2.1.
历史发展：浦东新区涅槃重生、深圳特区拔地而起
上海浦东发展服务为先，金融为上，自身涅槃的同时将上海打造成国际金融城市。
1990
年
4
月，中共中央和国务院决策开发开放浦东；
1990
年
5
月，浦东开发规划研究设计院挂牌成立，明确把浦东建成集中央商务区、自由贸易区、出口加工区、高科技园区以及海港、空港、铁路枢纽于一体，城乡协调发展、具有高度文明和国际水平的现代化新区。浦东新区的发展共经历了开发起步（
1990-1995
）、重点开发（
1996-2000
）、全面建设（
2001-
）三个阶段，将浦东从一个生产总值仅占上海市
8.1%
的偏僻郊区，发展成为了如今
GDP
达
8700
亿，占上海市比重
31,.8%
的国际金融中心。
功能明确，定位清晰，上海浦东现代服务业成为中流砥柱
。浦东新区立足发展现代服务业，先后打造陆家嘴功能区域、张江功能区域、外高桥功能区域、金桥功能区域、川沙机场地区、三林地区，
2015
年浦东新区第三产业增加值达
5685
亿元，增长
12.5%
，占上海市第三产业增加值的
1/3
，占浦东新区
GDP
比重达
72%
，对经济增长的贡献率提高到
90%
左右。到
2020
年，浦东将建成以“研发服务、信息服务、专业服务、航运服务、新兴金融、高端贸易、新兴消费、文化创意、旅游会展、生命健康”为重点发展领域的高端服务业产业体系。
自贸区建设助力，上海浦东新区对外开放程度进一步提高
。
2013
年
9
月
27
日国务院通过《中国（上海）自由贸易试验区总体方案》，并于当天批准设立涵盖上海市外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等
4
个海关特殊监管区域的上海自贸区。建设上海自贸区的主要任务是利用其作为商品集散中心的地位，扩大出口贸易和转口贸易，提高设置国家和地区在国际贸易中的地位，增加外汇收入；吸引外资，引进国外先进技术与管理经验；在港口、交通枢纽和边境地区设区，可起到繁荣港口、刺激所在国交通运输业发展和促进边区经济发展的目的。
深圳特区建设工业起步，创新为王，拔地而起的过程将深圳转变为制造业之都。
1979
年
3
月，国务院批复，同意将宝安县改设为深圳市。
1980
年，深圳经济特区正式成立，初步规划将深圳建设成为工业为主工农相结合的经济特区。深圳特区的发展也经历了开发起步（
1979-1984
）、市场经济改革（
1985-1992
）、增强创新优势（
1993-2003
）、全面发展（
2004-
）四个阶段，
30
余年里，深圳用自己的行动创造了“深圳速度”，从一个只有
26000
人口、七辆汽车、两条水泥路的边陲小镇，发展成为了
GDP
达
19492
亿元，出口规模连续
24
年位居全国内地城市首位的全国经济中心。
深圳特区打造“三轴两带多中心”，高新技术产业和高端制造业依然是主打品牌，自贸区建设提升服务业水平
。国务院
2010
年批复《深圳市城市总体规划（２０１０－２０２０）》，规划中明确了深圳特区的“三轴两带多中心”的轴带组团发展结构，以创新为核心驱动力，重点支持高新技术产业和高端制造业；同时，于
2015
年成立前海蛇口自由贸易区，充分整合深港两地资源，集聚全球高端要素，重点发展金融、现代物流、信息服务、科技服务及专业服务、港口服务、航运服务和其他战略性新兴服务业。
2.2.
