每一个睿智的灵魂
都关注了「子木聊房」
正文共3123字，预计阅读时间7.5分钟
文丨子木
寒冬
“
曾
经的辉煌，就此褪去。
这是时代的选择，也是最好的归宿。”
这句话是我昨天在一位房企高管朋友的微信朋友圈看到的。
细问追寻，原来是他昨天办了离职，决定转行，而这句话就是他对自己在房地产行业呆了十余年最真诚的告别，对这个行业说的，也是对自己说的。
我这位朋友任某房企营销总，能力出众，做事认真，曾经带着部门一路披荆斩棘，攻城掠地，每次都是超额完成业绩，而这次离走也是想了大半年。
一是所在企业融资困难，房子也卖不出去，命悬一线，自己主动退出为公司缩减运营成本；二是经历过几次房闹之后，心力交瘁，感觉自己每天活在利益的沼泽中，迷失了自己；三是认为房地产的红利时代已经结束，接下来的寒冬将比2008年更加冰冷。
其实这位朋友只是冰山一角，房地产寒潮来临，整个行业都在动荡。
业界一位资深地产人说，2018年光A股地产公司的
董事长
离职人数就已经达到了30人，再往下走是基层员工，更是活在惶恐之中，有的被裁员拿不到赔偿，日夜奔波劳动仲裁，有的甚至请来风水师算卦保命……
现在看来，10月份万科郁亮喊出的三个字：“活下来”，成了中小型企业当下至高无上的追求，也是从事地产行业每个人心中的最后一缕光芒。
前几天，又有权威机构爆料，近期诸多房企开始大规模借道信托紧急输血，融资利率水涨船高，最高年化利率达到了14%。
房企一旦跟上信托，就意味着差不多进入了死亡名单，居高的利息将会压垮大批企业，如果2019年上半年新房市场继续萧条，排队死亡将成为众多房企的最后归宿。
曾经中国最赚钱的行业遭遇如此困境，这不是哪位世外高人掐指神算而来，而是时代的选择，只不过艰难程度远远超出之前的预想。那么，房企走到如今这步缘由是什么？困境中的房企是否该被解救，这对于购房者又意味着什么呢？
欠的债，终究要还
从1998年房改到如今，中国房地产也就走过了短短20余载，但在这20年内，几乎所有乱象和疯狂都在这个行业里演绎过。
它从一个“温暖的家”快速成长为一个充满欺诈、哄抢、赌博乱象的利益场。在这个利益场中，成就了一批批顶级富豪，也压垮了一代代年轻人。贫富差距被迫拉升，实体经济被逼倒退，年轻人的三观和梦想在房贷压力中颤颤巍巍。
那么是什么，让中国房地产在二十年内如此猖獗畸形呢？
答案就是，杠杆。
房地产属于资金密集型，高负债率行业，靠的的规模的量和周转，一直玩的都是杠杆游戏，用爱马仕哥的一句话就是“
一块钱钢镚做十块钱的事
”。
但在这个行业，一直都遵循一个原则，就是开发商对房地产的总投资理论上是1：3，自己的资本金是1的话，社会的融资可以是3，就是总资产的25%是资本金。而对实体工业企业，是1：2，1/3的资本金。
一般是开发商用自己的钱买地，融来的钱再进行开发。
如果地是自己买的呢，可以把它抵押出去融资，拿到钱再来造房子，封顶的时候，可以预售，老百姓已经把预售定金或者按揭贷款的资金转过来，最终是土地的自有资金加房屋开发的融资资金开发贷，再加预售过程中老百姓的按揭贷，这套方案是没有任何问题的。
然而，在房价经历几轮大涨后，房地产成为了中国最赚钱的生意，这个原则开始被一些人挑破，践踏。
那么现在全国房地产商的融通量是多少呢？
保守估计是1：9，有的开发商已经达到了1：50，意味着如果你有一个亿的资金的话，可以撬动50亿的杠杆。买地皮的时候，来个三七开，如果这块地皮是10个亿，开发商拿3个亿，借了7个亿，拿到地了再去银行抵押，抵押至少六七个亿，造房子，卖楼花，把预售的钱拿到了。
这个地是10亿买来的，三年后，地价涨到20亿，真的要开发的时候，20亿作为抵押物，可以拿到15亿的钱，整个开发流程中的融资，到了1：9。
在利益的驱动下，开发商们开始
肆无忌惮
，银行跟着
无所顾忌
。尤其是房价大涨年，地王开始不断涌现，谁融资能力强谁就拿到地王，融资再多也不担心，地价一炒高，什么问题都解决了。
例如一个房产商，买了15个亿的一块地，把房子造起来又花了15个亿，30个亿全是借来的，而且借的高利贷利息是17%，五年时间，30亿债务变成60多亿，房子造好实际上也只能卖个40、50亿，直接性破产。
