治渝十余年，黄奇帆创造了重庆GDP增速连续多年位居全国第一，而房价却只从2000元/平米增长至8000元/平米的奇迹，因此
他被誉为“中国最懂房地产的市长”
5月26日晚他在复旦大学发表了《关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考》，
系统阐述了他控制房价的奥秘。全文字字珠玑，鞭辟入里，引爆了朋友圈。
你是否真的看懂了黄市长剖析的十大“症结”和五大“妙方”呢？让大师兄带你一起来解析这万字雄文！
一、房地产是国民经济的支柱产业
在开头部分，黄奇帆提到：
“
房地产是国民经济的支柱产业”，“很多世界级的经济危机总是和房地产泡沫崩盘联系在一起”
，
强调了房地产稳定发展的重要性。
习总书记指出，中国经济存在着结构性失衡的问题，主要表现在产业结构上供需失衡；实体经济和金融业失衡；房地产和实体经济之间存在严重的失衡。
因此，他要论述的就是“房地产和实体经济失衡的问题”。
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大师兄点评
】
为什么说“房地产是国民经济的支柱产业”呢？
2016年房地产增加值占GDP直接比重为6.5%。如考虑到间接效应，将第三产业中的房地产与第二产业中建筑业定义为广义房地产行业，那么，
为什么说“很多世界级的经济危机总是和房地产泡沫崩盘联系在一起”呢？
众所周知，
对中国而言，关于房地产有没有泡沫以及会不会崩盘的担忧一直存在：
由此可见，无论对整个国家还是对每个普通的家庭而言，房地产的稳定发展都至关重要。
房价的任何波动不仅牵动着每个家庭的神经，更对整个国民经济影响巨大。
二、中国房地产的十大失衡
1、土地供应失衡
改革开放30多年，国家的耕地从1980年的23亿亩降低到2016年的20亿亩左右。按照这样的速度，未来30年全国耕地面积可能会降到18亿亩以下。为了坚守18亿亩耕地红线，现在的土地供应总量正逐年减少。
而600万亩的土地分配比例大致如下：
老百姓的住房用地需求一般占城市所有土地的25%
，因此中国的土地供应比例是失衡的。由于政府严格控制特大城市人口，导致大城市的土地供应比中小城市更少，可能连10%都不到。
【
大师兄点评
】
这或许就是一线城市房价高居不下的原因吧。从这个角度看，雄安新区的建设相当于增加了土地供应，对于减缓北京房价上涨趋势有一定积极作用。
2、土地价格失衡
土地价格高又跟什么有关系呢？
黄奇帆认为有三点：
首先，
跟中国的土地拍卖制度有关系
。拍卖制度价高者得的拍卖规则，会使得土地价格在几十轮甚至上百轮地叫价后快速推升，出现“地王”现象。
其次，
土地供不应求
。
最后，
老城改造中因拆迁导致土地成本更高
。
【
大师兄点评
】
中国目前土地供给制度概括起来就是：
所以，在中国
“卖地”的官方说法叫“国有土地使用权的有偿转让”
，在经济学上叫“租地”。
在中国，房产和地产其实是两个分离的产业。我们常说的房地产开发商，其实仅仅是房产商。
而各级地方政府才是中国唯一的“地产商”
（国外大部分国家的土地市场是自由市场）。
3、房地产投资比重太大
这个理论并不是他拍脑袋拍出来的，而是根据家庭住房消费的六分之一理论推算出来的，即
一个正常的家庭，房租支出不超过月收入的1/6才会比较稳定。
如果一个城市的大部分GDP都用来投资造房，就会像一个家庭房租超支后无法正常持续健康地生活一样陷入窘境。
目前，
中国大部分城市的房地产投资每年占整个GDP的60%以上
，显然已经超支了！
4、过度消耗金融资源
2016年，房地产增加值占GDP比重为7%，但开发贷加按揭贷却占用了28%左右的信贷。工农中建交等主要银行，新增贷款的百分之七八十是房地产。
截至2016年年底，全国新增贷款量的46%流入了房地产。
5、房地产在财政税收的比重中太大
中国的税收包括国税和地税，合计为17万亿，其中地方税为10万亿，4万亿是与房地产相关的税收（占40%）。
4万亿房地产相关的税收再加上土地出让金，预算外资金，将近8万亿。这意味着，
地方政府13、4万亿的财政总收入中，房地产贡献了一半以上
。
由此可见，
地方政府对房地产高度依赖。
