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来源：金融行业网综合整理自华尔街见闻 张美、中国基金业协会、 牛爷财经（youthinking） 原上草 、券商中国（ID：quanshangcn）
一、中国基金业协会：禁投16个城市房产项目
2月13日，中国基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》。文件规定，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。
基金业协会称，房价上涨过快热点城市目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个，将根据住房和城乡建设部相关规定适时调整范围。
根据《备案管理规范第4号》文件，禁投房地产的私募资产管理计划包括五类：
一是委托贷款；
二是嵌套投资信托计划及其他金融产品；
三是受让信托受益权及其他资产收（受）益权；
四是以名股实债的方式受让房地产开发企业股权；
五是协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。
基金业协会表示，《备案管理规范第4号》自发布之日起施行，基于“新老划断，平稳过渡”的原则，存续产品不得新增与《备案管理规范第4号》不符的投资项目；存续产品已投项目存在《备案管理规范第4号》第一、二、三条禁止情形的，相关投资项目到期后不得续期。私募基金管理人开展私募投资基金业务，投资房地产开发企业、项目的，参照《备案管理规范第4号》执行。
此外，为防范监管套利行为，《备案管理规范第4号》在明确适用范围包括证券期货经营机构私募资产管理业务基础上，将私募基金管理人开展的投资房地产开发企业、项目业务一并纳入，切实避免资金违规流入房地产调控领域。
《备案管理规范第4号》原文如下：
证券期货经营机构设立私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目，应符合国家相关产业政策要求，严格遵守《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行规定》有关规定，并符合以下规范性要求：
一、证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市[1]普通住宅地产项目[2]的，暂不予备案，包括但不限于以下方式：
（一）委托贷款；
（二）嵌套投资信托计划及其他金融产品；
（三）受让信托受益权及其他资产收（受）益权；
（四）以名股实债的方式[3]受让房地产开发企业股权；
（五）中国证券投资基金业协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。
二、资产管理人应当依据勤勉尽责的受托义务要求，履行向下穿透审查义务，即向底层资产进行穿透审查，以确定受托资金的最终投资方向符合本规范要求。
三、私募资产管理计划不得通过银行委托贷款、信托计划、受让资产收（受）益权等方式向房地产开发企业[4]提供融资，用于支付土地出让价款或补充流动资金；不得直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。
四、私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目且不存在本规范第一、二、三条禁止情形的，资产管理人应当向投资者充分披露融资方、项目情况、担保措施等信息。
五、私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目且不存在本规范第一、二、三条禁止情形的，资产管理人应当完善资金账户管理、支付管理流程，加强资金流向持续监控，防范资金被挪用于支付合同约定资金用途之外的其他款项。
二、房地产资金链遭全面打击
如果联系此前证监会的《关于CISP系统“资管月报”报表更新相关事项的通知》，以及银监会《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》等文件，可以肯定，这一次限制房企融资，打击地产行业资金链，调控房地产行业，是在国务院层领导下的金融监管部门的统一行动。
而中基协的这个文件，基本上禁止了现有私募资管所有违规进入房产项目的渠道，包括委托贷款，嵌套信托计划及其他金融产品，受让信托受益权及其他类资产收（受）益权，以回购、第三方收购、对赌、定期分红等明股实债方式受让房地产开发企业股权，以及其他投资方式。
其实，很长时间以来，房地产企业和个人房贷，是银行贷款的“香饽饽”。有些资金通过信托绕道进入房市，其实也是来源于银行。央行公布的数据显示，2016年新增人民币贷款中，45%是个人住房按揭贷款，还有更多银行的钱拐了个弯，流入房地产开发项目。
根据人民日报的调查，很多房地产企业通过正常的贷款拿不到资金，就转道信托计划，但资金实际上还是来自银行。信托公司为房地产发行一笔信托计划，同时银行发行理财产品，将理财产品的资金通过券商、基金公司、保险公司等的资管计划与信托计划对接。一般房地产企业通过信托计划获得资金的年利率在15%左右。
15%的利率还有人敢借，还可以赚钱，可见房地产从购房者身上获取的利润是多么的巨大！
但是，这背后玩的都是杠杆和债务，只是金融空转的一环而已，通过每一层加杠杆，貌似把整个社会财富做上去了，但这只是一个绚丽的泡沫而已。一旦资金只停留在金融机构和类金融领域的资产价格上转来转去，这个游戏是没办法玩下去的，必须回到能创造财富的实体经济中来，才能循环下去。一旦实体经济不行了，泡沫早晚破灭。
可以预期的是，资金价格还会不断提升，资金链还会不断收紧，这不仅仅是国内去杠杆、挤泡沫的需要，也是应对美联储加息和人民币汇率稳定的需要。加息或者变相加息的节奏一旦启动，信贷成本最终肯定要提高，房价的跌幅深不见底。
值得重视的是，基金业协会在同时发布的文件起草说明中交代了这一新规的起草背景，强调是称根据中央房地产市场调控协调工作小组的统一部署。
我们来看看，中央从去年下半年以来对于房企融资渠道收紧时间进程。
2016年8月：监管指导意见要求，不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金不能用于拿地和偿还银行贷款。
2016年9月：房企的融资门槛已经收紧，公司债发行门槛提高。
2016年10月：以上海为代表的土地市场资金监管进一步严格。政府相关部门要求开发商申报土地竞买的资金需为自有，且要提供证明。
2016年11月：国家发改委正式下发《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》，要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资，用于商业性房地产项目。
2016年12月底：监管层再对券商资管、基金子公司等资管产品输血房地产项目的情形进行了特别的约束。证券期货经营机构设立私募资管计划，直接或间接用于房地产价格上涨过快的16个城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。
2017年1月10日：中国银监会召开2017年全国银行业监督管理工作(电视电话)会议，会议再次强调“分类实施房地产金融调控”。
2017年2月：基金业协会出台私募基金4号文，禁止私募以5种形式参与16个城市房地产投资。
从上述历程看，中央房地产市场调控协调工作小组祭出压缩房地产融资的“紧箍咒”，一日紧过一日，丝毫没有停止的意思。
从根本上市说，这轮房地产调控的本质是抑制其投资品属性，恢复其商品属性，真正落实中央经济工作会议提出,要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。
结语：为了遏制房地产的投资品属性，监管层正在不断更新监管政策，封堵不符合政策导向的创新金融工具。目前，房地产融资渠道基本被堵死，数据最能表明调控结果：1月份房企融资规模下滑92%！如果局面持续，下半年中小房企或将迎来流动性危机，加速降价推盘将成为必选项。
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