在房价破6万这条路上，这个区域是如何一步步晋级的？

购房大学 · 公众号 · 房地产 · 2017-06-08 06:30

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提起门头沟，大家最关注的是临近长安街西延线的南部新城板块，佳爷之前的踩盘记里也详细介绍过这里的房子，像万科、龙湖、绿城、金地等众多大品牌开发商纷纷在此拿地。门头沟规划中的交通、生活、教育、医疗等配套也主要集中在这个区域，新盘也大都在新城板块。

目前这里的新房成交均价在60000元/平以上。但其实很多人都不知道，2016年2月26日中骏在门头沟的龙泉镇拿了一块住宅建设用地，折合楼面价约4.1万/平，也是目前为止门头沟楼面价最高的地块。这个项目并不在新城板块，而是位于老城区的北部，当时就有人预测，将来这块地入市，销售价格将到达8万/平，所以佳爷团队上周来到了门头沟的北部区域，带大家更好的了解这里。

2016年北京土地市场成交情况，其中中骏竞得门头沟龙泉镇地块楼面价约4.1万/平。

佳爷团队一行 13:45 从公司（中关村三桥）出发，全程 27 公里，走的阜石路，正常速度行驶，用时 33 分钟， 14:18 到达了门头沟北部区域，所以说门头沟真不算远。

北部板块在哪？

门头沟北部板块指的是河滩路以北的区域，距离老城区核心地段800米，这里的新盘主要集中在滨河路和城子大街之间，均为高端改善楼盘，均价约为60000-65000元/平。

和南部新城相比，北部区域有什么优势？

1、购房需求

选择在门头沟北部置业主要以本地和海淀区域高端改善人群、养老人群为主，这里主打的户型也是160平以上的大三居或四居产品。而南部新城则是以刚改人群居多，这里以100-150平的改善三居为主，还有少量的两居及大户型四居产品。由于购房群体不同，相对来说，选择北部区域的购房人对地段和居住品质要求相对较高。

2、区域发展

北部区域紧邻门头沟老城区，主要依托老城区核心地段生活配套，现有配套非常完善，像国泰百货，物美大卖场，京煤集团总医院（3甲），门头沟区医院、大峪中学（重点）、大峪二小等应有尽有。

由于北部区域的配套发展已很成熟，土地已近饱和，南部新城成为门头沟未来重点发展的区域。从目前来看，该区域的生活配套还有待完善，最大的商业配套是位于冯村的华润PLUS商城，但远洋，龙湖等开发商在这里均有商业生活配套，待这里形成成规模的小区入住群，配套也会随之完善。

从目前来看，北部区域的生活便捷度显然更胜一筹。

3、价格及房源类型

2015年底，门头沟北部区域的新房价格约为4万/平，南部新城约为3万/平左右，北部区域略高于新城。但时至今日，两个区域的房价均在6万-6万5之间，几乎持平，为什么北部区域涨的慢了呢？其实从两个区域的房源类型不难看出，目前，北部区域在售新盘以200平左右的大户型为主，而新城大都为160平内的房源。所以乍一看价格一样，但其实因房型不同，北区的新房总价整体还是高于新城。目前买北区的房子预算在1000万左右，这个价位虽说可以在丰台南四环买一个130平左右的三居产品，但如果想要在京西给老人买一个更大一些的养老房，门头沟还是一个不错的选择。如果预算在600万左右，新城还有少量100平左右的新房，您也可以去看一看。

4、轨道交通

S1线及规划中的地铁R线未来途经门头沟南部区域，加之目前已经有多条公交线路途经，还有莲石、阜石、长安街西延线三条城市快速路，相对来说南部新城的区域的出行选择会更多，但门头沟整体占地面积不大，从北部区域到达南部也仅有5公里的车程，出行同样便捷。