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大师兄点评
】
以上三个失衡都说明了一个问题：
房地产过度消耗社会资源，严重绑架中国经济。
近年来，中国信贷规模快速扩张，中国的信贷/GDP指标在2016年底达到GDP的300%，已经超过日本泡沫时期最高水平214.4%，而且仍在快速上升。
超发的货币都去哪里了呢？黄奇帆说：2016年全国新增贷款量的46%涌进了房地产。与此同时，实体经济却一片惨淡。
所以，
但“脱虚向实”谈何容易？
一方面，
采用控制货币总量等方式抑制资产泡沫，若使用不当可能会导致资产泡沫的迅速破灭和房地产企业大量破产
，进而也会对实体经济产生较大的负面冲击。
另一方面，土地供需矛盾造成的房价扭曲，
使得房地产业回报率明显高于制造业。
资本的逐利性决定了资金不愿离开房地产行业。
中国经济已被房地产绑架，引导资金脱虚向实，任重而道远！
6、销售租赁比失衡
在欧美，商品房的销售租赁比为1:1。新加坡接近80%都是公租房。
租赁市场有3个不足：
第一，租赁者是弱势群体，没有谈判的能力，对租金没有议价权；
第二，房东可能随意收走房子；
第三，租赁房屋的住户无法享有与当地居民同等的公民待遇，具体表现在上学、医疗等各方面。
所以，大部分人会把租房当做权宜之计，有条件一定就会买房。
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大师兄点评
】
中国人不愿租房，不仅仅以上几个原因，也有几千年形成的文化因素。千百年来，中国社会都有安土重迁的传统。
在很多中国人心目中，房子是家的代表，是身份和面子的象征。
当然，传统观念也会随着时代在变化。比如，黄奇帆在重庆大力推动公租房建设，就取得了不错的效果。
据说，未来雄安新区也会大力搞公租房建设，不会再走过去房价炒作的老路了。
7、房价收入比失衡
一般的二线城市需要20多年，在一些边缘的地方也需要五六年。
虽然，纽约、伦敦市中心的房子也不便宜，但是伦敦家庭户均收入10年以内也可以买到房。
我们的房价高得离谱。
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大师兄点评
】
中国房价究竟贵不贵，大家众说纷纭。
有人说，
从绝对数值看，中国一线城市的房价并不高
。北京、上海的房价和首尔差不多，远低于东京、新加坡、纽约、伦敦和香港。
但是，
如果用黄奇帆的房价收入比来衡量，在中国买房的确压力山大
。买房难度最大的前五大城市，中国占了四席！
8、房地产内部结构失衡
这种失衡表现在：
因此，他建议：
供不应求的地方应该多供一些土地多造点房子，供过于求的地方应该不再批土地给它
。政府应当从供给端进行总体规划。
比如，
按一个城市人均住宅为40平方米来计算，如果只有100万人，这个城市造4000万平方米就够了。
按照一般中等城市每两万元GDP建一平方米写字楼来计算
。如果一个城市有1000亿的GDP，只需建500万平方米的写字楼。
对于上海等一线城市，按照4万元左右一个平方来计算，上海一年25000亿的GDP，建设6000万平方米的写字楼足矣。
按照2万元一平方米商场来计算
，上海1万亿左右商业零售额需要造5000万平方米的商场。或者按一个人2平方米计算，上海2400万人也能计算出5000万平方米的商场的建设量。
如果超过了，就会造成过剩。
【
大师兄点评
】
这就是中国特色土地制度的好处，
在强政府的统一管理下，通过有形的手，从供给端进行总体规划和调节。
但弊端也是明显的，一些像达康书记这样唯GDP至上的官员可能会为了追求短期GDP增长而大搞建设。如果总体规划出错，更会给当地经济带来负面影响。
9、市场秩序失衡
房地产行业的乱象很多，包括：
随便转化用途，比如：原来规划用途是写字楼的去造住宅，原来是工业用地后来做商业。
房产商在融资时采取高利贷，职工系统乱集资，社会上骗老百姓乱集资。
囤地，囤房等等。
【
大师兄点评
】
哪里有利益，哪里就有江湖，就有钻空子的投机商人。
面对房地产行业的乱象，黄奇帆主政重庆期间相当铁腕，甚至被房地产商称为“房地产敌人”。但也有不少的地方官员与房地产商沆瀣一气，导致了市场秩序的长期混乱。如果多一些黄奇帆这样懂房地产且有正义感的官员，老百姓一定会幸福很多。
