地产凛冬将至？房价涨幅全球第一的城市，降价20万都卖不掉...

来源：综合自上海证券报（shzqbwx）、华尔街见闻、每日经济新闻（nbdnews）

鸡年春节期间的上海楼市交易清淡。

据上海中原地产最新数据显示，1月27日到2月2日上海新建商品住宅成交949平方米，比猴年春节期间减少71.1%，是2011年以来成交量最低的。

春节长假期间只有8个项目有交易记录，并且所有项目都只成交了1套。从交易产品来看，均为外环以外刚需或者首次改善置业产品，成交区域为金山、青浦等外环以外远郊，成交均价都在4万元/平方米以内。而去年同期有24个项目有交易，并且结构也较为齐全，除了刚需改善外，还有一些单价超过10万元/平方米的高价房。

供应方面同样陷入低迷，和去年同期一样没有产品入市。一方面，年前有一波抢收行情，某种程度上提前释放供应量；另一方面，市场本身处于淡季，观望气氛比较浓厚，因此房企推盘动力不足。

二手房市场格局基本类似，市场进入“假日模式”。外环周边刚需区域，来客量只有平时双休日的三四成；中心区域以改善为主，来客量更少一些。来访客户以简单咨询、了解市场为主，带看有一定困难。市场经过前期连续走低后，目前有企稳迹象，挂牌价格不再轻易调低。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，鸡年春节交投大幅下挫，与市场风向有关。1月的一系列数据显示，楼市进入下行通道基本确立，从购买心态来看亦不会有非理性追涨行为，加之整个2016年透支相当多购买力，所以1月清淡起步已经暗含市场交易不会活跃。另一方面，作为市场交易的“基石”，刚需产品节日期间也没有相应投放。一些项目在初五以后才有值班人员，可见当前市场各方交易意愿都不高。

过去一年，合肥、厦门、南京等楼市以超过40%的涨幅，位居全国房价年度涨幅前三位，而鸡年春节中其强势已不再。多地楼市仅成交几套。据上海证券报：

官方数据显示，今年春节假期：

南京市住宅认购量共31套，成交量为1套。认购量与去年春节假期的52套相比，下跌近四成。而且，这31套住宅均远离主城，其中江宁区恒大龙珺占了13套，为全市认购量的四成多。

据不完全统计，鸡年春节期间，合肥市区住宅备案量不足10套，和去年春节假期的35套相比下降七成多。

厦门的春节假期数据目前尚无法查到，但从一些房企反馈的情况看，成交量大概率为个位数。

其他一些热点城市的楼市同样一片惨淡。

业内人士表示，鸡年春节楼市惨淡，主要有三个方面的原因：

一是春节假期为传统的楼市销售淡季，市民更多地忙于走亲访友或者出游；

二是2016年楼市过于火爆，透支了部分市场购买力，鸡年春节前后推盘量明显减少；

三是今年以来楼市热度骤降，不少准购房者因热点城市未来房价走势不明朗而处于观望中。

由胡润研究院与万国置地联合发布的全球房价指数显示，合肥房价由于涨幅超过40%，位居2016年全球房价涨幅第一，由此可见合肥房价在去年的涨价力度。

不过，进入今年1月份以来，特别是春节假日期间，关于合肥楼市暴跌的信息不断传出，在这两天一度成为舆论的热点。

丨每平方米降价4000元都无人问津？

作为2016年楼市上涨最快的城市，合肥部分板块的楼市价格上涨超过一倍，这也一度让合肥成为舆论关注的焦点，一时间投资客和改善型购房者，蜂拥的进入合肥，开始抢房，导致合肥楼市一度出现一房难求的局面。

合肥这种量价大幅上涨的局面，在去年10月份出台限购政策之后，得到一定的控制，在11月份之后进入平稳局面。然而，进入今年1月份以来，合肥楼市就传出价格大幅下跌的说法，特别是进入春节假期期间，这种说法达到了顶峰，这两天也因为价格大幅下跌的说法，再次让合肥成为关注的焦点。

传出下跌的来源是部分购房者在合肥市12345政府服务直通车网站的投诉，有业主投诉称，合肥蜀山区房价暴跌16%，下跌幅度是各区之最。而目前合肥二手房开启抛售模式，政府却拿新房价格说保持稳定，我们业主表示极其愤怒，百姓资产大幅缩水。

价格平稳的合肥北城，也遭到购房者的投诉称，北城房价要暴跌，降价20万仍卖不掉。进入12月，北城楼市进入寒冬，看二手房的客户极少，投资客绝迹，很多房源降价20万依旧难卖。11月份120万能卖掉的房子，现在102万都卖不出去。