投资启示：顺势而为，应时而谋
短期投资机遇由配套建设驱动，需要关注房地产、建材、钢铁等直接受益行业。
从浦东新区和深圳特区的经验来看，开发阶段的任务是要根据指导原则配套相应的建设方案，主要内容围绕大规模的房地产开发和基础设施建设，直接受益行业包括所有的房地产、建筑、建材、机械、交通运输、钢铁、电力和公共事业等，同时间接带动煤炭、有色和化工等上游行业，并对下游其他领域有明显的辐射作用。所以，开发阶段往往能够带动全产业链上中下游共同发展并且成效立竿见影，需要关注房地产、建筑、建材、钢铁等率先发力的直接受益行业。同时，考虑到新区特区的建设要求并结合建材就近原则、钢铁集约效应等行业特性，往往在当地或附近具有密切业务联系的大型龙头企业获益明显，例如后期上市的南玻
A,
深振业
A
、深物业
A
、深深房
A
、深发展（后平安银行），新黄浦、申通地铁、陆家嘴、城投控股等企业均在深圳特区和浦东新区的开发阶段成长迅猛。
中期投资机遇由鼓励政策带动，需要根绝自身定位关注发展特色和方向
。在步入重点开发时期，新区或特区往往会按照既定的定位进行发展，提供相关行业一定的鼓励和优惠政策，因此需要关注在政策驱动下发展过程的特色和方向。以浦东新区和深圳特区为例，浦东新区以金融和物流为主的现代服务业为支柱产业，金融、商业贸易、物流服务、专业中介服务、信息服务等行业成为重点支持的行业对象，期间上市的浦发银行、百联股份、华贸物流、上港集团和金桥信息等逐渐成长为各领域龙头；深圳特区以高新技术和高端制造为主的制造业为支柱产业，家电、电子元器件、计算机、通信、化工行业和创新产业相关鼓励和优惠政策较多，当时涌现出一批如深康佳
A
、神州数码、中兴通讯、深科技优质上市公司。
长期投资机遇由发展规划指引，需要关注后续扩容和转型升级
。为了适应时代的新标准和需求，新区和特区的功能和重点往往会随着经济社会的不断发展进行扩容和转型升级，这点可以从其长期发展规划上得到印证。以浦东新区和深圳特区为例，从浦东新区十五至十三五规划发展过程中来看，除了始终坚持金融、信息服务等高端现代服务业以外，对生态环保、生物制药、新能源汽车、新材料等新兴产业领域也做了及时跟进补充，复星医药、海欣股份、上海贝岭、中化国际、丹化科技获得重大发展机遇；同时，从深圳特区总体规划中可以看出制造业由低端向高端不断转型升级，从外包代工向开发设计转移，产业附加值不断跃升，广聚能源、特尔佳、美盈森、万讯自控等大批具有自主研发能力的企业成为资本新宠。
根据中央部署，雄安新区是重点打造的北京非首都功能疏解集中承载地，是一座以新发展理念引领的现代新型城区。这座新型城区会成为继深圳新区、浦东新区外的第三个具有划时代意义的新区，是千年大计，其蕴含着巨大的宝藏等待挖掘。从资本市场的角度来看，雄安新区的设立将会从三个方面带来主题性的投资机会：首先应该是在区域内具有土地资源储备的相关公司、其次关注区域基建链，最好关注后期具有区域内业务拓展机会的相关公司。我们建议应重点关注的相关公司为：
京汉股份、巨力索具、冀东水泥、
华夏幸福、
中化岩土、雏鹰农牧
等。
3.1.
房地产开发与土地升值机会
雄安新区的设立一定会带来当地房价的跃升！
我们做出这样的判断主要基于两个理由：
1、雄安新区设立前的其所在的雄县、容城、安新只是河北省三个普通县城，雄安新区设立后，一跃成为与深圳特区和浦东新区并列的副省级国家新区。战略规划定位，产业发展前景都出现极大利好，当地房价短期内出现大幅上涨的可能性极高。
2、随着雄安新区按照规划逐渐成型，高新技术产业成功落地发展，京津冀地区的人口将向雄安新区聚集，从而实现对北京人口的疏解。而成为新的经济增长极的雄安新区对人口的聚集吸引能力也将不断提升，从而为当地房价的提升带来不竭动力。
因此当地房价未来大概率的跃升将令在当地有房地产项目布局的房地产公司非常具有吸引力，首要重点关注：
京汉股份
：与当地政府
1500
亩地土地合作，可能扩大至
1
万亩，打造健康医疗综合项目，与中国人民解放军总医院合作建立一座康复养老医疗基地；
另外关注深耕京津冀，在河北地区有较多土地储备，可能受益与河北省土地价值重估的：
华夏幸福、荣盛发展、宝硕股份、廊坊发展
等。
3.2.
新城建设带来基建链机会
雄安新区具有区位优势明显、交通便捷通畅、生态环境优良、资源环境承载能力较强的优点，而且现有开发程度较低，发展空间充裕，具备高起点高标准开发建设的基本条件。因此，中央提出要建成国际一流、绿色、现代、智慧城市，并且要构建快捷高效交通网，打造绿色交通体系。与新城建设和交通网络建设相关的基建链最为受益，关注建材、钢铁、机械、电气、交运行业相关标的：
建材：
冀东水泥、金隅股份
（华北水泥龙头）、中化岩土（强夯地基）、嘉寓股份（门窗幕墙）；
建筑：
北京城建
（公司承揽的大型项目有：国家体育场、国家体育馆、国家大剧院、首都机场
3
号航站楼、国家博物馆等大型公共建筑，国内多个城市的地铁、高速公路等重大工程建设项目）。
钢铁：
河钢股份、首钢股份
（华北钢铁龙头）；
机械：
巨力索具
（本地股、工程索具）、
河北宣工
（推土机）；
电气：
保变电气
（本地股、变压器）、
四方股份
（配电自动化）、
北京科锐
（配网龙头）、
沧州明珠
（塑料管材、锂电池薄膜）
交运：
天津港、唐山港
（港口）
3.3.
