作者：真叫卢俊团队
来源：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426）
这样的租赁数据我是怎么也没想到...
租赁市场有自己的波动规律。
每年随着淡旺季都会有±5%左右的租金波动。
今年还要特殊些，
不管是毕业季还是陪读季这其中的淡季更淡、旺季也似乎没那么旺。
这件事我们有过文字分享，市场里的房东跟租客也应该都有同感，
不过很多事情都没表面来的那么简单。
数据也是如此，
就当你以为租赁市场可以板上钉钉的时候，
你再深挖一层试试。
今天的数据就是这么一层，
也是来自我偶然的租赁数据整理。
就是你会发现巨量的数据线索都在提示你市场的平淡，
但平淡之下却有股需求逆势上扬。
这股需求提前透露给大家，就是家庭型、品质型需求。
这两种看似相冲的成交走势才是今天租赁市场更为细枝末节的市场真相。
01
市场下行没错，但同时也出现真空。
这话多少有点难理解，
首先说说市场本身，租赁单量和租金的趋冷这是基调没错。
也许局部区域因为产业搬迁出现例外，但整体确实步入阶段性底部，
也是这个基调让我非常惊讶看到这个数据。
我们分析了类似上海这类一线城市租赁市场的供需两端。
你会发现基调之下，
越高月租段的租赁反而越供不应求。
来源：全国房价行情网
我们以月租4000-6000元价格段为例，它的关注人群占比全人群段的29%。
但这个价格段的供应占比却占比全价段的26%。
于是中间就出现了3%左右的需求真空，
而且这样的需求真空出现在4000-6000元月租段后的每个价格段。
无独有偶同样的真空也发生在面积段，以六十平为界，
越大面积段反而越供不应求。
我们以120-140平为例，这个面积段供应占比全面积段的5.7%，但需求端这个面积段占比全面积段接近10%。
供应的比例满足不了需求的比例，
也就是说真实的租赁场景里这部分的租赁的供应和需求存在缺口。
来源：全国房价行情网
这几乎跟大的数据走势唱反调。
没谁会想到不断下行的市场里居然还会存在这样的租赁缺口。
我们在自如的租赁数据里也发现类似变化。
无论是北京还是上海，自如的整租签约量在总订单的占比一直在不断提升。
来源：自如研究院
自如研究院还监测了自己全国重点布局的十个城市发现，今年上半年这些城市的整租客源量同比去年提升了55%，这其中两居室整租客源量同比提升了60%。
这是个很有趣的数据，也就是说。
高价格段意味更好的配套或者更好的装修。
大的面积段意味更大户型或者整租的需求。
如开篇所言你会发现在今天这样的租赁市场里家庭型、品质型租赁需求反而逆势反增。
老实讲当我不断去试图求证市场单量和价格走势的时候。
我是怎么也不会想到这趋势背后的细分可以和体感如此相悖。
02
这背后到底是因为什么？
市调几乎是市场类选题最优解法，这次也不例外。
看似下行的行业背景里却发生着供需端的结构分化。
于是我开始拆解自己市调过程中遇到的那些正在发生的真实案例。
我遇到三类较为典型的正在被快速去化的整套且高品质房源。
首先是我遇到的宝山淞宝附近某学校附近的租赁房源。
这附近房源一房太小反而客户不多，但两房三房供不应求，尤其是两房，这里面装修再好点的放在八月几乎是上架就被秒的状态。
这样的房源出现在很多学校附近，倒不是说跟学校有关。
本质上是家庭遇到类似孩子升学这类改善型需求的时候他在当下的选择。
二来是纯粹的改善型租赁，不过有个很重要的背景。
就是暂时搁置买房需求，同时又不想将就的租赁需求。
比如我上周踩盘遇到的仁恒滨江园的某位租户，TA在今年出清自己的两套房，但还不敢下手，于是选择先租住这里，这类房源往往能够满足三代同堂的需求，同时小区配套也能快速提升业主的社区体验。
最后也是我碰到最极致的案例，就是当下市场正在为哪类房源买单。
