来源：楼癫 作者：楼癫
有向上生命力的楼盘最有潜力
深圳乃至全国已经度过了最初大开大建的阶段，只要买房就能暴富的阶段已经
过去。具体到深圳，目前的大城市中心已经稳固，未来具备大城市中心潜力的，不过两三个。
当初这种大范围的暴涨已经不会再有，像南山和龙华这样的机会已经不可复制。
所以挑选有价值的楼盘，让自己购买的资产更贴近未来的发展趋势，寻找有生命力的楼盘，是必不可少的课程。
我们讲楼盘的生命力，就是从楼盘自身（时间折旧和土地增值）和城市变迁（人群更迭和经济重心转移）两个方面来体现和演绎。
一.楼盘自身的生命周期
我们的国家以不到
70
年的时间跑完了欧美两百年才完成的工业化的进程，而深圳这座年轻的城市，更是以
30
年的时间跑完了国家
70
年的进程。
这个快速的过程加速了深圳楼盘的老化，加之早期建设监管不严，海沙的滥用，导致很多早期楼盘提前进入了让人纠结的旧改阶段。
一个楼盘从拿地那天开始算起，你能够拥有的时间是
70
年后的这一天。这正好是一个人的生命长度，每个楼盘和人一样也要经历上升
成熟
衰落的生命周期。
时间带来楼盘的下行周期
单纯从品质而言，房子跟汽车包包没有本质区别，从交到你手上开始，就开始了折旧的过程。而房子的年轻化现代化的设计理念、用材用料的纯实和优良的物业管理等，都是延缓房子折旧的因素。
但总来的来说，这个折旧的过程，是不可逆的。
土地价值——
上升
成熟
衰落的生命周期
房产增值，其实指的就是土地增值，而土地增值的过程就是这块土地配套完善的过程。
附时间折旧曲线和土地价值曲线图
举个例子：
90
年代，南山中心一片空白
，海珠城
95
年开盘的价格不到
4000。
但是
随着海岸城的落成，片区内南山书城，海雅百货，以及学府学校等配套的建立，南山中心成为了西部中心，土地也变得有了价值。
现在南山中心的观海台漾日湾畔等楼盘动辄
10
万单价。
附南山中心区现在和
90
年代的对比照片
当然，“土地价值曲线”会受到学位变更，政策刺激和资本倾轧等因素的干扰而产生波动。
上升阶段的房产，增值变化是最大的，也是最有生命力的。
二.城市变迁为楼盘带来生命力
老城区的楼盘往往缺乏向上的生命力，而新兴片区，大多数楼盘会跟随片区崛起一起拥有向上的生命力，这一点在深圳尤其明显。
80
年代，罗湖开始发展，全国的精英来到罗湖，这里创造了
3
天一层楼的深圳速度，国贸大厦罗湖火车站等标志建筑都是在那个时候落成，东门人满为患。
当时的罗湖是最有生命力的。
90
年代初，
福田还是一片盐碱地，华强北也只是远离罗湖的“郊区”。
95
年深圳市委做出中心区西移的决定，市民中心
图书馆
少年宫
音乐厅
会展中心等
6
大重点工程也是在这个时候开始建设的。
当时亚洲第一高的地王大厦以“九天四层楼”再次刷新了深圳速度。这个时候的经济中心已经西移至福田。
2001
年南山科技园投资建设，
2002
年宝安体育馆竣工，
2007
年海岸城开业等事件，标志着南山和宝安开始了比翼双飞的模式，从此经济中心停留在了西部。而且由于前海特殊的存在，经济中心会更久地停留在西部。
2010
年开始，特区开始“一体化”，深圳原关外迎来飞速发展。
从人民南到华强北，再从会展中心到科技园，经济中心的转移一次次为新兴片区的楼盘注入了新的生命力。
再来看看房价：
1993
年，
罗湖房价全面涨起来，房价就已经突破
7000
大关，位于罗湖的洪湖花园
8278
元
/
平起，现在均价
4.15
万
/
平
1999
年
后海的招商海月花园，当年小高层均价
5500
元
/
平，坐拥华侨城的金海燕花园，才
4750
元
/
平
2001
年
华侨城波托菲诺一期开盘均价才
8500
元
/
平，现在是均价是
10
万。
2002
年
阳光带海滨城一期开盘均价
7900
元
/
平，目前均价接近
10
万。
也就是
直到
10
年后，南山开盘的价格才追上当年的罗湖，可是，又在转眼间甩了罗湖一个很大的身位。
深圳
20
年来人群的流入，发生了巨大的变化。从早期的打工仔到现在大量涌入的高知分子，从前期的下海人群再到现在有思想有拼劲的创业者，不同的人群给这座城市带来了不同的思想和性格，当然也行成了上上下下的圈层。
当年，在罗湖做商贸的老板，是住在银湖别墅和百仕达花园这样的豪宅，现在深圳做互联网做金融的老总，选择了深圳湾和华侨城。
城市中心在变，人群一代代更迭，更年轻的思维和更新型的经济模式赢得了市场。处在楼市风口浪尖的永远是新城市中心的房产。