10、调控方向失衡
政府在房地产调控中的不足表现在：
经济下行时刺激房地产、房地产泡沫时打压。行政性调控政策居多，缺少理性的长周期措施，缺少法律性措施，缺少经济逻辑、经济杠杆措施。而且主要在需求侧调控，在供给上进行有效的结构性调控比较少。
【
大师兄点评
】
房价越调越高的事实已让人无力吐槽。
除了黄奇帆提到的失衡的调控政策，更关键的还在于，房地产调控政策的首要目标并不是要房价大幅下跌，
真实的优先次序是这样的
：
不过，房地产调控政策只是影响房价的短期因素，制度（如土地制度）、经济周期、人口水平等才是影响中国房地产发展的中长期因素。
任志强等人坚定看多中国房价的逻辑正来自于此，长期来看中国的土地制度不会变，中国经济增长的大趋势不会变，中国城镇化率还有较大的提升空间，那么房价就不会停下上涨的脚步。
三、五大制度
如何解决十大失衡呢？黄奇帆认为要围绕习总书记说的，“从土地、金融、财税、投资、法制五个方面采取长效的机制，形成制度化的安排，系统地做好房地产的调控。”
1、土地制度
他认为，对土地的调控需要一些刚性措施。
一个城市土地供应总量要爬行钉住人口数量，不可臆想调控，长官意志，违反经济规律。
比如：一个城市土地供应总量，按一人100平方米，100万人就供100平方公里，一千万人就供1000平方公里。
每个城市要想增加人口，就得
这种方法最笨也最有效。
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大师兄点评
】
任何领域的顶级高手都在追求“稳定复利”。黄奇帆调节土地供应的方法也是笨方法，就像曾国藩的“结硬寨、打呆仗”：
人口多就多供应土地，人口少就少供应土地。
简单的道理大家都懂，但有几个人能真正做到呢？
2、法律制度
工业用地每平方公里的产值要至少达到100亿
。要用高压紧逼的方式下把低利用率的土地置换成高利用率的，使工业更加节约。
25平方米的住宅用地，20平方米给居民开发，
5平方米给商业，不得建太多商场。
如果旧城改造拆迁成本比较高，则把政府供应比较充分的土地资源所在处得到的土地出让金，补充平衡市中心旧城改造的土地出让金。
开发商对房地产的总投资中，自己的资本金与社会融资的比例应保持1：3。对工业企业，要求的比例是1：2。
目前全国房地产商资金杠杆比率达到了1：9，甚至达到1：50
。如果出现坏账，则银行倒霉；房地产企业也有可能破产倒闭。
地王现象不仅是土地短缺，拍卖机制的问题，还和融资的无限透支，缺乏隔离墙有关
。如果有防火墙，货币根本无法进入房地产市场。
首套房是百分之二十到三十的首付，第二套房百分之五十六十的首付，第三套房，通通全首付，只要全首付了，不管他买多少套，不用担心会带来金融危机，危机是他自己家里的事情。
【
大师兄点评
】
美国和日本房地产泡沫破裂的罪魁祸首就是过高的资金杠杆。
在确保人均100平方米的土地供应以及对土地拍卖价格进行严格控制的前提下，严控房地产开发商以及购房者的资金杠杆比例，是黄奇帆特别强调的内容。
很多人担心中国的房地产泡沫会破裂。实际上，相比次贷危机前的美国，中国房地产的杠杆并不高。如果按照黄奇帆的要求来，发生金融危机的概率更会大大下降了。
3、税收制度
关于税收制度，黄奇帆首先提出了他在重庆一直采用的方法：
也即：通过不断提高交易税遏制高端住宅的炒作；采用抵扣个人所得税的方式鼓励中断老百姓的自住需求；通过政府出钱的方式保障低端住房需求。
第二，征收房地产税。
房地产税征收包括五方面：一是对各种存量、增量都要收税；二是如果物业价值上升则根据升值的额度来收税；三是越高档的房子持有的成本越高；四是对于中低端合理的住房需求，房地产税可以进行抵扣；五是继续征收土地出让金。
第三、对农村集体土地的拍卖所得，征收不同的土地增值税。
【
大师兄点评
】
治大国若烹小鲜。很多看似复杂的问题，其实只要把握几个关键的命门，就会让事情变得简单。通过税收制度的调整，不仅可以保障合理的住房需求，还可以抑制炒房团的恶意炒作。怪不得，所有的炒房团去了重庆都会铩羽而归。
黄奇帆都说应该征收房产税，看来也是大势所趋了。小老百姓不必惊慌，土豪们可得小心了。
4、激活租赁市场
黄奇帆认为，
第一，一个城市的公租房只需覆盖20%的人口。