在去年价格涨幅最大的区域滨湖也遭到了购房者的投诉称，滨湖二手房暴跌，滨湖区一直是投资客的集中区，但是楼市限购后，二手房价格开始下跌，这慌了不少业主。

该业主表示：滨湖二手房从11月开始就一直跌，进入12月跌幅更加扩大，某些楼盘的二手房每平（方米）降价4000元都无人问津，我们知道滨湖炒房客多，但像我们这些高位接盘的改善性刚需也非常多，面对二手房价一路狂跌，若明年政策还不放松，我家房子价值岂不腰斩？大家都不买房了，出租房源哪里找？房屋租金肯定会大幅上涨。

有意思的是，这些二手房因为二手房降价挂牌，而无人问津，甚至喊出要求政府救市的口号。

针对上述购房者的投诉，记者从合肥多家二手房中介了解到，进入去年12月份以来，确实有不少二手房房东将房源降价挂出急于出售，“这两个月以来，我们接到挂牌销售的房源，大都是选择降价销售，最低的降价幅度也在5万元，最高降价达到30万元，但是这些降价的房源并未受到市场的欢迎，降价挂牌之后也没有快速销售出去。”合肥金晟中介孙经理对记者说。

根据合肥百瑞地产网发布的监测数据显示，自去年10月2日合肥正式启动“限购”政策至今3个多月里，合肥九区三县约有近500家二手房价格出现下调。

丨大幅下跌为“假象”

如果根据二手房东的投诉来看，合肥的房价好像出现了下跌，但是事实情况并非如此。

记者从多位合肥房地产业内人士了解到，这两天传出的合肥房价出现暴跌的现象，仅仅是部分二手房房东降价挂牌导致，并不能代表合肥楼市的整体现状，特别是新房价格并未出现大幅下跌。

对此，上述孙经理还对记者说：这些急于降价挂牌的二手房房东，大都是此前杀入合肥的投资客，在合肥出台限购令后，楼市趋于稳定，这些投资客急于抽身，所以选择降价出售房源。但问题是，由于限购令的出台，使得很多购房者开始处于观望局面，购房者买涨不买跌的心理再次出现，这也导致了一些二手房房东即使降价出售，也难以卖掉手中持有的房源。

二手房房东下调价格急于出售，那么新房的价格如何?为此，记者从多家目前在售的合肥楼盘了解到，他们并未听说有楼盘价格出现大跌，目前他们在售的楼盘价格，与春节之前，和去年12月份的价格相比，并未出现太大变化。

合肥房房地产资深人士张斌对记者说：部分二手房房东挂牌价格，不能代表合肥楼市整体局面，所谓合肥楼市价格出现暴跌的说法，更多的是那些二手房投资客急于套现，营造出的一个假象。

丨机构：地产凛冬将至

虽然价格下跌为假象，但是合肥楼市的成交量确实出现了大幅下滑的局面。

根据合肥房地产网统计数据显示，今年1月，合肥市区9区成交一手商品住宅1384套，同比降幅超过80%，三县累计成交1108套。而根据去年1月合肥365地产家居网等数据，当月合肥市区9区销售一手商品住宅7564套，均价尚未破万；三县共成交5116套。

值得注意的是，从总体上看，今年1月在限购等一系列调控措施下，成交量萎缩明显。

业内人士也表示，这种成交量的下跌，会在接下来的几个月延续，但是下跌幅度不会比1月份那么大，会有所收缩。

此外，央行于昨日（2月3日）将7天期逆回购利率从2.25%上调至2.35%，14天从2.4%上调至2.5%，28天从2.55%调至2.65%；同时，根据媒体报道，将隔夜SLF利率从2.75%上调至3.1%，7天SLF利率从3.25%上调至3.35%，1个月SLF利率从3.6%上调至3.7%。

海通证券姜超认为，地产凛冬将至。他表示：截至16年9月末，银行住房贷款平均利率为4.52%，银行房贷的平均期限应该在10年以上，当时10年期国开债利率只有3.13%，但是目前10年期国开债利率已经接近4.1%，而国开债是完完全全的政府信用，对银行而言不用占用任何风险资本，但是发放房贷要计提50%的资本占用，而银行是高利润率高杠杆行业，其资本金有限，因而资本占用的成本极高，所以按照目前4.1%的国开债利率，从历史数据比较来看合理的房贷利率应该在5.5%左右，比目前的水平高出100bp。

所以，央行确认货币市场加息的结果，其实意味着房贷利率存在着大幅上调的风险，目前5年期以上贷款基准利率为4.9%，这意味着按照5.5%的合理水平，所有的折扣房贷将全部绝迹，否则银行不如去买债。

而16年房地产市场的异常繁荣，本来就没有人口结构的支撑，全靠天量的房贷支撑，如果未来房贷利率持续上行，叠加政府对部分一二线城市投机购房限购限贷的铺开，地产销量或将持续下行，而地产市场的严冬或将到来。

本期编辑 刘巷