这是央行的能力所不能及的
PM5:30,Jul.7th,2017
文︱刘德科
前两天（7 月 5 日），央行发了年报（《2016 年中国人民银行年报》）。我们来关注一下其中跟房地产有关的那几段。
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有好几段讲房贷的。归结起来其实就一句话：收紧热点城市的房贷，将更多信贷资源投向三四线城市。
所以，你说，三四线城市能不火吗。
银根松紧，是影响楼市冷热的其中一项关键因素。
央行年报还明确说，在非限购城市进一步降低首付比例，这是银根松；同时要适当提高北京、上海等 20 多个城市的房贷利率，这是银根紧。
去库存（本质上是「救市」）与严厉调控，这两个相反的政策同时并存，这本质上是平均主义：给热点泼冷水，给冰点加柴火，努力让大家活在同一个温度内。
如果我们说得稍微夸张一点，这是「逆城市化」的操作。靠银根松来去三四线城市的库存，能持续多久？
当然，三四线城市是一个不怎么科学的通俗称法，所以它们大概可以分为两类——
一类是大城市辐射圈之内的三四五六线城市，它受益于大城市的外溢或同城化，其房价即使涨得厉害，只要时间足够，最终也可以填平泡沫；
另一个孤悬在角落里的三四五六线城市，其房价如果过度上涨，剧烈下调是必然的。
▲7月6日晚间德科地产频道《热门城市房价趋势分析会》的一帧PPT
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央行年报还谈到了两个美好的试点。
一个是关于公积金。原文是这么说的：「稳妥推进住房公积金贷款证券化试点。」
什么是公积金贷款证券化？简单说，就是让公积金有更多钱，给大家可以更快更便捷地获得房贷。
那么多楼盘拒绝公积金，直接原因是公积金放款太慢；本质原因是，公积金缺钱，不够市场化，也懒得市场化，它不是银行，它最开始是一项保障性制度。
但是，这项试点，响应的城市太少。毕竟，公积金是高度行政化的产物，在现行体制下，它对于绝大多数购房者的帮助，是杯水车薪。但是，深度改革公积金，又需要巨大的勇气与魄力，还得冲破体制内的利益集团之阻碍。
简单说，公积金不归央行管辖，它归住建部主管。央行再努力，也只能起配合作用，只能稍微缓解公积金的困境——我们说的困境，不是指公积金管理部门没什么困境，而是说民众如何有效使用面临着重重困境。
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央行年报提到的另一个美好试点，是 REITs。原文是这么写的：「继续推进房地产投资信托基金 (REITs) 试点。」
房地产投资信托基金 (REITs)，这个词听上去跟我们普通人似乎没什么关系。但是，今天房地产所面临的很多问题，今后都需要靠 REITs 来疏解。
比如，你能不能租到更靠谱的房子。那么多资本、大企业看好长租公寓，是因为在期待中国可以放开 REITs，真正的 REITs。
再比如房产投资，如果你只有十万块钱，你估计很难投资房产，但是 REITs 放开之后，专业的靠谱的 REITs 机构就可以让你的十万块钱在房产投资上获得收益。
或许有些人会说，中国有 REITs 啊，已经有很多大企业发行了 REITs 啊。实际上，那只是「类 REITs」，但是有些企业喜欢托大，喜欢在新闻通稿上说他们发行的是中国第一支真正的 REITs。
在针对租赁运营机构的双重征税问题进行改革之前，是不可能有真正的 REITs 的。简单说，企业做租赁，不仅要交租赁税，还要交营业税、企业所得税等，这样一来真正的租金收益就很有限了，这样 REITs 就不可能真正受投资者欢迎，无论是散户投资者还是机构投资者。
我国从 2005 年就开始说要推行 REITs，十几年过去了，还只是试点，并且试点的范围还很小，并没有实质性的推进。
央行年报说要「继续推进房地产投资信托基金 (REITs) 试点」，也只是说说，他们只能起配合作用，REITs 要真正落地，需要进行税务改革，解决租赁运营机构的双重征税问题——这是央行的能力所不能及的。
这很难，中国香港比中国内地好些，但也没有像美国那样彻底解决双重征税问题。所以，在中国香港，REITs 的年收益大概只有 6%-8%，但是在美国，差不多能达到10%。
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