存量商业改造，如何做到适配、精准、在地？

出品 /联商专栏

撰文 /董莹

编辑 /薇薇

我国城市商业的发展，已经进入到了存量时代，新开商业增速降至个位数，一线城市城镇人口人均购物中心面积已达1.0平方米，二线城市人均购物中心面积约0.9平方米，可以说，未来我国城市商业新开发项目的空间已经比较小，尤其是一二线城市。

在存量规模较大、部分城市商业过剩、越来越多的老项目进入改造周期的背景下，城市更新型项目凸显出存量资产改造盘活的价值，目前存量改造项目的年增长率已达25%，实体商业从增量时代转入存量时代。

01

存量商业类别

存量时代中，一二线城市核心区的物业特别具有研究探索的价值，物业改造和业态焕新共同作用于资产价值的提升。金地商置是国内商业改造盘活的先行者，在长期的探索实践中，积累了大量案例，收获了宝贵的经验，近年来操盘和研判了很多亟待盘活的商业资产，总结来说商业存量资产有以下几类：

最常见的是老百货翻新改造 ，20年前百货是主流的商业形态，但时移事易，诸多曾有过辉煌岁月的百货闭店后需要找到新的业态方向。处于城市核心区位、体量并不大的老百货通常会改造为小型购物中心，以焕然一新的面貌和业态继续在城市的商业版图上成为亮眼的存在。

位于北京长安街上的赛特+购物中心即为典型代表，金地商置作为代建代运营团队，助力这个上世纪90年代北京高端百货的名片华丽变身为一个精致的CBD新社交聚场，延续了长安街上的商业高光，在新时代找到了最佳生态位。

赛特+购物中心 图源：金地商置

第二类是老工业厂房、园区的改造 ，随着城市的进化，原来位于城市边缘的厂区已经是城市核心区，生产制造的功能与城市的需求不再兼容，老的厂房、园区需要新的业态导入发挥新的作用。这类项目土地一般为划拨的工业用地，部分原有地上建筑物经改造后仍可使用，鉴于土地收储调规变性过程复杂，政府亦支持此类项目的改造，土地使用方通常会选择自主改造或者整租给发展商统一进行改造经营。

金地商置操盘的上海·威新8号桥项目即为此类项目的标杆，上海·威新8号桥是上海首批文化创意产业集聚的综合园区，其原址为原上海汽车制动器厂、申贝机械厂、白象电池厂、色织三厂。金地商置对其进行了全方位的业态改造和产业导入，吸引了洛可可、戴森等国内外高端现代服务业领头企业和创意产业人才，助推该区域成为现代服务业的高地。

上海金地威新8号桥 图源：金地商置

而金地商置操盘的另一个老厂房改造项目上海三邻桥则是结合原有厂区的建筑形态，充分发挥老厂房高层高、大跨度的优势，改为了体育文化主题商业街区，以“大健康”为主题，布局了潜水、篮球、拳击等体育业态，整合大众体育、特色体育、文化教培和商业配套，打造了全方位的体育服务业态集聚区，成为上海乃至全国的体育文化地标。

上海三邻桥 图源：金地商置

第三类是商业街区的改造 ，街区式的物业形态改造具有更多的灵活性，改造后仍然作为商业街区经营，在业态和品牌上进行升级焕新，将已然老化的物业从结构、布局、立面、装修各方面焕新来匹配品牌的调整。

金地商置在上海操盘的街区式商业“金地·喜悦荟”即通过改造塑造了全新社区商业形态，收购老旧的商业街区，将其改造为“云朵工厂”童话般有互动感和创意性的商业空间，业态品牌全部重新布局，以亲子型业态引领，打造了一个丰富、温馨、生动的社区商业街。

上海金地喜悦荟 图源：金地商置

第四类是小商品城、批发市场、家具市场、家具城的改造 ，这些面临着市场萎缩的业态面临闭店的命运，更新改造为购物中心不失为一个好的方向，当然需要在物业结构和场景打造上打破旧的框架，不破不立，大破大立。

