文/巴曙松；杨现领
我国房地产经纪行业的发展已十年有余，行业发展面临的挑战和存在的问题仍然非常严峻。从行业监管的角度，这些问题的根源在于行业运行的基础框架缺失，法律制度不完善，监管主体职责不清，监管覆盖范围不够，执行力度有限，经纪机构和经纪人行为缺乏基本的约束。加之，今天的经纪行业正在快速成长为一个融合金融、信息技术等多个领域的复合体，原有的监管体系更是难以覆盖和适应新的市场变化。因此，要实现行业的转型，建立经纪行业规范与发展的“六大支柱”，关键是要健全市场监管主体，完善法律法规体系，建立覆盖多元主体的行业约束机制，规范经纪公司和经纪人行为和操作流程，不断提高从业人员伍的素质，持续动态地解决好经纪行业中出现的新问题。
从当前情况的轻重缓急和政策的可操作性考虑，可以实施“三步走”战略：短期树底线、中期立规范、长期促转型。
一、第一步：树立经纪行业运行基本底线
短期内，经纪行业需要立足底线层面，解决好广受诟病的经纪人素质低下、虚假房源信息以及资金安全三个突出问题，树立市场准入、真实信息和资金安全三条基本运行底线，保证交易安全顺利进行。
（一）分步推进经纪人执业准入制度，设立市场化行业进入底线。
1.
推行实名执业制度，建立经纪人的诚信档案。在全面推行资格考试和执照制度前，可以将经纪人实名执业制度作为过渡期的替代方式。经纪公司将在职经纪人的的基本信息和奖惩信息等记录到经纪人实名档案，定期更新，并上报主管部门备案。在此基础上，主管部门可建立经纪人诚信档案，向公众开放查询平台，让每一个经纪人在公众的监督下阳光执业。
2
．制定经纪人资格审查制度，为全面实行经纪人执照准入制度打好基础。由行业协会从经纪人学历、诚信记录、犯罪记录等方面设定基本门槛，对经纪人资格进行审查。短期内要求通过资格审查的经纪人才能执业，鼓励经纪人积极参加职业资格考试，逐步扩大持证经纪人群体数量。
3.
加快确立职业资格考试，提供学习课程培训。加快确定经纪人职业资格考试方案。考虑到我国现阶段经纪人整体受教育水平较低的客观因素，初期课程设置可首选与经纪业务实践、法律法规等相结合的内容，如房地产相关法律、房屋估值检查、税收计算、交易流程等实用内容。协会应向通过资格审查的经纪人提供相关的学习课程，经纪公司应督促经纪人完成课程学习。
（二）规范信息生产与发布流程，树立房源信息真实性底线。
当前及今后一个时期，随着经纪行业主体多元化发展，一些互联网企业从事房源信息传播服务，一些线下中介也开始互联网化，由于这部分监管存在空白，其房源信息的真实性无法得到保证。因此，当务之急需要由住建、工信、工商等部门建立跨部门监管机制，针对信息提供主体，按照“谁发布，谁负责”的原则，建立覆盖多元市场主体的房源信息发布规范。具体从以下几个方面：1.统一真房源的标准；2．全面强制推行房源书面委托制度；3.全面推行《房屋状况说明书》制度；4.推行房源信息实名发布制度；5.建立真房源保证金制度；六是建立发布虚假房源黑名单制度。
（三）全面推广资金监管制度，建立交易安全底线。
按照政府主导、协会指导、企业运作的模式，建立资金监管规范与标准，推动有资质的第三方支付公司等专业机构提供多元化资金监管模式。
1.
明确资金监管流程、规则和监管主体。由住建部、央行等部门联合建立规范的资金监管流程，明确资金监管的类型、办理资金监管的时点、办理资金解冻时的具体要求及买卖双方、经纪机构需要提供的材料清单。现阶段可保留四方监管、政府监管和第三方监管等多元方式，引导消费者选择合理的监管方式。
2.
建立资金监管信息报送与核对校验机制。资金监管机构应以日为单位，按月以明细和统计的双重维度向主管部门报送本机构新增的资金监管业务以及完成解冻的资金。建立基于IT系统的自动化核对校验机制，将资金监管机构报送的资金监管信息与政府主管部门记录的权属转移登记信息以及经纪机构报送的交易信息进行交叉比对，确保每笔交易资金按照资金监管标准安全交割。
3.
鼓励有资质的专业机构提供多元化资金监管模式。在目前多种监管方式并存的情况下，房地产管理机构的角色逐步由资金监管具体的参与者转向监管者，主要负责制度的设定和监督。鼓励有资质的银行、第三方支付等专业机构通过市场化方式进行资金监管，在保证交易安全的基础上不断提高监管效率和体验。
二、第二步：建立从业者行为和业务流程规范
在解决好业务层面突出问题的基础上，未来3-5年内，经纪行业的改革与发展应着眼于行业的制度层面和规范化建设，需要建立和完善覆盖多元市场主体的法律监管体系，规范从业人员行为，提高交易流程的效率和透明。
（一）完善行业法律制度，建立覆盖多元主体的监管体系。
1.
