原本，新政后市场见闻说的是节后。但我看到，销售朋友圈成交数据炫目。
当我尝试走进售楼处，却发现位子不够坐；当我看到沙盘边又如开盘般人声鼎沸时，我原本旅游的心又被拉回来了。
也许，分布在上海各个地方的售楼处，也是这个国庆的风景之一。
豪宅抢手
上海核心区位的项目，我选择保利世博天悦和前滩公馆。
前者套均总价在2290～6523万元/套、后者套均总价在978～1714万元/套。
保利的客户接待处位于负一层，穿过大厅时，能听到人声越来越嘈杂。
这里的每张桌子都坐了人，中年青年两代围着销售紧张交谈。
我站着的十几分钟里，差不多平均3组带看不间断。
10月3日保利世博天悦售楼处
保利销售说，从9月30日开始，客户到访量从原本的每周十几组，变成每天十几组。
10月3号这天，差不多半天就有十几组客户。
销售也说，这个国庆平均每天去化都有7～8套，相当于新政前一周的去化量。
成交量翻番的背后，是客户对于下定的坚决。有客户取消度假，连夜从扬州返沪。
前滩公馆售楼处不在项目，在写字楼里。
一楼还摆放着造势活动物料，看来没用上，因为客户都直奔8楼售楼处。
客户接待中心里，每张桌子都坐着携家带口的客户，水果和蛋糕十分钟清空了两批。
10月3日前滩公馆售楼处
这里最先变化的也是到访量。9月29日新政出台后，第二天客户就开始变多，有老客户，也有新客户。
这里的看房人数，也从一周十几组到一天十几组的骤变，有客户临时取消了国庆假期计划，改为看房。
销控表上的房源也在快速被去化，去化流速更是来到近三月峰值。
保利世博天悦和前滩公馆并不是点状现象，还有万科中兴傲舍、缦云上海、绿发浦江园、融创外滩壹号院......
这些核心区域高端楼盘都在这个国庆收获颇丰，来访量和成交量都来到近三月峰值。
刚需客满
没想到，新政后最火的，是这个维度的楼市。
这两年，中外环普陀桃浦的集中供应，以及各路房企的神仙打架，让整个板块产品力成为中产改善选择之一。
这里的新盘也都处于尾盘将清的状态，新政将其速度提升好几倍。
更没想到的是，再往外环走的刚需盘表现。
北方嘉定南翔的时代之城，还没走进售楼处，就能看到靠窗坐满客户。
10月4日时代之城售楼处
桌子不够用，客户拼坐一张桌，沙盘边、样板间的客流量大的有点像过年前的菜市场。
销售说自己也有点懵，28号之前还很清闲，然后一下子客户全来了。
这里每天去化速度达到15～20套，现在3天就能出清新政前1个月的去化量。
销售揣测说，需求一直在，无非是差点信心差点资格差点钱，现在政策全解决了。
浦东三林的招商臻境处，时间是下午3点多，沙盘边客户仍流水般一拨接一拨。
10月3日浦东三林招商臻境售楼处
销售说，新政后售楼处到访量翻番不止，去化速度也从9月的日均2套，跳涨到国庆的日均6～7套。
天色将晚也不妨碍客户纷纷下定，以往的犹豫似乎瞬间烟消云散。
新政后的市场正在发生剧烈变化，临港是我最让我意想不到的。
作为这次新政重点辐射地，其限购被进一步放开。
原本相对全市更为宽松的限购政策，现在被执行为可增购1套。
10月3日这天，他们售楼处来了近百组客户，成交20～30套。
10月4日中建玖合售楼处
以往这个时候，他们每位销售每天仅对接1～2组客户。
现场客户多到户型图都不够用，最后换成临时打印版本。
这里的销售说，在929政策框架之外，其实临港还有自己的政策。
82家白名单企业、在临港工作的老师和科研企业等，只要申报就可以解除限购，不占用购房名额。
天已经快黑了，依然还有客户不断进入。
这样的流量几乎眷顾了临港的所有新盘，不远处的上实听海也是。
上实听海销售说，平时去化速度在单周8套，也就是单日1套左右，而国庆以来他们的去化速度在单日4～5套。
客户数量翻番不止，售楼处下班时间也从六点延长到九点。
二手吃香
这次929沪七条，内容整体来看更为利好二手市场，这也是很多人关注的原因。
点状案例里，链家中介发布豪宅短短几日内的集中成交数据。
仁恒滨江园几套性价比极高的房源，近几日也在去化。
目前来看，新政后对二手成交量的刺激可能性非常大。
这些新盘都在日常的客群之外，发现社保1年的客群入场。
别以为1年社保只有年轻人才满足，还有因工作调动社保刚满1年的客群。
万万没想到的是，真的有客户选择15%的首付。
不是年轻人因为首付负担选择的低门槛，而是他们需要挪钱到股市。现在首套利率只有3%+。
当我远离人声鼎沸的沙盘时，我在思考三个问题。
首先，每轮调控都有自己的有效期。
2023年9月1日，认房不认贷有效期大概在2～4周。
12月14日的放松普宅限制有效期在2～3周。
2024年1月放开外环外单身限购有效期在4～6周。
最近5月27日放开全市二手单身限购有效期来到12周。
那这次呢？
第二，这次从929沪七条内容来看，调控核心在二手市场。
目前二手成交数据还没出来，能确定的只有豪宅成交个例以及新增看房人数的增加，并没有全市二手成交数据。
而这也带来目前新政后市场反馈里最大未知。
残酷点说如果二手不回暖，市场很难说回暖这件事。
其三，这次政策内容本身可以看到，工具箱里还是留有余地的。
你很难判断这时候是像广州那样彻底放开为好，还是上海这样留有余地更好。
但这又会不会成为购房者观望理由，这点还未可知。