此外还有一些停工多年的商业项目，续建时已经时移事易，面临消防验收、报规报建等诸多需要解决的难题，原有结构和业态需要根据市场情况进行调整，本质上也应当作改造项目来看待。

02

存量资产改造剖析

一般来说，此类物业往往地处一二线城市的核心区，随着城市的发展，城市化程度高，所处区域已经发展成熟，配套完善，交通便利，人口密集且客群消费力较高，各类公共服务齐备，环境优势明显，适合做商业项目。原有商业项目通过建筑翻新和业态升级延续商业功能，原未作商业用途的项目也可通过较大规模的建筑改造，重新规划设计，改为商业用途。

但是另一方面，这样的区域往往商业存量较大，商业发展的能级较高，商业类型丰富多样，很多地方的市场竞争已经处于红海状态，改造项目作为事实上的新入局者，必须找到最契合的切入点，精准找到自己的客群，在“老地方”发挥出“新项目”的创新优势和后发优势。对于这种要求，就很难存在放之四海而皆准的改造方案，项目重新定位的难度大，对操盘手的要求非常高。

无论是对老旧物业，还是因种种原因停工代建的项目，拆迁重建并不受政策支持，在实践中也面临土地收储、变性、出让等诸多突破难度巨大的问题，想投入产出价值最大化，只能在既有建筑改造上下足功夫。

为了实现新的业态定位，此类物业结构和布局往往需要进行大的改造翻新。外立面翻新和内部重新装修是应有之义，为了提升客户体验，重塑商业场景，往往要进行结构上的“手术”，例如在老百货和小商品市场项目改造为新型购物中心时，拆掉部分楼板，形成新的中庭，提升商业空间的通透感，获得更舒适的宜人尺度。

结构的改变往往也带来商业动线的变化，而且商业动线本身也具有优化调整的需求。目前购物中心的餐饮业态越来越重要，需要更多的餐饮业态来迎合市场，汇聚人流，这使得很多老项目都有增加餐饮条件的迫切需求，这些都需要重新调整平面布局，根据新的消防规范进行重新的规划调整。

总之商业改造是一个严谨的系统，将定位策划、规划设计、改造实施、招商运营各环节紧密衔接，都做到优秀，必然能输出一个能惊艳城市的作品。

03

存量资产盘活常见误区

存量商业资产改造盘活具有高度个性化的特点，每个项目都面临着独有的需要解决的问题，复杂度高，试错率就高，出现了一些改造成效不尽如人意的案例，总结归纳存量资产盘活改造常见的误区：

•畏首畏尾，不敢突破，做了一次浮于表面的装修。

老旧物业限于历史因素原有建筑不适应新的业态需求，如层高低、公共空间不足、尺度狭小逼仄、机电设备老化等，有些问题不是能够通过简单的修修补补可以解决的，所谓“不破不立”，如果没有敢于突破的魄力对物业进行比较大的拆改，只是在原有基础上，简化得进行装修，则对未来商业经营并无太大助力。

•刻舟求剑，无视变化，以过去的成功经验生搬硬套。

商业地产的发展是一个动态演进的过程，商业的形态不断推陈出新，市场环境也一直处于变化之中，但是有很多从业者倾向于复制成功项目的经验，尤其是被一些规模型商业地产企业的“模型”、“产品线”思维浸染多年的人，这种思维模式并不适用于存量资产盘活。对于绝大部分商业改造项目而言，需要的绝对是“量身定制”，而不是照搬照抄。

除了照搬其他企业、其他项目的成功经验，还有的项目会固守过去的光环，不肯做出调整，尤其是以前的奢侈品商场，曾经的高光时刻已不复存在，在进行项目改造时却不肯降下身段，不肯顺应城市商业的变迁去适应新的生态位，而是仍然紧盯奢侈品品牌，招不到数量足够的奢侈品品牌，就用所谓“轻奢”品牌补充，错过了实践一个更接地气、更具有主题性、更具有特色的项目定位的时机。

