备注：
1、时间：为2017年度，数据统计截止至6月30日；
2、企业：为主营业务在中国大陆的房地产开发企业；
3、物业属性：以企业可售型物业为主；
4、数据来源：亿翰智库、各企业公报、各城市交易网站等；
5、本榜单为亿翰智库根据各方公开数据专业估算所得。
备注：
1、时间：为2017年度，数据统计截止至6月30日；
2、企业：为主营业务在中国大陆的房地产开发企业；
3、物业属性：以企业可售型物业为主；
4、数据来源：亿翰智库、各企业公报、各城市交易网站等；
5、本榜单为亿翰智库根据各方公开数据专业估算所得。
政策强压下，2017年下半年市场将出现调整态势。大多数房企均赶在2017年上半年增加推盘量，进行新一轮业绩抢收！
表：各梯队门槛值
百强门槛值达75亿元，同比增加11%。其中，TOP30阵营业绩增长最快，门槛值同比增长79%，其次是TOP10房企，门槛值增幅40%以上。
预期2017年全年各阵营门槛值如下：
TOP10房企业绩门槛有望突破1500亿；
TOP20房企业绩门槛预计在800亿；
TOP30房企业绩门槛预计在600亿；
TOP50 房企业绩门槛预计在400亿。
表：典型房企6月销售金额及环比（亿元）
2017年6月，房企抢收上半年业绩的迹象鲜明，单月销售金额明显提升，环比大幅增长。从单月销售金额榜中可明显看出，融创、鲁能、中南、金茂、融侨、电建等房企6月销售金额出现大幅提升。
表：各梯队断层情况（亿元）
1、前三房企断层值扩大至1000亿
2017年上半年，TOP3房企越跑越快，销售业绩均在2000亿以上，恒大1-6月销售金额达2410亿元，与TOP4房企断层值超过1000亿元，而这个数据在2016年全年销售业绩榜中仅为520亿元，接近翻番。
2、千亿已不是衡量第一阵营的根本要求
2017年上半年TOP10与TOP15房企销售业绩仅相差130亿，每个排名之间差距最小的不足10亿元。反观2016年1-12月千亿房企与非千亿房企的差距，仅TOP12与TOP13的断层值就有150亿元。
而在2017年伊始，招商、世茂、龙湖、新城、首开、旭辉、阳光城和中南置地共8家房企提出2017年销售目标冲千亿；正荣等房企提出2018年业绩目标锁定千亿。
随着2017年上半年TOP10与TOP15之间差距的不断缩小，房企争相大跨步跑进千亿阵营，然而2017年1000亿已经不是衡量房企第一阵营的目标，2017年或将有20家房企年度销售业绩超1000亿。
3、2015及2016年的名次断层已悄然消失
与TOP12、TOP13的差距缩小趋势一致，TOP7与TOP8之间的断层值也由2016年的350亿变成2017年上半年的95亿了，而这个数值在2015年是550亿元。大规模房企越跑越快，已是不争的事实。
图：1-6月企业单月销售业绩变动情况
2017年一季度前三房企业绩破千亿，2017年上半年榜首销售业绩接近3000亿，而前三甲的销售业绩表现已出现明显分化：
1、碧桂园：榜首已成全年定局
2017年上半年碧桂园业绩表现相对稳定，连续6个月累计销售金额保持第一，平均单月销售金额在400亿以上。2017年1-6月累计销售金额直逼3000亿元。这也得益于碧桂园相对均衡的城市布局，截止2017年2月底，碧桂园一线城市可售货量3728亿元，二线城市可售货值1468亿元，一二线城市可售货值合计占比超50%。
2、万科：单月销售业绩波动较大
从单月销售金额来看，万科的业绩受供货节奏影响，波动较大。2017年3月万科的新推货量大增，是平时单月的2-3倍之多，因此，单月销售金额出现峰值636亿元。而在5月份其销售业绩下滑至359亿元，与3月份销售金额相比，相差近300亿元。同时，万科坚持“量出为入”的原则，土地储备不及碧桂园、恒大，在2017年销售业绩大幅波动的情况下，万科后续货量推出与业绩压力均较大。