5、从环境和宜居角度

门头沟三面环山，一侧临水，区域周边有众多知名旅游景点，妙峰山，戒台寺，潭柘寺等等，在这里就不一一列举。生活在这里，即使是炎炎夏日，“沟里”的气温也会比市区低上几度，比较适宜居住。

北部区域的房子挨着永定河，地标建筑永定楼也在此区域，周边很多的公园，像永定河文化广场、黑山公园等等，居住环境不错。

南部新城板块，由于近两年开发的新房数量很多，较为集中，单体大部分为1000户以上的小区。从未来该区域的交通状况及人口密度来看，居住舒适度可能会略逊于北部区域。

总结

综合以上几点来看，北部区域和南部新城面对的人群不同，各有各的优势。门头沟北部区域居住密度低，现有配套完善，环境好较为宜居，房源多为高端改善住宅，适合想在该区域内置业的养老和高端改善人群。南部新城守着长安街西延线，莲石路，还有S1线，交通更便捷，出行方式更多。待入住小区成规模后，居民的增多，会促使周边配套更为完善，适合刚改一族选择。

说了这么多，想必您也对门头沟的现状有了一定的了解，接下来带您看看佳爷团队上周去的门头沟北部区域的两个项目。

永泰西山御园

这个楼盘目前属于顺销中，6万出头的单价，主力户型为193平的4居，总价约1200万，项目为现房，样板间在实体楼，如果您感兴趣可以去项目现场感受一下。

特点1 ：居住环境好

项目东侧隔一条马路就是永定河及门头沟地标建筑永定楼，步行600米就是永定河公园。临近小区不是很多，人口密度较低，而且距离门头沟老城区约800米的距离，能享受到老城区配套，小区外围街道两边市政做的绿化也非常不错。

（永定楼）

除了周边的环境，小区内部园林做的很讲究，因为项目已经有部分业主入住，所以小区内部的绿化已经做好。我们在小区里转了转，道路两侧种植常绿灌木为主，搭配以季节变化的各类草本植物，像海棠、国槐、玉兰等等，不同层次的植物景观，同时听项目置业顾问介绍，小区打造的理念是四季有景，三季有花。

（从楼上鸟瞰小区园林视角）

特点2 ：18平米景观阳台，三面采光，既可观山又能观河

我们参观了193平的四居样板间，最大的感受就是客厅挺大，面宽9米2，比市面上的叠拼产品面宽还大，而且是三面采光。西侧为18平米的观景阳台，可以看到连绵不绝的山地景观，东侧可以直接看到永定楼，厨房也做了一个大窗设计，一边做饭也能一边享受西山的美丽风景，整个房间无论是从采光，还是视野来看都非常不错。

（小区东部楼栋东侧窗外可直接看到永定楼）

特点3：主卧带15平米衣帽间

项目主卧为套间设计，这并不是最大的亮点，而是衣帽间面积到达15平米，充分考虑了女主人的日常需求，连佳爷都感叹，女主人放个衣服鞋什么的，绝对够了！

特点4：小区私家会所，带健身房，游泳池

小区北侧设有私家会所，自带健身房和游泳池，平时锻炼身体，在自己家就可以搞定，带孩子来玩玩也很不错，连佳爷都跃跃欲试，想下去游个来回。

中骏西山天璟

项目位于永泰西山御园西侧，就是我们上文提到的16年中骏竞得的门头沟楼面价4万1的“地王”项目，预计2017年6月下旬开盘，首期推出118-155平的平层产品。因为楼市收紧，考虑到今年取证项目价格都在8万以内，所以预计该项目总价为800-1000万，均价预计在7万左右，这个价格，又是精装的房子，性价比还是不错的。一进到售楼处，感觉项目售楼处无论是从大门还是外景，甚至是茶水间工作人员身着的旗袍都非常讲究，显的非常大气，恍如纯别墅项目的感觉。后来听置业顾问介绍“天字系”属于中骏产品线中最高端的产品类型，这也就不难理解项目为何如此注重细节了。