修订《城市房地产管理法》。建议在充分征求相关部门及市场意见的基础上，对《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产经纪人执业资格制度暂行规定》、《房地产经纪人执业资格考试实施办法》、《房地产经纪人管理办法》等规定进行梳理整合，形成《房地产经纪管理法》，将其补充到《中华人民共和国城市房地产管理法》之中，使其成为统领房地产经纪行业的上位法。
2.
强化行业协会市场监管的主体作用。第一，按照“简政放权、放管结合”的思路，组建“中国房地产经纪人协会”，作为独立社会组织，接受民政部的组织领导和住建部的业务指导，但不从属于行政部门，协会资金由会员单位负担为主。经纪行业协会的核心功能包括依法实行行业自律，提升行业专业度，推动合作竞争，提高从业人员的素质。第二，按照“人必归业，业必归会”原则，规定房地产经纪人必须加入经纪机构才能执业，房地产经纪机构必须加入协会，接受行业协会的自律管理。第三，赋予行业协会对行业监管的基本权力，如组织考试、资格审查、牌照发放、投诉仲裁、监督处罚等，使行业协会成为事实上的监管机构，对经纪机构和经纪人员形成硬性约束力。
（二）建立经纪人行为规范准则，提高经纪人整体素质。
1.
分阶段推行经纪人执业资格准入制度。在完善经纪人职业资格考试及资格审查基础上，分阶段实施经纪人执业资格准入制度，经纪人必须满足通过职业资格考试并获得执照后才可执业。可设置5年的过渡期：5年内，未通过经纪人职业资格考试但通过资格审查的从业人员可以执业；5年后将只有通过考试（包括初级的经纪人协理考试或正式经纪人考试）并获得执照的经纪人方能从业。
2.
建立经纪人道德标准。行业协会设定公允的、可执行、可监督的经纪人职业道德标准，要求经纪人在道德层面更加严格地要求自身行为，共同维护行业声誉。行业协会、经纪公司对违反经纪人道德标准的行为采取警告、约谈、取消执业资格等措施。
3.
建立经纪人网上动态评价体系。房产交易的低频特征，经纪人树立个人声誉是非常困难的，动态的评价体系有益于克服道德风险。在经纪人实名执业的基础上，可考虑在协会层面建立动态的公开评价平台，引导消费者对经纪人和经纪公司提供的服务进行评价，对评价良好的经纪人予以奖励，对评价较差或遭到投诉的经纪人予以警告处罚。
（三）推行房屋产权核验制度，减少交易风险。
1.
建立强制性房屋产权核查制度。建议出台全国性产权核查规定，将产权核查纳入交易必备环节，以减少产权风险。各级房地产行政主管部门应加快房屋产权信息整理，推动全国房屋产权信息联网。完善房屋产权查询公共服务平台，提高查询反馈的及时性，缩短办理周期。房产中介机构应在查询后以书面形式向客户提供产权调查报告。
2.
建立网上信息查询服务平台。网上信息查询服务平台向备案的房地产经纪机构以及持证房产经纪人开放查询服务，允许机构通过网上服务平台或查询房屋产权、产籍信息。房产中介机构应在查询后，以书面形式向客户提供产权调查报告。
3.
对交易中产权信息变化进行动态提示。对于网签后新增的房屋抵押、查封等信息，应在网上服务平台通过在线提醒、短信提醒等方式，建立面向房产经纪机构和消费者的动态提示功能。
三、第三步：促进行业向专业化、深度化转型发展
在互联网和金融对经纪行业的融合催化下，未来经纪行业的价值将更多体现在专业化和参与深度上。经纪行业应当主动使用互联网技术进行全流程改造优化，积极利用流通性金融促进交易制度创新，大力推进经纪人职业转型发展，推动经纪行业的繁荣发展。
（一）积极引入“互联网+”技术，提高交易智能化体验。
1.
建立基于大数据的消费者决策信息系统。为了让消费者更理性、更高效地参与交易决策，需要强化市场行情信息披露制度，提高市场信息透明度。除了必须公开委托合同及《房屋状况说明书》中的信息外，还要公开真实的销售动态供消费者决策，包括房屋静态的成交历史价格、房屋被带看的次数、卖方报价调整记录、同小区房源历史成交价格、同期在售房源的报价比较等信息，使得消费者能够通过公开信息判断市场状态和房屋的价值范围，帮助消费者主动和理性决策。
2.
大力推动交易流程“互联网+“升级。鼓励有条件的专业机构利用互联网、移动互联网技术改造交易模式和交易流程，使买卖双方通过互联网简化和办理部人手续。让买卖双方可以自行上传交易流程办理过程中所需的文件，并通过信息确认等方式确认。消费者可以通过互联网、手机APP、客服电话、短信等多种方式提供信息查询，并实现业务流与资金流的信息整合，减少消费者的时间成本，降低政府主管部门现场办公的窗口压力，实现服务可视、监管透明、交易高效以及交易安全。
（二）积极探索流通性金融制度框架，促进交易制度创新。
1.
客观承认流通性金融在二手房交易中的“润滑剂”作用。二手房流通性金融在平滑交易流程、提高交易安全和效率方面有重要作用，对于此类平滑交易的短期资金周转类金融创新给予明确的区分和支持，构建良好的政策舆论环境。