3、恒大：向“规模+效益型”转变，年底业绩排位料将处于TOP3
2016年恒大销售规模登顶，土地储备量居首，但效益不佳，净利润率仅为8%。16年业绩发布会时，明确提出由“规模型”向“规模+效益型”转变，17年销售业绩也能看出恒大的转变，单月销售业绩均在300-400亿左右，6月跃升至580亿，5-6月销售业绩相继超过万科和碧桂园。
观点四：
TOP10房企加速狂奔，融创、龙湖路径各不同，但殊途同归
TOP10房企加速狂奔，2017年上半年销售业绩同比增加近58%，其中，融创、龙湖销售业绩快速提升，同比增速均在80%以上，但两家企业的业绩上涨原因却各有特色。
1、融创：得益于16年大规模收并购，成就17年业绩大爆发，半程破千亿
无论是通过招拍挂拿地还是通过收并购拿地，融创的投资态度都非常积极。2016年，融创成功开拓了广州、深圳、珠海、沈阳、大连、石家庄、太原、青岛、厦门、南昌、昆明、南宁等一二线核心城市，逐渐形成了一线、环一线及核心城市的全国化布局。2016年斩获土地储备5394万平，其中68%通过收并购获得。而收并购的好处之一就是部分收并购项目已建成，能够快速变现。另外，新进入的部分城市不在限购范围之内，也有效的保证了融创的销售业绩。5月销售金额突破200亿元，6月销售金额持续攀升，达到280亿元。
2、龙湖：前两年重仓一二线，铸就17年良好业绩
截止2016年底，龙湖共进入全国26个城市，土地储备为4147万平方米，同比增长35.8%，其中一二线城市占比超73.5%，这与龙湖注重布局一二级城市的战略相符。我们认为，龙湖2017年的业绩表现正是龙湖从2011年以来重仓一二线城市的价值释放，排名从2016年的TOP13成功晋级TOP8梯队。
表：2014-2016年龙湖新增土地储备中各能级城市占比
TOP11至TOP20房企竞争激烈，尤其是TOP11至15房企，2017年上半年销售业绩相差不大。
■ 鲁能地产：6月单月销售金额过百亿
2017年1-6月鲁能销售金额实现507亿元，与2016年同期的273.7亿元的销售金额相比，接近翻番，再次进入TOP15梯队；单月销售金额113亿元，环比大幅增加。鲁能丰富的土地储备、惊人的发展速度和全新的战略布局为其2017年销售业绩的强势爆发埋下伏笔。
■ 中南置地：深耕强三线，业绩快速成长
中南置地及时调整战略布局，深耕强三线城市，2017年1-6月销售金额452亿元，同比增长187%；1-6月排名第19，同比提升18名。2017年中南置地目标为业绩千亿、排名前20，比2016年全年销售业绩提高了近1倍，就目前中南置地的业绩完成情况来看，目标有望实现。
表：TOP20-30房企占位变化情况
行业集中度不断提升，企业竞争激烈，TOP21-30房企排位频繁波动，企业逆水行舟，不进则退，慢进也退。从2017年1-6月销售金额榜来看，仅有富力1家房企从前20滑落至前30，有中梁、蓝光2家房企从前40跃进前30，整体来看，TOP21-30房企“4上3下”。
中梁：从38名跃居23名，成为TOP30中名次上升最快的房企。在三四线城市“去库存”的大背景下，定位三四线城市的中梁实现业绩爆发，并通过引入“阿米巴”模式，充分调动各主体的积极性，企业经营活力和效率得到明显提升。
正荣：已完成全年目标近6成，战略价值突显。2017上半年销售金额406亿元，相比去年同期近乎翻番。正荣集团去年提出“三驾马车”战略，即“正荣地产+正荣资本+正荣服务”多元化协同发展，由此支撑公司2018年冲击千亿、在持续洗牌的地产行业保持第二梯队领先地位的目标。