实际上，城市里生活的人们，在迁移，在成长，城市商圈在进化，在变迁，城市商业也在生长，在调整，过去的成功无法被复制，唯有顺应时势，求新求变，跟随城市一起成长，才有立身之地。

•定位错配，不接地气，过于追求新奇特，脱离实际需求。

近年来，传统商业的式微催生了很多博人眼球的“网红”商业形态，很多地理位置优越处于城市核心商圈的改造商业项目在重新定位时，其实是有比较大的空间的，又由于其天然具有非标商业属性，很容易往“年轻潮流”、“网红商业”的方向上走，包括模仿“策展型商业”的风潮。

策展本是对于空间的艺术创作，策展商业更多是结合新潮的商业品牌调性进行空间创作，开发商业价值，通过展览、活动提升商业流量。项目开出来确实带来名气和流量，然而实际上成功者寥寥无几，即使是市场上的标杆鼻祖项目，也是始终对项目整体的租金坪效水平讳莫如深，原广州东站旧址改造的华南第一家策展型商业YCC！天宜开业3年后闭店。

新潮的“策展商业”、“网红商业”需要在合适的土壤上生长，比如只能在时尚度很高、在地文化非常契合的一线城市核心地段做，往往还面临着盈利性的严苛考验，需要定位的精准、高超的策展能力、流量转化能力和策展变现能力，以及经营稳定持续，这些不取得突破，项目很难成功。

•缺乏资管的思维和视角，未能保证物业保值增值。

鉴于项目投资方、开发方和运营方愈加专业分化的市场格局，需要各方工作形成合力，统筹协调，方向一致，步调和谐，才能实现资产保值增值。

投资方最具有实现资产增值的意愿，也应该把握资产改造的方向，商业改造项目的投资方一般为原业主、收购方或者AMC机构，由于近几年房地产企业经营困难，房地产企业做商业改造项目投资的比例大幅下降，投资方往往并无商业地产开发和经营的经验，如何通过后期的经营实现投资收益，这中间需要更专业、更具体的工作。

开发建设团队很关注项目建设的成本管控、工程质量，但是有经营思维，能做好商业定位策划、业态规划，跟招商运营团队无缝衔接配合并高度落实到设计方案的却非常难得。优秀的开发团队，必然以资产保值增值为己任，能够衔接好开发和经营的界面，具备市场前瞻性和全局视角，是实现改造项目目标最重要也最需要通力合作统筹协调的一环。

商管团队是项目经营价值的实现者，但是也存在长期经营目标和短期经营目标平衡的问题，比如物业维护和资本化改造的支出往往并不利于当期项目收益，但对资产长期的保值增值很有意义。近年来随着采取轻资产委托管理模式的项目增多，商管公司和业主方之间利益并不完全一致的问题也越来越多的暴露出来，这些都非常考验各方参与者的智慧。

资管的视角须贯穿项目改造运营的全生命周期，但对价值实现影响最大的还是在改造设计方案的制定和实施环节，最需要的是开发团队的综合统筹，承接和实现投资者的意图，尊重并积极落实商管运营团队对项目定位、业态的规划，开发团队必须同时具备很强的综合能力和很强的资管思维、服务意识。

04

存量资产盘活方向初探

商业资产盘活，最重要的是“盘”过之后能“活”，正确的方向至关重要。存量商业项目改造，新的定位必须做到适配、精准、在地。 项目所处区位居住属性强，改造方向一般为精致的社区型商业中心，处于商务氛围浓厚的城市核心区，则更强调项目的商务属性，亦有一些项目做深做强垂直品类，突出主题化和个性化，如女性主题、年轻潮流主题、艺术主题等。但 无论定位方向是什么，都需要强调项目的社交属性、体验感、良好的游逛性和舒适度，更加深入地嵌入人们的生活。

