来源：港股那点事（hkstocks） 作者：三个火枪手
继去年国庆后今年三月各地再次集中出台调控政策，号称史上最严调控。按过去经验，房价似乎陷入越调越高的怪圈，新一轮的调控从限贷限购升级到限售，从房地产市场延伸至金融去杠杆，这次是否能打破这个怪圈？重拳下房价这匹脱缰的野马是否能被悬崖勒马？
▌一、无解的局？
去年国庆节各地就密集出台以往认房认贷的调控政策，但是即使在“房子不是拿来炒的，是拿来住的”讲话后房地产市场还是如脱缰野马一路狂奔，显示这次雷霆调控不如以前效果大，最终在今年只能继续加码调控，把传统的限贷限购升级到限售，再在金融市场掀起一场去杠杆的战役，凸显出了去杠杆力度空前。
为何调控越来越难？
回顾历史，房地产就像一个尿壶，需要的时候就拿出来用，不需要时就藏到床底下，在国内经济增长乏力时，出台刺激计划时总是配套松开房地产市场政策，比如2008年次贷危机各地政府一改过去调控房地产，反而采取救市的政策，挽救楼市的疲态，而到2015年在货币宽松环境下刺激房地产，房地产市场成交火爆，进而带动其他上下游产业，达到经济稳增长目的。
众所周知房地产在国内的经济中扮演非常重要角色。房地产除了自身能贡献第三产业增加值，对第二产业的建筑、水泥、家电等也有明显的拉动作用。根据平安证券按GDP的生产法的测算，2016年中国GDP规模744,127亿元，房地产行业本身对GDP增长的贡献率为11.7%，而房地产及相关行业对GDP增长的贡献率为35.7%。2016年房地产市场的火爆使得房地产对GDP贡献的占比也明显提升。
房地产行业拥有能带动产业链上下游多个行业发展的特性，是经济重要支柱产业之一，也是维稳经济的重要手段。
但是用房地产维稳是带有副作用的——政策对预期的调控效用越来越弱，只能依靠不断加码调控，甚至就像雄安，在三令五申后，最后还是用到抓人、封盘才把市场控制住。
每一次经济乏力就搬出房地产这个救兵，群众对“越调越高”“房价永远涨”的预期就增强一次，最后对“房价只有横盘-上涨这一种走势的认知”根深蒂固。这就像是在德州扑克中已经看穿了管理层的底牌——“绝不发生系统性风险”，那么任管理层怎么诈唬都没用。揣摩下购房者的心理应该是这样的：管理层不会让房价下跌到引发金融系统风险，甚至导致经济危机。政策只是一时将房地产市场冻结，而到经济乏力时，又会重新松开房地产，万一跌多了局势恶化，管理层也会出手救市。在过去十几年时间里这个认知一再被加深，已经变成“真理”，然后持着“大而不能倒”和“刚兑”的免死金牌，直接忽视风险不断放大杠杆购房。
伴随这种预期的增强，调控的效用就减弱，因为越来越少的人会相信调控力度不会持久，可以想象房价螺旋上升的速度会越来越快，最后积聚的风险也是不断增大，后面就只能不断加码调控的力度。
那么能不能消除这种心理预期？很难，人都是依靠自己的知识与认知并且也被之束缚的生活着的。中国房地产市场才发展二三十年，在有限的生活经验的认知里房价只有涨，就像在没有看到黑天鹅之前，都认为只有白天鹅。这样看就像一只蚂蚁走在一条莫比乌斯带上，似乎是无解的。
心疼央妈和管理层，遇到这样的难题，而且今时的金融经济环境又日渐复杂，受到的掣肘增多，腾挪的空间越来越小，维持“既要…又要…”的平衡难度越来越高。
▌二、史上最严调控
此番调控被称为史上最严，从需求端到供给端，再到金融去杠杆，海陆空全方位压制房地产市场，显示出了管理层调控的决心。
1、需求端和供给端：由限购限贷升级到限售
从去年国庆至今，超过50个城市或地区实行限购限贷调控，限购限贷是以往常用的调控手段，而包括成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、长乐、徐水、启东、白沟、海南、东莞、西安、济南等超过18个城市或地区还实施限售，也就是在一定的期限内禁止购房者出售。限售成为新一轮调控的杀手锏。
限售从对买房人的限制升级到对卖房人的限制，从交易环节的约束延伸到持有环节，将“房子不是拿来炒的，是拿来住的”具体化。实际情况中很难去界定买房人购房的目的是炒还是住，直接限制出售阻止短期变现获利不失为简单粗暴且有效的方法，相当于把已经投入到楼市中的资金锁住，购房者资金风险也随之增加，能减少投机资金进入房地产。理论上，限购加上限售的政策可以抑制短期炒作、防止市场的投机行为，让住房回归居住本质，相信在目前的政策环境下应该会有更多的城市跟进限售政策。
此外在供给端还配套增加土地供应的措施。多个重点城市都上调了土地供应面积，以北京为例，明显上调供应计划。4月25日下午，北京土地市场一次性拍出三宗地，显示北京正在加速增加自住房土地市场供应。
2、货币环境转为中性
自从各国央行的央行美联储开始停止宽松，启动加息周期后，中国货币政策也由适度宽松转向中性。市场实际利率开始上升，比如十年期国债收益率在2016年底就开始上升。意味着社会资金成本都在上涨，且还有进一步收紧的预期。
银行也不断取消房贷的利率折扣，最新的数据显示全国首套房平均贷款利率4.52%，已连续4个月上升。另据统计，4月份在全国35个城市533家银行中，有122家银行首套房利率折扣上升，占比22.89%。首套房贷利率的上升将意味着购房后将需要支付更多的首付金额以及承担更多的贷款利息支出，这增加投机需求购房者的成本，减少投机需求。
3、中国式缩表——委外赎回