越来越多的烂尾楼
多年杠杆游戏的疯狂，让这个行业膨胀起来。一些开发商的债务达到了95%，只要房价下行，就会有开发商倒闭，银行跟着关门，老百姓买账。
每年烂尾楼盘多少，想必购房者心里都有数字。
如果资金量大的话还可以引发系统性金融风险，
房产绑架了金融
，当年海南和鄂尔多斯经济危机就是这么来的。
救赎
无限的杠杆透支，催生了巨大的房地产泡沫，同时也把房地产送进了高风险行业名单。
2017年，136家上市房企平均资产负债率高达79.1%，比上年上升1.9个百分点，其中有26家资产负债率超过 85%，2017年末房地产贷款余额占各项贷款余额的26.8%。
而且，这里面部分房企的融资渠道杂七杂八，有的还通过信托、资管计划等各类非银行渠道融资，层层嵌套，互相纠葛，风险被进一步放大，如果房地产市场出现剧烈波动，后果也很容易想得到，这就是为什么我一直在说。调控政策是为了稳房价的，而不是降房价的。如果房价跌下去，没人买房子了，房企无法还款，用什么还银行的钱？
2016年5月9日，人民日报刊登了著名的《开局首季问大势—权威人士谈当前中国经济》，文中正式提出“三去一降一补”（去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板）五大重点任务，明确奠定了未来几年经济金融的重点工作。
文中，还有一句极为巧妙的论断犹言在耳。
“树不能长到天上，是那风起处的青萍之末。”
随后，房地产去杠杆的攻坚战正式吹响了号角，而这也是如今整个房地产陷入寒冬的源头。开始是要求提高房地产的信贷资质，到后来下令严防任何资金违规流入房地产，一时间房地产企业成为了所有金融机构拒之门外的弃儿。
此后，无论大小会议，只要央行释放资金到市场，都必会在末尾处加上一句，“千万不能把钱流向房地产”！
如今房地产行业陷入危机，这又该怪谁呢？
如我朋友那句话，“
这是时代的选择，也是最好的归宿
”。
未来
有人说，中国房地产业发展如此迅速，堪称奇迹。这个我不赞同。
如果按规模来讲，开发商已经在中国大大小小城镇中盖了2.74亿套房子，规模巨大任何国家都无法与之较量，的确是发展迅速，但房子质量呢？
尤其是近两年，限价政策出台后，一些开发商想得并不是履行当年样板房承诺，舍去利润从一而终，而是想尽办法偷工减料，追求增长，从豪宅到小平米刚需盘无一幸免。购房者掏尽一辈子积蓄，购买一套担惊受怕的房子，这个行业是发展迅速还是停滞不前呢？
如今房地产因去杠杆和楼市低迷陷入困境，拔高了房企开发门槛，这个行业势必会遭受一场规模空前的行业大洗牌，洗去那些资质不够，出尔反尔，动不动烂尾的劣质开发商，相信也是老百姓想要看到的结果。
卖房市场动荡，买房市场受益，
自古以来有之。
从今年10月开始，开发商们就开始上演一场场“花式求生”的大剧，有的降价抛盘，有的赔本甩卖，有的为了吸引购房者的目光，还玩起了人体描绘。相信未来大家还会看到越来越多的花式表演。
而对于购房者来说，一定要把握好这个机会。
2019年上半年依旧是房地产企业还债高峰期，而按目前的房价走势推算，明年上半年的部分城市的新房市场会持续萧条，届时为了回款保命，会有大量房企选择打折抛盘，
议价空间可能会更大
。但这时候一定要购买品牌开发商楼盘，因为你不确定哪家房企会在这股潮流中阵亡。
但这个窗口契机不会太久，因为小型房企摔倒会有大房企接盘，无关大局，但是如果政策不放开，楼市继续萧条一定会影响到大房企生存环境。大房企如果破产，会连带银行、信托等金融机构出现连锁反应，这是不可能发生的，所以在这之前，一定要抓紧上车。
· END ·
PS：一些粉丝喜欢在后台留言咨询我关于市场上的小道消息和对财经讯息的看法，但有些讯息的解释其实很简单，无法撰写成文，挨个回答又容易疏漏。所以子木让助理又做了一个个人小号，以后我会在小号的朋友圈不定时发布：
1
.财经讯息的解读，热点事件的真想和日常阅读心得；
2.市场有价值的财经数据、城市房价数据和城市房价走势；
3.对大家提高认知、保护财富有价值的优质文章。
