说起跟内地一起“烧”得厉害的，当然不能漏掉香港楼市。
虽然与香港利率攸关的美国在三个月内两度加息，但楼市不但没有受到冲击，反而继续刷新高度。财政司长陈茂波近期在自己的博客上撰文，感叹今年一月香港楼价已经比97年高峰超过80%，而且还有继续上升迹象，暗示要考虑推出更多调控措施。
新鸿基地产本月中旬开售的新盘“汇玺”位于全港收入最低，家庭平均月收入仅2万港元的深水埗区，新盘均价却高达每平方米23-28万港元，依然被市场视为“平价”而哄抢，仅仅两百余套单位收到约1.2万认购，中签几率接近1/50。
多年来持续位于全球高房价排行榜前两位，令房子在港人观念中一直占据着极夸张的重要地位。2月底开始在无线电视TVB播放的一套真人秀节目《有楼万事足》，描述不同背景、心态的“港男港女”如何想方设法、扭尽六壬买房，收视持续大热，其中一位少女谈起择偶要求是“有楼就有高潮”的金句，更成为城中热话。
根据香港政府的统计数字，全香港2016年的家庭月收入中位数为2.5万港元。以上文“平价新盘”汇玺来计算，就算不吃不喝也仅够买约0.1平方米，如果想购买50平方米需要不吃不喝42年。这么多年来，香港人是为何能够忍受这样的超高房价，至今还没有陷入恐慌呢？
答案其实并不复杂：香港的房价涨跌，与60%的香港人可谓完全无关。目前香港约45%的市民，数代人都居住在资助公共房屋中，每月仅需缴纳几百至最高四千余港元的租金，就可以一辈子安居乐业。另外还有多于15%的居民已经买下了他们的资助性房屋。购买政府资助性房屋“居者有其屋”的月收入最高限制为5.2万港元，买这类房子的价格低于市价三成左右，但缺点是不能随意转卖。
与外界的理解不同的是，居于“公屋”的并非都是赤贫阶层，甚至不一定是低收入家庭。笔者身边经常有不少毕业不久的大学生，或是新婚夫妻，为了满足申请公屋的收入门槛而主动“失业”，等到分配公屋后再找工作的例子。一旦获得分配房屋，即便收入上升也不会被轻易要求搬出，只要收入不超过公屋收入限额的5倍（以两大两小四人家庭为例，上限是13.3万港元）。
因此，在香港真正有购买私营住宅需求，会关心房价涨跌的，至少是月收入4-5万港元或以上的少部分居民。根据政府统计处截至2016年四季度资料，目前这类家庭全港只有约70万户（包括已经购买住宅的），而全港已经购买住宅的家庭则多达122万个。
香港真正有购房需求的人数是多少？根据多年来不同研究机构的分析，过去10年以来，香港每年的私营房屋需求约为1.8到2万套之间，也就是每年有买房需求的家庭大约2万户，占全港人口比例不到1%。因此，再高的房价，也并不足以激起全港普遍性的焦虑情绪。
另一方面，香港人买房的难度，其实比外界的估计要小，也不如北上深等城市。
香港730万人口以本地人为主，最大的移民来源——“单程证”移民大多会计入公屋分配的规划，买房需求以本地年轻人，尤其是新婚夫妇为绝对主力，即便在没有高税率限制的2012年以前，内地来港人士购买住宅比例也从未达到10%。香港区域狭小，交通便利，年轻人婚前大多与父母同住，存出“首付”相对较容易。
热播的《有楼万事足》中的一位90后女孩Macy，工作三年即买房，人称“105%姐”，原因是她是每月都将月薪105%都储蓄起来作为首付。如何每月储蓄薪水的105%呢？答案是她在家“啃老”三年，吃住靠父母，外出则靠男友，看电影下馆子购物都刷男友的信用卡。月薪一分钱不动用，加上理财、兼职等收入，每月轻松再储蓄5%。
当然，如果作为男性，或是不愿“啃老”的女汉子，存出首付的难度有所提高。但从笔者生活中的年轻友人，以及外出讲课中认识的大学毕业工作不久，或修读研究生的年轻人来看，存下月收入的40-50%还是可行而且常见的情况。
美联物业在今年初的电话访问显示，约38%的首次置业年轻人需要父母或者其他家人资助首付，这一比例虽然已经是历年来最高，但依然低于内地多数城市。而存够了“首付”之后，香港按揭贷款的月供压力也并不高。
与北京房贷基准利率4.9%相比，目前香港目前房贷利率各银行长期稳定在低于2.15%的水平，这意味着600万港元的新房交掉三成首付后，依照最常用的30年期按揭，每月供款在15000-16000港元左右。由于需要购买住宅的家庭月收入至少在4-5万港元以上，因此月供的负担并不算大。
不久前深圳一位“34岁老员工”遭到清退而被迫要卖房的帖子在朋友圈热传。此人不得不卖房的关键之一是两套房贷款月供超过3万元人民币，而工资月收入只有2万多，这种情况在香港也是绝不可能发生的。根据香港金管局的规定，在压力测试下，月供不能超过家庭入息的一半，大部分银行的压力测试是现行利率上加上3个百分点，即5.15%。依照这个标准，目前月供大多都低于家庭月收入的40%。
当然，对于无法回家“啃老”的内地“港漂”学生留港群体，看起来似乎买房的压力比本地人要大。不过“港漂”以独生子女为主，不少都有可观的家庭财政基础，加上学历又高过多数本地年轻人，收入上升的速度也更快，事实上的置业能力远远超过香港大多数同龄人，甚至是香港高价“豪宅”的主力买家。
港人普遍将买房叫做“上车”。高房价虽然令人抱怨，但抱怨原因在于让人错过“开车”，也就是资产高速增值的机会。这一说法中其实隐藏着一个观念：买房的群体主要目的是投资，而非自住。
事实上，香港严峻住房问题根本不在私营住宅，或是有能力买房的群体，而在于公共房屋的供应不足。由前任特首董建华筹建的团结香港基金曾分析过，私营房屋供应目标只要维持计划中的每年18000个单位，便可满足需求直到2026年。相比之下，公屋和居屋的供应要达标，则要在连续五年每年分别增加19%（每年由建设20000套住宅，变成23800套）和51%（由每年建设8000套，变成12000套），可见建设滞后之严重。
公共资助性房屋过去数年批地和兴建过程太长，计划失当，令等待“上楼”的人数过大，导致不少要被迫居于“劏房”、“笼屋”甚至沦落街头。就在金碧辉煌的“汇玺”楼下十分钟步程的通州街天桥底，露宿者近百，老弱、伤残、妇孺自行以木板、栏杆隔出方寸立足之地，几无隐私、清洁、安全可言。四个月前深夜的一场火警，险些令多人命丧火海。即便如此，今天露宿的群体依然越来越大。
香港楼市最大的困境，在楼市之外。至于对此依然陌生的北上广深，这也或许将是未来的难题。
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