今天分析一下山东楼市。
由于缺乏土地供应和库存的资料，只能从基本经济数据、城市规划、人口流动等角度来进行分析。好在土地供应、库存等，只带来短期影响，对我在文中做出的中长期（
5
年以上）分析影响不大。
一、山东的城镇化“有点怪”！
山东是中国经济第三大省，所以先比较一下山东、广东、江苏三省的主要经济和人口指标。
2017
年山东广东江苏指标比较
|
项目
|
山东
|
广东
|
江苏
|
|
GDP
（万亿）
|
7.3
|
8.99
|
8.59
|
|
固定资产
投资（万亿）
|
5.4
|
3.75
|
5.3
|
|
进出口（万亿）
|
1.8
|
6.8
|
4.0
|
|
存款余额（万亿）
|
9.1
|
19.5
|
13
|
|
地方一般预算内收入（万亿）
|
0.61
|
1.13
|
0.82
|
|
住户存款（万亿）
|
4.4
|
6.3
|
4.6
|
|
小学生（万）
|
709
|
942
|
540
|
|
小学招生（万）
|
127
|
174
|
95
|
|
常住人口（亿）
|
1.0
|
1.12
|
0.80
|
由上面图表可以看出，广东人口最多，如果用“小学生人数”考察，几乎是江苏的两倍。但广东公布的“常住人口”只相当于江苏的
1.4
倍。如果按照江苏“每万人中小学生数量”和
8000
万的人口基数来推算广东的人口，则广东常住人口当为
1.4
亿；如果按照山东“每万人中小学生数量”和
1
亿的人口基数来推算广东的人口，则广东常住人口当为
1.32
亿。
也就是说，广东常住人口被低估了至少
2000
万，很有可能被低估了
3000
万。
此外，我们还可以通过上述数据对比发现，
山东
GDP
的含金量比较低。
1
亿人口的大省，银行存款总余额不到广东的一半，地方财政收入也只有广东一半。
但
GDP
却相当于广东的
81%
。
所以我的结论是：山东的
GDP
被高估了不少，人口基本上是正确的；广东人口被低估了
20%
左右，
GDP
基本上没有水分；江苏的官方人口数据基本上没有水分，但
GDP
有那么一点点水分。这就是三个经济大省的基本情况。此外，广东经济对于投资的依赖度是最低的。
在城镇化上，广东、江苏和山东则完全不同。广东各城市的强弱差异度最大，环珠三角发达程度远不如珠三角；江苏内部差异适中，山东内部最为均衡。
正是因为山东各地市经济发展比较均衡，造成了济南、青岛的“首位度”不高，在全国吸引外省人口流入的能力偏弱。
但山东经济相对发达，所以人口也很少外流。在山东省官方公布的《山东省新型城镇化规划（
2014-2020
年）》里，这样描述山东的城镇化：
本地城镇化特色突出。我省跨省流动人口较少，全省
1370
万流动人口中，
85%
在省内流动，
48%
在县内转移，呈现出典型的本地城镇化特征。
广东、江苏则不同。在广州、深圳、东莞、佛山，以及南京、苏州，都可以看到大量外省人口流入。可以这样说，广东是中国外来人口最集中、汇聚能力最强的省份。江苏比广东略弱，但在全国范围内汇聚人口的能力也很强。相比之下，山东就显得黯然失色。
可以这样说：经济上的均衡，和人口流动上的“保守”，是山东的基本特征。
在山东省官方公布的《山东省新型城镇化规划（
2014-2020
年）》里，提出到
2020
年济南、青岛等市城区年均增长常住人口
6-8
万人；淄博、烟台、潍坊、临沂等市城区年均增长
3-4
万人。我估计读者看到这样保守的城镇化目标，都会暗自发笑。
事实上，山东的人口竞争力就是偏弱。从
2014
年到
2017
年，广东省小学生人数增长了
16%
，江苏省增长了
14.6%
，而山东省只增长了
9%
。
缺少一线城市、强二线城市，是山东人口竞争力偏弱、吸引外省人口能力偏弱的重要原因。
二、“济南+青岛”＜成都＜杭州
一个城市的“金融机构本外币存款余额（资金总量）”，远比
GDP
更能反映城市的综合经济实力，而且没有受到政绩考核的污染。
下面我们看一下，截至
2018
年
3
月，山东主要城市的“资金总量”在全国的地位。
主要城市
2018
年
3
月资金总量（单位：万亿人民币）
|
排行
|
城市
|
资金总量
|
同比增幅
|
|
1
|
北京
|
14.54
|
+4.3%
|
|
2
|
上海
|
11.49
|
+4.2%
|
|
3
|
深圳
|
7.01
|
+6.7%
|
|
4
|
广州
|
5.06
|
+5.2%
|
|
5
|
杭州
|
3.80
|
+12.2%
|
|
6
|
重庆
|
3.61
♠
|
+6.8%
|
|
7
|
成都
|
3.6
左右
|
--
|
|
8
|
南京
|
3.25
|
+8.8%
|
|
9
|
天津
|
3.06
|
-0.6%
|
|
10
|
苏州
|
2.72
|
+3.0%
|
|
11
|
武汉
|
2.49
|
+9.1%
|
|
12
|
郑州
|
2.09
|
+2.7%
|
|
13
|
西安
|
2.03
|
+3.0%
|
|
14
|
宁波
|
1.79
|
+5.3%
|
|
15
|
长沙
|
1.79
|
+12.6%
|
|
16
|
济南
|
1.63
♠
|
+3.2%
|
|
17
|
沈阳
|
1.63
|
+10.9%
|
|
18
|
青岛
|
1.57
|
+6.1%
|
|
19
|
合肥
|
1.46
♠
|
+1.4%
|
|
20
|
佛山
|
1.45
|
+7.8%
|
|
21
|
大连
|
1.42
|
-4.7%
|
|
22
|
福州
|
1.39
|
+5.5%
|
|
23
|
东莞
|
1.31
|
+10.3%
|
|
|
|
|
|
烟台
|
0.79
|
+10.2%
|
|
潍坊
|
0.79
|
--
|
|
淄博
|
0.44
▼
|
--
|
|
全国
M2
|
174
万亿
|
+8.2%
|
注：表格里带
♠
标志的城市，数据是截至
2018
年
2
月末的；带▼标志的，是截至
2017
年末的数据。
从上述表格可以看出，济南只有
1.63
万亿的资金，青岛为
1.57
万亿。
2.5
万亿可以被认为是强二线城市的门槛，
5
万亿是一线城市的门槛。
济南和青岛都无法跻身“强二线城市”，在中国内地城市的排序分别是
16
和
18
位。
从资金总量上看，“济南
+
青岛”没有杭州或者成都多，还不到深圳的一半。至于烟台、潍坊、淄博，这些山东
GDP
的大市，其汇聚的资金总量就更小。
人气不如广东、江苏，财气更偏弱，这就决定了山东经济、房价都缺乏足够的竞争力。