为了落实新的定位，需要在建筑、空间、业态、经营各方面紧密配合，形成合力，打通项目涅槃重生的经脉：

•建筑改造

扬长避短，充分利用原有建筑特点做出创新，以开放、融合的理念重塑建筑，尽最大可能在重点部位取得突破。

（1）外立面

外立面的改造最能够达到建筑体焕然一新的效果，更换材质和形式，旧貌换新颜。

智慧屏可以作为外立面打造的一个亮点，户外LED显示屏色彩斑斓，或新奇别致，或引人入胜，亮眼的亮化迅速成为城市新地标。商业项目是各类LED屏、网格屏、格栅屏、智慧网屏最适合的试验场。

更换玻璃幕墙对建筑形象的提升也能达到立竿见影的效果，应用新型建筑材料和工艺，是改造项目的应有之义。

根据商业定位主题，外立面的形式完全可以更加活泼，更有“态度”，灯光、屏幕、立面材料的更换和应用指向的是更亲民、更开放、特色更鲜明的精神内核。

（2）中庭、跨层大空间

中庭是商业项目公共空间非常重要的载体，大多数老旧项目并没有开阔的中庭，或者具备形成中庭的条件却并不适配商业业态，就需要进行重点改造。

老百货往往需要拆掉楼板打造新的中庭或者跨层大空间提升空间的开阔和通透感，不管是一通到顶的中庭，还是在局部楼层打造的跨层大空间的空中中庭，都是丰富空间形态，营造开放场景的重要节点。老厂房往往保留大跨度的层高打造新场景大空间，大空间可以打造文旅化的游逛体系，举办丰富的活动。

空间使用上，中庭和大空间具有极高的可塑性，它不仅可以是花园，也可以是秀场、艺术展场、派对现场、休闲聚场，也可以是大空间+小商业经营的聚集地。

（3）开敞式入口

为了把建筑体“打开”，更深入更自然地融入城市界面，首层临街面和广场的处理是关键。普遍的做法是更加强调开放式空间的打造，适度打开外立面，形成开放式入口，有的甚至在首层直接做长梯将客流直接导入高楼层，门头的造型也更加丰富，立面层次更多，解构和丰富了建筑外形，即使是一个小型建筑体，也能通过入口的打开形成视觉的冲击力。

另外就是街道友好化，建筑体与城市空间的衔接更加流畅、自然，广场更强调公共活动功能，设置一些台阶、座椅、外摆空间强化休闲氛围。

（4）商业动线优化

空间结构的变化必然涉及到动线的优化和店铺的重新划分，一般来说都是改变原百货、小商品城、家居市场相对呆板、密集的店铺布局方式，强调动线的可达性和可视性，让消费者的游逛体验更舒适惬意，体验感更好，往往需要重新划分消防分区，攻克既有建筑改造的消防报规难题。

动线和店铺排布的优化可能会降低项目整体的得铺率，但对于一个商业改造项目而言，并不需要追求动线形式和尺度的极致品质感，也没必要追求得铺率的最大化，这里需要把握好品质和效益的平衡，当然，商业发展的趋势是在奖励更强调消费者体验的选择。

（5）空中花园、下沉广场

室外空间的高效利用能够创造更具互动性与开放性的空间体验，屋顶空间和下沉广场非常适宜打造户外活动空间，营造一方城市绿洲。

有的做成各种大众喜闻乐见的运动场地，篮球场、小型足球场、凌空跑道、滑板场、小型冰场、网球场、攀爬场地……再结合专业运动品牌的经营，户外空间高效使用；

有的布局剧场形态，利用屋顶花园和下沉广场的开敞空间，中央视线焦点做舞台，周围台阶做看台，形成了优质的活动场地；有 的营造精致景观，打造环境优美的花园，结合天空营地、微醺业态，容纳人们的放松和娱乐；

有的布局孩子们喜爱的农场、小小动物园和游乐设施，形成充满童趣的游乐场……