融信：上半年销售同比增长83%，全国化布局新篇章开启。1-6月销售金额达320.6亿元，6月单月销售金额86亿元，继2016年首次踏足国际市场、转型全国房企后，融信继续巩固海西经济区优势，积极拓展长三角区域竞争实力，企业价值开始得到进一步彰显。
观点七：
区域聚焦获利，TOP50将成为衡量是否是主流房企的基本标准
TOP31至TOP50房企销售金额进一步提升，这部分企业往往属于区域聚焦型企业，如何在阻力重重的房地产行业中，抢占市场先机，各有法宝。
■ 融侨：城市聚焦，渠道为王
融侨聚焦发达区域省会城市和直辖市核心地段，注重规模与品质的平衡，通过高产品溢价率和高市场占有率，实现企业的可持续发展。2017年上半年，融侨深耕区域销售业绩表现较为均衡。另外，融侨的渠道营销也为其业绩提升形成了有效支撑，16年开始融侨便将营销方式转向精准，以高绩效的营销方式助力营销，保证销售业绩顺利完成。
■ 金辉：版图不断扩大，业绩增长源动力
金辉始终坚持“全国布局、区域聚焦、城市领先”的发展战略，重点发展长三角、东南、西南、环渤海、珠三角、西北、华东七大战略板块，2017年首次进入佛山、石家庄，进一步扩大全国化布局版图。布局城市快速扩张，为金辉集团业绩的稳健上升提供源动力。
2017年1-6月TOP50门槛值超160亿元，与2016年同期139亿元相比，同比增加18%。预计2017年全年TOP50将达到400亿元，也就是说，只有2017年销售金额做到400亿元的房企，才有机会进入到TOP50梯队。
2000年以来，美国因素主导中国房地产业的三轮巨变！
亿翰智库 首席研究员• 陈啸天
[ 目录 ]
序：战略思考，小逻辑服从大格局！
第一轮巨变：2008年次贷危机，倒逼房地产业正式走出野蛮生长模式！
第二轮巨变：美国总统选举，催生了2016行业15.7亿平米的天量行情！
第三轮巨变：2017年美国减税，开启中国房地产行业B2G模式大幕！
TIPS之一：房企要敬畏政府；
TIPS之二：住宅市场中期仍有机会；
TIPS之三：房地产行业新分类模式；
● 序：战略思考，小逻辑服从大格局！
中国房地产业，尽管说达到十万亿级的规模，但从来都只是中国经济的一个组成而已，而中国经济也从来都是服从并且服务于国际政经关系。
在当今的全球政经格局下，我们需要理性的承认，美国的权重是最大的，所以，中国的诸多政治经济手段往往也需要考虑到美国因素，地产业自然也要服从这个大局。
作为一家专业的战略研究机构，亿翰智库始终相信中国房地产业的小逻辑脱离不了国际政经的大格局，因而，此次亿翰智库探索性将中国房地产业置身于当今国际政经大环境下，去分析和判断行业的昨日今日，房企的此时彼时！
本文，将从2000年以来中国房地产发展演变的角度，尝试性的解析美国要素与中国房地产业之间的逻辑关系，冀望能够以独家微薄之力为当前房地产业整体性迷惑之中寻求破局之道！
简而言之，就亿翰智库的观察，2000年以来近十八年的时间里，美国因素已经直接或者间接驱动了中国房地产业的三轮巨变！
一、第一轮巨变
2008年次贷危机，倒逼房地产业正式走出野蛮生长模式
2008年的美国次贷危机，迄今已经过去将近十年，很多人可能忘记了这茬事了，可是，作为房地产的从业者，我们不仅不应该忘记，反倒是要感谢这次的危机给房地产业带来的积极变化，因为2008年的次贷危机，直接导致了中国房地产业从野蛮生长模式开始进入专业主导周期。
● 供需调整：次贷危机使得行业供求关系逆转，从而中断行业上升周期
