北京住宅供地量创12年新低，冯仑说，现处于变革临界点

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最近，《北京市2017年国有建设用地供应计划》获得市政府常务会议审议通过。其中，最受关注的住宅用地计划供地量仅为610公顷，创12年来最低，市场猜测这可能是保房价的策略。不仅如此，房地产税也是说了好久。这些措施对房价到底会产生哪些影响，我们的房地产领域又要到哪里去呢？

冯仑在他的新书《岁月凶猛》中，结合自己30年的商业经验，对房地产的未来给出了自己的看法。

供  稿 | 王北

来  源 | 正和岛（ID:zhenghedao）

从住宅、商用，到轻资产模式

过去房地产开发企业，主要都是开发住宅，现在则细分出了住宅不动产、商业不动产、房地产投资…… 而各个细分领域内的企业模式也在不断演变。

拿商用不动产领域来说，部分房企已经进入一种新模式：以售养租，卖掉一部分，然后留下一部分用于出租，以租带动资金回流。再加上银行业的支持，出租经营到一定阶段，用经营型贷款把钱再拿回来。

这是当年香港房企做过的事情。一开始它们也是只做住宅，后来随着香港的发展，才开始把住宅和商用进行配合，发展到了“社区性商业”阶段，商用部分以购物中心和附属的酒店、写字楼为主，和住宅关系很密切，所以可以卖掉一部分甚至是全部住宅，来支撑商用发展。

但是这种模式也只是过渡性的。随着我们经济的发展和土地制度、市场的变化，到人均GDP （国内生产总值）达到1.5 万美元之后，这个模式就会放慢速度甚至停下来，然后进入下一个模式：轻资产模式。

比如轻资产模式做得很好的一个企业，2/3 的资产都是管理资产，提供1/3 的净利润，剩下1/3 的直接投资资产则提供了2/3 的净利润。

它有十几只基金，有纵向也有横向的投资，通过基金、资本市场、自身产业三者的精妙配合，最终使它获得超高的资本回报率，在亚洲上市的大型房产公司当中是最高的。

轻资产模式其实是美国模式的亚洲版。在美国，企业和政府谈好之后会成立一个基金去买地，而不是用自己的钱买地。企业作为收费开发商来经营这块地。现在美国企业到中国开发项目，仍然采取这个模式。在美国模式下，企业直接投资比例更低，连管理资产的1/3 都不到。

▲ 本文内容来自《岁月凶猛》，冯仑著，中信出版社，2017年2月。

房地产变革的必然性

中国房地产行业经过了这么些年快速的发展，现在处于一个变革的临界点，未来必将产生改变和创新，从全世界的房地产行业来看，这是一定的，这里面有三个必然性：

第一，经济水平决定需求。

经济水平变化了，人们的消费需求也会随着出现变化。在人均GDP 达到8 000 美元之前，我们首要解决的是住的问题，这是刚需，还顾不上度假、办公、购物等其他功能，所以这个时候，房地产就几乎等于住宅。

中国目前人均GDP 已经超过8000美元，房子有了，居住的问题解决了，就开始关注买东西、看病、孩子上学方不方便，商业性开始凸显。主要是围绕几个住宅区或者是一个大型住宅区的街铺、购物中心，这个需求将会非常旺盛。美国上市的商用不动产中，市值第一位的就是购物中心。

经济越发展，创业的人多了，对高档写字楼的需求也开始增多。人们的闲钱多了，买的东西也从必需品变成奢侈品，所以高级购物中心、写字楼、酒店也就出现了。

第二，房地产内在价值的变化。

房地产在下游是制造业，到中游变成服务业，上游则是金融业。制造业的核心是成本、速度、规模，只要围绕这些进行创新，在制造业里就一定会胜出。

服务业围绕的则是态度和服务技巧。房地产在服务业这个层面里，估值的模型已经变了，核心指标变成了每平方米的回报率，而不是开发面积。之后把服务业上市或者金融化，就又跨越到了金融业，价值链又会随之发生变化。

第三，轻资产模式在中国将大行其道。

现在很多公司抱怨说经济不景气，钱不好赚。房地产行业中的企业也是如此。但事实上一些专业性好、历史长的公司，它们却过得很好，完全不差钱。现在除了间接融资，直接融资也在大规模进入房地产市场，其中光是信托资金就从民间吸取了1 万多亿元。

这些钱很少用在第一阶段的制造业，如果你还在这一阶段，是闻不到香味的。但是到了第二和第三阶段，比如像一些已经在做私募基金的企业，就会发现钱并不是问题，问题在于专业能力，能不能做到眼光好、手艺好、服务好，因为直接融资比银行信贷等间接融资更挑剔。

从制造业到服务业再到金融业，每个阶段创新的重点不一样，所以企业要选择好自己的位置，并且有清晰的认识，有属于自己阶段的战略和创新，这很重要。

当下，房地产对整个国民经济的重要性不言而喻。在未来一个阶段，住宅仍然是中国长期发展的重点，但是会转移到三、四、五线城市，因为这些城市的人均GDP 大部分都还远没有达到8000 美元，发展空间还很大。中国房地产行业实际上还处在盛夏，将来的路还很长。