这是来自租赁机构自如的房源，同小区同户型的租金价格在8000-9000元，但这个价格中介还不能保证能租掉。
但自如这套房源的月租在12000元，就这价格还抢不到。
我去到现场就大概明白了。
单从视觉和体感出发，这样的产品几乎可以打败市面上绝大部分租赁房源。
这种经过体系化的全屋设计以及提前预埋的智能家居也从更前端提供了一个更像家的租赁产品。
这个室内我绕了几圈，从收纳到环保等级，养眼的不仅是室内设计，像沙发这类软装都给你配好了，细节上甚至做了防猫抓处理。
你很难想象租赁房源的背后还被嵌入如此之多的租赁“软服务”，比如“0押金”、比如“3年不涨租”...真正的需求者对于这样的产品几乎没有抵抗力。
你会发现这些房源都有些市场共性存在，比如成套整租、比如视觉系、比如智慧家居带来的功能性、甚至环保用材带来的看不见的安全成本。
这些都被客户端市场一点点买单。
也从这里撕开了一道租赁的口子，跟租赁行情看上去相悖的口子。
但细想其实更多是我们对于租赁市场的需求归位。
到最后你会发现当我们面对此时此刻还在不断走高的租赁库存的时候。
我们缺的不是房子而是好房子。
03
市场正在酝酿一次供给侧改革。
其实这件事在小户型的一室户就已经发生过一遍。
就是当租赁市场需求还停留在单间需求阶段，如果你想住到一个好的单间，那大概率只能选择装修差或者地段偏远的地方。
但这两年你再去看那些单间房源，整体上会比三年前甚至两年前要更上一个台阶。
机构租赁的集中供应、个人房东的再装修、平台房源的装修升级业务、甚至二房东能活下来的基本都做了房源改善。
当市场出现需求未被满足的时候。
那这个未被满足的缺口往往酝酿着新一轮租赁浪潮。
也许你会说今天的市场供给里难道这类供应还不够么。
还真不够。
机构、平台、二房东、个人...当这些多元化集体供应带来看似饱和的房源市场背后，却存在着某种供应错位。
普通租赁住房的非成套供应、装修水平不高是普遍存在的问题。
说到底是质量层次不齐。
保租房供应确实起来了，装修也有保证，但两居三居的供应还是相对较少，
并且这还仅限于上海。
上海在保租房市场投入的量和质可以说领先全国。
但即便如此也是以新青年居住需求为先，也就是以小户型为主。
那全国范围的保租房水平无论数量还是大户型大概率都在上海之后。
所以单靠保租房也不现实。
这样的租赁市场里的改善需求也远没有被满足。
市场上高品质房源依然是稀缺品，尤其类似自如这种标准化的高品质整租房源。
所以看似供应饱和的租赁市场却正在让一部分需求没有着落。
这就是市场的荒诞与真实。
越来越多时候你会发现租赁需求本身的波动和租赁对象的随机都不足以说明未来甚至是眼下的租赁市场。
只有这些潜藏在需求底部的租赁需求才是租赁发展的未来。
04
越是解读的多越是不太懂。
体感上大家达成共识的就是租赁市场的不断下行。
但数据分析最有魅力的地方是任何数据都可以不断对折再对折。
只要你掌握了足够细维度的数据。
你就能看到这个市场走势之下的更为真实的变化。
现在我们看到的租赁市场确实下行，但如果你再去展开它供需两端的数据会发现市场下行的漩涡之下市场静水流深。
这样的市场当你再去深挖一层的时候看到的东西又来到完全不同的阶段。
原来市场在更大面积、更高价段的租赁市场反而出现需求真空。
下沉到真实的租赁场景里，并不一定是大面积或者高租金就一定好租。
而是大面积代表的整租市场、以及高租金之下的高品质租赁产品才是市场需求得不到满足的那部分。
老实说，有裂缝的地方也是光透进来的地方。
这样的市场供需错位也给了类似自如这类专业化机构足够的机会。
而这样的市场真实才是更值得被我们看到的。
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