大家简单回顾一下，就应该记得，2000年---2007年之间的中国房地产业处于野蛮生长阶段，更是个非常单纯且幸福的时间段，为啥呢？因为在这个波段里，供应远远跟不上需求，消费者对产品没有辨识力，房价地产尚处在一路攀升阶段，只要能够拿到地借到钱，房企关起门干活来都是赚钱！但是，美国次贷危机到来，直接导致的结果是，中国的国际贸易、制造业等等全都出现重大问题，印象最深刻的莫过于，彼时，上海南京路上最高档的写字楼恒隆广场里大量的国际贸易公司关门歇业的现象，办公楼里人去楼空的萧条景象！产业的下滑直接影响就是购买力没了，就房地产业而言，简单的说就是需求没了！供求关系也从前八年的供不应求瞬间突变为供大于求，房地产营销人业也从原来的“坐商（坐在售楼处静候买房人上门）”瞬间转变为“行商（走出售楼处，马路拦截客人）”！购买力没了，消费者也就没了，房地产行业从一路欣欣向荣瞬间跌到门可罗雀的格局！
● 模式转变：行业开始进入专业（能力）主导阶段
正是因为供求关系的逆转，需求一夜间消失，但房地产企业却由于前八年的顺风顺水却惯性堆高了供应和土储，野蛮生长模式遭遇重大挑战。在这个期间，由于供应大于需求（国际贸易、制造业、金融业等都遭受重创，群体性购买力缺位），消费者开始面对大量的选择性机会了，在这个周期下，消费者自然要货比三家了，看看谁家的产品好，谁家的社区服务好，谁家的园林景观好等等，行业也就自然进入专业（能力）主导阶段，在这个过程中专注于产品和服务的仁恒、绿城、星河湾也就很自然成为消费者的聚焦点，环境大变成就了这几家企业的品牌，尤其是2009年的四万亿救市政策更是推高了这几家企业的声誉！当然，除了产品能力之外，2011—2015年期间，房地产行业还有管理能力和创新能力提升阶段，这里不细数，但2008年确实是行业专业能力建设的元年！
我们经常性的说“危机中不仅有危险，同样也有机会”，同样，次贷危机带给中国房地产行业的影响本质上就是一轮进化！从野蛮生长走向专业周期！
● 各有悲喜：间接重创浙系，成就闽系
浙系和闽系，是中国经济体中两个非常优秀的企业群，地缘接近，风格类似，都是勤劳，爱拼，但在2008年之际的房地产领域，却真正是各自经历了冰火两重天的境遇。2008年之前浙系房企明星（为免非议，不一一点名啊）频出，产品力和服务意识非常出众，竞争力上完全不输于“华南五虎”以及“万保金招”等等，但正是由于前期的顺风顺水，而且规模都上来了，这个节骨眼上，先是在2008年之时都遭遇重大冲击（因为前几年高速发展，惯性的持有较大库存，船大了反应自然慢，尤其是第一次经历这个风险）；随后更是随着2009年四万亿释放，行业出现短期波段性机会情况下，浙系企业群体性的误判形势，于2009下半年和2010年期间拿了不少高价地（阶段性的高位拿彼时地王，并且那个波段融资成本始终居高不下），谁也没料到，2011年1月26日家宝总理推行新国八条新政（限购、限贷源于这个政策）之后，除却滨江等不多几家，其他浙系几乎全中招！至今浙系企业在中国房地产业声势较弱基本起源于这个点上！（绿城尽管影响力大，但同样也是应对不当，2008年差点卖给中海地产，2009年行情好了以后，再度随后中招，最终卖给中交建了）
而与此同时，闽系房企由于此前普遍规模都偏小，所以2008年次贷危机之际，并没有太大的影响（船小好调头），同样的2009年四万亿刺激也没有给这个群体带来太多爆发的机会（没怎么拿地王），但正是因为浙系的2009年—2010年高价地的高负荷约束，闽系房企却在没有负担的情况下，于2011年行业低位之际分成两波：以阳光城、正荣、融信等为代表的企业进入上海，以泰禾为代表的企业进入北京。躲过2008年抓住2011，成就了闽系地产群今时格局！
浙系起了个大早，赶了个晚集，遗憾！
闽系躲了波风险，抓了波机会，运气！
● 走路看天：论坛与经济学家多了
经历过2008年次贷危机之后，中国房地产业突然发现，原来闭门造车不行，还得抬头看路，于是乎，房地产行业的论坛多了，论坛上的经济学家多了！大家回顾一下，是不是这么回事？
以上种种，我们大家只看到结果，却有谁会想起这个源头：
美国的次贷危机！
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二、第二轮巨变