在雄安新区有所布局的上市公司
在梳理雄安新区与上市公司的联系时，我们发现一些公司与雄县产生交集。这些与当地政府有过先期合作的公司，将从下面三个方面获益：
此前与当地政府和企业曾有过合作经历，未来在当地扩大合作规模较新进入者更为容易；
随着雄安新区的经济发展，有望在当地产生庞大的需求，此前的合作项目有望因此受益；
之前在当地布局获得的土地价值增值，让上市公司资产重估获益。
除了上文提到的在当地有所布局的房地产公司：京汉股份和华夏幸福，还有三个上市公司在雄县有经营项目，建议关注：
长青集团
（集中供热项目，年供蒸汽
129.6
万吨，总投资
35206
万元，项目总占地面积
78.8
亩）、
先河环保
（
PPP
模式合作治理
VOCs
污染，整体投资约
18
亿元人民币）、
雏鹰农牧
（年屠宰生猪
100
万头及食品加工项目，总投资
5
亿元人民币，占地
300
亩）。
相关公告和市场公开信息：
京汉股份
：
2015
年
9
月
22
日公告（当时公司简称为湖北金环），京汉置业安新分公司已经与当地政府签署
1,500
亩地的土地合作框架协议，今后将与当地政府合作扩大至
1
万亩，并建设成一块
健康医疗•休闲养老•旅游度假
大型综合性项目。该地块位于国家
5A
级旅游景区白洋淀景区，在该功能性商业地产上，将建设温泉戏水度假中心、生态农业、商业街等，并与
中国人民解放军总医院
合作建立一座康复养老医疗基地。此外，该地块还将配套建设一部分养老地产，非常适合京津冀区域老年人群的养老居住。另外该公告还披露，京汉酒店也坐落于国家
5A
级景区白洋淀。
华夏幸福
：
2014
年
12
月
31
日公告，与保定市人民政府签订《关于整体合作建设经营白洋淀科技城合作协议》，委托区域占地面积约为
300
平方公里，先期建设核心区
35
平方公里。
2017
年
3
月
30
日年报披露，白洋淀科技城报告期内签约入园企业
9
家，签约投资额
84.2
亿元。于
2015
年
8
月
28
日公告，与雄县人民政府签订《整体合作开发建设经营河北省雄县合作协议》，雄县人民政府将以雄县约定区域整体开发各事项与华夏幸福进行合作，委托区域占地面积约为
181.2
平方公里。双方形成战略合作关系，共同打造“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城。于
2014
年
6
月
13
日公告，与任丘市政府签订《整体合作开发建设经营河北省任丘市约定区域的合作协议》，委托区域占地面积约为
240
平方公里。
2017
年
3
月
30
日年报披露，报告期内，任丘区域新增签约入园企业
8
家，新增签约投资额
29.2
亿元，其中北部区域打造任丘白洋淀产业新城，吸引京津人口导入，打造三大产业集群。
2017年4月2日，根据云财经报道，华夏幸福执行总裁张书峰表示，华夏幸福此前与保定市政府和雄县政府签的合作已经失效。他们亦向河北省政府表示，愿意无条件服从决策层后续安排。华夏幸福的任丘产业新城早已处于停工阶段，等待后续统一规划。
巨力索具
：
2017
年
3
月
28
日年报公告，报告期内将位于徐水县的
4
块土地（约合
307
亩）和附着物
5
间厂房（约合
207
亩）抵押给中国进出口银行北京分行用以获取贷款。
长青集团
：
2016
年
11
月
15
日公告，其雄县经济开发区集中供热项目获得雄县发改局核准，建设规模为年供蒸汽
129.6
万吨，总投资
35206
万元，项目总占地面积
78.8
亩，总建设面积
17934.8
平方米。
先河环保
：
2015
年
9
月
15
日公告，其子公司河北先河正源与雄县人民政府签署包装印刷行业
VOCs
污染第三方治理及资源化利用项目合作框架协议。前者将为雄县政府提供辖区内包装印刷行业
VOCs
污染综合治理提供第三方整体服务，包括：政策咨询及技术支持、
VOCs
资源化利用基地建设、包装印刷行业
VOCs
污染第三方治理、挥发性有机物排放在线监控平台系统建设。合作将以
PPP
模式开展，整体投资约
18
亿元人民币。
雏鹰农牧
：河北商务之窗于
2013
年
9
月
10
日披露：开封雏鹰肉类加工有限公司（上市公司雏鹰农牧子公司）年屠宰生猪
100
万头及食品加工项目落户雄县经济开发区，并签订了项目合作《框架协议》。该项目总投资
5
亿元人民币，占地
300
亩，实行“统一规划，分期实施”，预计
2016
年
3
月建成投产。这也是雄县作为省级开发区审批后引进的第一个上市公司企业。
风险提示
：新区相关配套政策尚不明朗。
