爆了！11月上海二手房成交：
27050套！
这是自2021年3月以来，二手房成交量
首次突破2.7万套
创下了近44个月的新高。
预测到11月的二手成交数据好，但没想到这么好啊。
这可比527的政策效果强了不止两倍。
一夜之间，沉寂多年的房产群又热闹起来了。
线下，房产交易中心都快挤不进去了。
12月1日，上海各大房地产交易中心人气爆棚。
有的客户起了个大早来
办理业务，还要等100个号。
但即便如此，每个人都还是很高兴，因为
都觉得自己“赚到了”。
图：浦东房产交易中心
图：闵行房产交易中心
这样的场面，连房产中介都说：
好多年没见到过了。
我们都知道，成交量是很容易影响买卖情绪的。
成交量低，预期弱，买家犹豫，卖房就难卖。
成交量高，预期强，买家果断，卖房速度就快。
现在一线市场上买家的出手意愿非常强，竟然还有房东临时涨价的，
仿佛一夜之间交易的热情又回来了。
但牛
市真的
来了吗？
其实最近的市场火
热，
是由很多叠加因素造成的。
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最根本的，肯定是政策的宏观调控。
924以来国家各项救市政策一棒接一棒，力度已经叠加到前所未有。
从最开始降息降准、降首付、降低房贷利率，到后面松限购、货币化棚改。
再到11月的税收优惠政策，真真切切地为大家大幅度降低交易成本。极大地
释放了刚需购买力。
今年上海整体的成交量比2023年有了大幅提升
，这背后低总价产品贡献了很大力量。
对比527新政，这次成交主力依然是刚需客群，成交量的上涨主要也集中在总价
400万以下。
同
时取消非普带动了近一周的大户型二手房交易，特
别是
提升了环内大面积高总价的交易。
市场上，低价笋盘不断被扫空，成交还在持续放量。
这是新政刺激取得的显著成效。
但我们仔细想想，
完全靠政策驱动的楼市能长久吗？
楼市大松绑，
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11月二手房成交持续放量的背后，还有学区房成交大幅增长的原因。
每到年底，家长们开始规划学区房为孩子升学做准备。
当下这个时间节点，是学区二手房成交旺季。
据一线中介朋友反映，
御桥、联洋、碧云这些热门的头部板块房子被抢空，供不应求。
一些次新房源刚挂出来，立马十几组带看，房东心态好的不得了。
有些板块甚至没房子可卖，买家都在等房源。
而且成交周期极短，
有的1天就卖掉了。
上海又到了不缺买家，缺笋盘的时候。
同时笋盘一出来，立马被秒掉，也说明房价基本上已经无限接近底部了。
据一线中介判断：预计下个月一直到明年三月份，御桥、联洋、碧云板块的行情都会持续向好。
“老破差远的房子
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大家都知道
量在价先
这个道理。
目前的上海楼市依然是卖家降价逻辑，刚需群体不愿意出高价买房。
现在只能算是
短期的房源“止笋”行情，
市场还在磨底，价格还没有涨起来。
很多粉丝问我对2025年上海楼市的看法，还会不会出新政策？
从我们在一线的感受来看，上海楼市正在经历
“空翻多”
的博弈期。
10月份上海二手成交了2.4万套，11月突破2.7万套。
从这个趋势来看，12月份二手成交破2万套应该没什么悬念。
一是市场成交热度的冲劲还在。
二是最近大众情绪正在经历空翻多。
三是头部板块的低价次新房，被抄底秒掉的速度很快。
这些叠加因素造成了市场成交量的火爆。
不过很难说这是真牛市，还是几个月的昙花一现。
具体还是
要看后面几个月的成交量能不能维持。
之前我就说过，楼市要反转，
要连续观察12周的成交情况
（即“每周成交量都在6000套以上，连续12周，甚至更久”或“每月的成交量能够持续达到2.5万套以上，连续3个月内，甚至更久”）。那房价才有可能会出现上涨的表现。
目前来看，
上海二手房已经连续8周冲击6000套。
关于2025年的政策，我认为国家
继续降利率的可能性很大，
这也是明年房价的大的支撑点。
高盛预测，明年我们会再降40个点，从逻辑上来说没有大问题。
算一算，利率大概会降到2.7，有些地方会到2.5。
购房者的持有成本，会进一步降低。
要知道，这个利率在历史上都是很低的，
但我更想让大家关注的是：
存款利率。
因为LPR也会让存款利率降下来。
现在老百姓能买到的无风险货币基金，大概在1.8，参考余额宝。银行5年定期，平均2（小的地方银行做揽储活动不算）。
如果再降40个点，就意味着余额宝这样的产品，可能就是1.3、1.4了（其实已经有了）。定期也会继续往下走，这个很关键。