美国总统选举，催生了2016行业15.7亿平米的天量行情！
刚刚过去的两年里，相信很多同仁可能进入脑子短路的状态：中央2015年3月30日放开政策支持房地产业，转眼2016年9.30就开始又挥大棒了，这才你好我好好了一年半的时间，咋说变脸就变脸呢？
其实呢，这事儿，我和大家分析分析，一点也不能怪中央政策多变，反过来，甚至我还得说叨说叨业界同仁：你们啊，别小农民一般，就把那房地产的一亩三分田啊，就当做天了！天大着哩！
别不服啊，我给你讲讲这里面的道道，当然，我也是最近这半年才悟透清这次中央对地产业前恭后倨的道道，我尝试着给大家讲解讲解，仅供参考。
首先呢，自然是从问题说起：
问题一、为啥是2015年3.30哪天晚上，突然放开打压了四年之久的限购限贷？
问题二、为啥是2015年6月份，开始全方位的放开暂停了七八年之久的房企公司债？而且，一放就是万亿级别！
问题三、为啥2016年9.30哪天突然之间张高丽副总理突然启动调控，而且随后传出习大大多次要求抑制资产泡沫的基调，马上再次收紧限购限贷政策，甚至是加码（限价、限离婚、限商办等）？
其实，这里面有一个很重要的时间节点，大家没有意识到：2017年1月21日特朗普先生宣誓就职美国第45任总统！所有的事情是卡在这个时间点之前完成的！
当然，大家会说，美国总统选举和我房地产业啥关系啊？其实，关系大着呢，2015和2016年房地产业的两个超级大行情其实就是这个原因导致的！
详细讲解之前呢，我们需要承认两点客观事实啊：其一，美国是当今的霸主，一举一动都影响着全球的政经波动，自然中国也不可避免；其二，每一轮美国总统选举，全球都高端关注，毕竟大家都要预判谁有可能最终登顶，这个未来可能的新总统的施政纲领是什么情况，各自国家又该怎么提前做好应对举措，中国也不例外！
在以上两个前提下，和大家分享一下，亿翰智库所梳理的美国总统选举对中国房地产业本轮天量行情的影响逻辑：
第一，此次，我们很难事先判断谁能登顶美国总统
本轮美国总统选举是从2016年年初的党内预选开始的，但是呢，如此重大事项，相信从我们国家应对的角度来说，必然早就能够提前一年以上时间预判得到特朗普先生和希拉里女士的各自党内出线没有问题，也提前都会预知各自的基本政策导向、以及登顶的概率，如果我们从事后诸葛亮的心态来分析的话，我们会发现两个基本现实情况：其一，本轮特朗普和希拉里的登顶概率基本上五五分，很难提前有效预判谁能够登顶；其二，两个人的（对华）政策差异巨大，尤其是特朗普先生对华政策基调很具攻击性。
第二，中国外部发展环境恶化的可能性
那就是，万一是特朗普登顶，真的按照他此前所表露出来的潜在政策取向，可能会针对中国采取一系列不利政策（2016的大选过程中，确实特朗普表现出来的政策取向对我们是非常不利的），由于中国对美巨大贸易顺差，以及从2008年美国次贷危机对中国巨大冲击的经验来看，也许我们的制造业、国际贸易、服务业、金融等等诸多领域可能会面临巨大的冲击！不排除会国内会出现大量的企业倒闭，员工下岗，三角债务频发等诸多问题。
第三，更严峻的问题在于我们自身报表有隐患
我们都知道，尽管面临外部环境恶化的可能性，但是呢，只要自身报表（如果把国家基本面看成一张报表，也就是基本面情况）健康，我们也有底气去应付的！但不巧的是，从2012年各方专家讨论得沸沸扬扬的地方债问题，是我们这张报表上的一个巨大隐患！大家可以去查查看，到2015年底，地方债规模接近15万亿！如果，我只是说如果啊，万一在我们面临外部的美国因素的针对性的政策冲击，在制造业、国际贸易等等一系列问题出现之际，而内部的地方债极可能引发连锁性的金融机构恐慌反应，会不会导致更为严重的后果？！我们改革开放几十年的成果会不会就此毁于一旦？！
第四，因此，在美国总统选举结果定局之前修复报表成了首选
准确的表述应该为：万一是特朗普竞选成功，那就赶在他正式成为美国总统（有权改变游戏规则，出台对华不利政策）之前，我们主动去修复自身的报表，即解决地方债问题就成了首要任务，攘外必先安内！
第五，地方债解决逻辑
在这么一个背景下，房地产业再次成为幸运儿，因为要解决十万亿级的地方债问题，难度极其之大，绝对不是说地方缺钱中央给了就行，那不是市场经济；也不是说地方积极发展经济弥补这个窟窿就行，那基本上废话，哪有那么快那么好的事情；怎么解决呢？核心招数就是：转移支付！简单的逻辑就是：1、中央放水；中央开启新一轮货币政策放水，以公司债名义给到房企，便宜的钱谁不要？更何况，即便是没有上市的企业，公公关喝喝酒没准也可以去发债，多好的事，所以，从2015年到2016年，公司债（加上定增）放了超万亿，同时，房企有了资金往往都会放杠杆去经营，简单的说，房企一夜之间多了几万亿的可经营的流动资金！2、驱赶需求入市；生怕房企有了便宜的钱，还跟个守财奴一般不愿花，随后国家的去库存政策从天而降，于是乎，整整打压行业中高端需求四年之久的新国八条（2011年1月26日家宝总理推动落地的，限购、限贷政策来源于此）于2015年3月30日晚突然变相取消，又是一夜间，供需关系由于政策刺激再度翻转，房企突然面临天大行情，随后，从一线和核心二线房价带头上涨，带动全国性房价传导性上涨，喜极而泣无外于此吧？！（下面附上TIPS，和大家进一步说明解除限购限贷的影响到底多大！）房企业绩能不爆发吗？！3、抢地；需求入市，每家房企库存消化的很好，回款非常的多，同时还莫名其妙的拿到了（公司债和定增）巨多便宜的钱！再一看，问题来了，存货不多啦，明年咋整？兄弟们，操家伙抢地去！于是，地王和大白菜一般出来了，从2016年下半年开始，全国性的抢地热爆发，从一线到二线，再到三四线，胸包鼓鼓的房企宛如吃了兴奋剂的雄性动物一般充满激情的到处抢地！于是，钱流到了地方政府手头；于是，地方债得到很大程度缓解；于是，张高丽总理开始说调控；于是，大大说要防资产泡沫；于是，我们做了一次道具！
第六，我们只是道具，但很自豪的道具
货币政策放水，钱从中央借道房地产业，最终流向地方政府手头，缓解了地方债，整个过程怎么看，地产业就是个道具，转移支付的道具！当然，大家不要觉得道具这功能是被羞辱了，就国家政经的高度而言，哪个行当不是道具？再说，要想做被中央选中的道具是需要门槛的，十万亿级的地方债窟窿，可不是什么行当都能够扛得住的，简单的说，在中国，除了房地产业之外，“还有哪一个行业的企业，干到百亿规模只能是排名150左右？！”，更何况，借力地产业缓解地方债的路子，地方政府也非常熟练，供需双方熟门熟路啊！所谓天降大任唯我可担！
第七，道具的福利以及道具必须有的觉悟
福利不用讲，这是必然的，天量货币经过我手怎么也得有点余热吧，2016年的天量行情迸发，众多房企赚的盆满钵满，业绩翻番，规模大涨，都是源自于此！
觉悟嘛，我还是觉得，房企及职业经理人需要再次清醒认识到，尽管有各自努力的原因，但这轮行情更多的还是来自于国家的货币政策，别一厢情愿的就误以为都是自己创造的，盲目自信不可取啊！顺势可为，逆天扯淡！
我从来都相信政府思考的比我们要深远，譬如此次大家看不懂政府对房地产业的今天抬明天打，其实根子不在行业自身，我想房地产业的企业及从业同仁有必要为2016年的天量行情，首先感谢政府，其次呢也得感谢特朗普先生啊！
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三、第三轮巨变
2017年美国减税，开启中国房地产行业B2G模式大幕！
为什么我们国家会突然之间进行外汇管制？为什么去年以来，国家在“脱虚入实”方面不断加大推行力度？为什么当前房地产业资金严控进入一线及二线城市？为什么这几年来类似特色小镇、产业园区模式雨后春笋般的冒出？为甚么前一阵子，一片人民日报的社论会搞得全国舆论沸沸扬扬？其实，一切皆源于2017年特朗普的减税法案！（相信是国家基于特朗普先生此前的各种施政纲领的表态，所做出的前后一系列的应对措施动）
● 减税法案：让中国经济陷于空心化的危机，加速中国脱虚入实的进程
川普减税法案出台以后，中国的制造业客观上面临两面夹击的困境：一方面美国成为新晋“避税天堂”，吸引着中高端制造业回流，特朗普也明确表达了希望高端制造业回流美国的意愿，高达20%以上的减税额度，确实是对制造业企业具有无与伦比的诱惑；另一方面，我们都知道，香港的张五常先生一直批评大陆的新劳动法，为啥，因为此前2012年，中国新劳动法的修订大大增加了企业用工成本，这就很自然的使得低端制造业纷纷流向东南亚等劳动力成本较低地区。从国家的角度来考量，也许彼时就有通过新劳动法进行产业升级的预期，但是，在今日美国减税法案前，我们就直接遭遇前狼后虎困境了，你东南亚抽空我地段制造业，美国抽空我高端制造业，那我们不就直接产业空心化了？！
因而，我们的人民日报社会批评美国改变税制游戏规则和国家加大脱虚入实力度，实属题中应有之意！
● 政策应对：一行三会穿透式管理与外汇管制，其实都是为了实体产业
前面和大家谈了，2015年的货币政策大放水目标就是为了解决地方债问题，可能大家会很奇怪：既然地方政府的地方债问题得到很大缓解，放水之后很显然会出现资产泡沫啊，为啥不开始抽水啊？
其实，还是为了实体啊，大家看看现在行业内资金流向是不是“两禁两可”状态：其一，禁一二线和禁外流；一二线核心城市的房地产市场，通过再度收紧（甚至加码）限购限贷政策及一行三会的穿透式管理，严禁资金进一步进入，无非就是已经出现泡沫了，绝对不许再往这些城市推高泡沫。同时，通过外汇管制，前一阵子的，大量企业及个人海外并购和资产配置的趋势被紧急刹车，当然，外汇管制同时还放缓了高端制造业回流美国的速度，去年年底已经流出苹果公司约谈富士康等配套企业回流美国的传闻！其二，可三四线和可实体；三四线由于城市众多，仍旧库存不少，资金允许去往三四线，对中央来说反正也是帮着去库存！现阶段三四线城市房地产的火爆除了一二线城市房价传导因素之外，更重要的就是资金被驱赶过来去库存！另外，如果部分资金感觉三四线城市有风险，不愿意的话，可以投往实体产业，还会有政策支持和税收减免等配套呢。
为了应对美国的减税冲击，国家的压力很大，政府其实也是拼了！大家千万不要以为减税今天才出来，政府才有应对，其实，政府去年就做好预案和提前准备了，但必须承认的是，这个冲击仍旧很大！
● 地产企业的现状：发展实体经济，你别想开溜
国家面临的压力，自然会转移到经济的每个领域和每个企业，地产企业自然是别想开溜：其一，集中度决定了行业开始去市场化；根据亿翰智库最新发布的《2017年1-6月中国典型房企销售业绩TOP200研究报告》，前30名房企的市场份额已经超过40%，政府只需要叫上Top30房企的董事长开个会，再向其他的央企、地方国企发一些红头调控文件，就能够轻易控制接近50%以上的市场份额。由于房地产业的集中度加速，政府对于房地产业的管控已经可以做到如臂使指了！大家看看近期的五限（限购、限贷、限价、限离婚、限商办）就明白了，地产行业“去市场化”加速！其二，正如我前面所提到的“在中国还有哪个行业像地产业一般，年销百亿的企业只能排名150左右”，可以想象地产企业在中国经济及社会领域的资金、人才、技术、信息等等资源占有是非常丰富的，在脱虚入实的背景下，政府怎么会眼睁睁看着房企置身事外？！政府可不傻啊！
● 地产业入实体的路径：B2G模式正式启幕
其实，房地产企业已经在政府有意无意的引导下，开始走上了帮着政府发展实体经济的路上了，这几年雨后春笋般的特色小镇、古镇开发、PPP、产业新城、产业园区等等这些模式我统称B2G模式，即政府端模型（相对B2C而言的），大家看看，这些模型是不是都是帮着政府在推动实体？
● 别以为吃亏：B2G是房地产业的自我救赎
前面讲了，企业只能是顺势，不可能逆天，在国家强力推动脱虚入实大背景下，房企如果不紧跟政策是不大现实的，而同时，房企不应该只是想着以往的简单粗暴高增长高回报模式，真正意义上要考虑创新和长线模式了！
同时，B2G模式不仅房地产行业的发展方向，更是房企自我救赎的契机。近年来，中国房地产业开发商的形象往往与“暴利”、“强拆”、“不道德”等等负面关键词联系在一起。而通过资源统筹与城市运营，房企与政府的关系，有望从面对面的对立转向肩并肩的合作，房企的社会形象有望从“暴利的剥削者”变为“城市的服务者”。这才有可能实现企业与社会共生共荣的长期模型！
所以，B2G模式也是房企的自我救赎之路！
不知道特朗普先生在推行减税法案的时候，会不会想到，中国房地产业的模型已经因他而变！B2G这条路也许并不好走，不再是此前的那般简单粗放式的幸福，但这条路却有望让行业心安！
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TIPS之一：房企要敬畏政府
大家看看那几个做高端的房企，由于新国八条的限购及限贷政策的推行（就是打压改善和投资需求），2011—2014年间，绿城终究是把自己卖给了中交建，星河湾常州失败、成都失败、鄂尔多斯崩盘，仁恒业绩始终在100—130亿之间波动，没有太多增长，为什么？不是企业不努力，实属力不从心也，国家卡着中高端需求不放，这几家就是专门做中高端的，结果可想而知！而2015年政策放开后呢，仁恒2015年业绩300亿！绿城我印象中直接冲至700亿！星河湾再度满血复活！房地产企业，只可能顺势，不可能逆天！所以呢，要敬畏政府，敬畏政策！
TIPS之二：住宅市场中期仍有机会
前面讲了这么多B2G模式，这并不是说住宅市场就没有空间。第七期的亿翰总裁会上，与会近20位总裁一致认为住宅市场仍有可为。道理很简单，第一、到哪再去找一个十万亿级的市场？并且未来八到十年仍然有望保持十万亿规模级别！在亿翰2016年房企销售额排行榜上，年销售额100亿的房企只能排到150名左右，房地产的蛋糕足够大，够大家分；第二、到哪再去找一个关联度这么高的行业？尽管利润不断下滑，但考虑杠杆因素，行业实际的回报相对还能接受；第三、到哪再去找一个我们这么熟悉的行业？大家都做地产做了快20年了，再也找不到一个我们这么了解的行业了。
TIPS之三：房地产行业新分类模式
我把中国房地产业细分领域简单分为三类：
其一：特色小镇、古镇、PPP、产业园、产业新城五大类，都属于B2G模式。
B2G模式是与B2C模式相对，B2C大家都明白，商业、文旅、养老本质上属于B2C模式，B2G是啥呢？G就是Government政府。在中国，政府控制着95%以上的社会资源，在投资环境恶化的时代下，靠近G端资源的B2G模式比B2C模式更容易成功。（详见：《致房企函之十三：不焦虑，不懈怠，一切安好！》）
其二：商业、文旅、养老、社区等领域，都属于B2C模式，都是需要做好C端（消费者）运营服务。
其三：住宅模型：住宅类细分市场，由于暗藏了户籍政策这一社会功能，从而具有了资源分配功能，兼具B2C、B2G两种模式的特点。
中国房地产战略服务领域领导者，专注于为房企提供发展战略、运营策略顾问服务，已成为60%以上百强房企的顾问伙伴。
在行业多变时代，企业咨询模式转型之秋，亿翰股份始终坚持以企业研究为抓手，专注于行业发展周期、企业运营模型和城市投资风险的研究探索，以求为房企在快速扩展、价值提升的道路上尽一份绵薄之力。
