任何貌似理所当然的神话，往往都是不可信的，越是无懈可击，往往就越值得怀疑。
——《激荡三十年》
文/貌貌狼（微信公众号：财经郎眼Daily）
近日，房地产市场出了两条新规。一则是深圳银监局、市规划国土委、人民银行深圳市中心支行联合发布通知，正式落实“三价合一”政策。另一则是杭州市住房保障和房产管理局发布《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》，正式出台“摇号”政策。
两条《通知》的下发让已开始降温的房地产市场再起波澜。从2016年年底国家推出“因城施策、一城一策”的调控方针开始，房地产市场的发展就迎来了拐点，随着金融去杠杆的深入和信贷的收紧，2018年，楼市调控政策加码成为现实。在目前的经济环境中，
深、杭的楼市调控折射出什么逻辑？是否会有更多的城市跟进调控呢？
深圳：“三价合一”正式落地
所谓“三价”即
房屋真实成交价、银行房屋贷款评估价、国土局计税评估价
。在“三价合一”之前，购房者可以提高房屋贷款评估价，把银行的购房贷款杠杆加到最大，变相降低首付，然后再把交税的金额降到最低。
一方面，这种虚高报价、做低首付的做法早在去年9月就被住建部和央行反洗钱部门禁止，但深圳始终没有真正落实。另一方面，
春节后深圳房价出现了一波反弹，
尤其是二手房市场。这违背了深圳市政府曾经的保证：未来3至5年房价环比不增长。
数据来源：世联EVS数据平台
从市场角度来看，深圳房价下跌的可能性微乎其微。
谁都知道深圳的现状是土地稀缺，租购同权的房子还没有成批现世，外来人口和刚需一族不断扩大，棚改拆迁正在进行，即便要填海，也是迫不得已才会采用的方式，“供需”的现实摆在那里，唯有政策出台，才能化解市场这种“对冲关系”。
“三价合一”落实后，网签价、评估价不再各自为战，
银行将以最终过户价格作为贷款评估额度的依据。
这对深圳房地产市场来说，虽然增加了部分购房者的购房成本，但在一定程度上抑制了投机炒房行为，其背后还有更深一层意义。
通常来说，政府实施调控政策的依据之一是市场交易数据，此前低报价格、少缴税收的行为在一定程度上影响了数据真实性，容易误导政府的施政方向。“三价合一”可以使政府在制定政策时以真实过户价格作为依据，这就让
政府可以掌握真实的房地产交易数据，由此为房地产长效机制的推进奠定基础。
杭州：加入“摇号买房”队列
而与深圳同期开始新一轮调控的是杭州。继多个新一线城市“摇号买房”后，杭州也加入了该队列。杭州要求房企应
一次性公开销售所有准售房源，在保证公证摇号售房的同时，部分房源只针对“无房家庭”售卖。
此类房源具体比例，由开发企业根据项目实际情况，在项目销售方案中明确。
可以说，从这些规定中我们足以感受到杭州楼市的火爆以及刚需一族的无奈。2018年开始，杭州楼市的销售数据就像坐上了窜天火箭一般。1月至2月，杭州市商品房销售面积248万方，增长29.2%，其中期房销售面积216万方，增长47.3%，占杭州市整个销售面积的87%。
但现实情况是
杭州的可售房屋远远跟不上市场的需求。
一方面，2018年1月至2月杭州住宅新开工面积大幅下降，新开工项目5个，较去年同期减少7个，房屋新开工面积仅105万方，由去年同期的增长40.5%转为下降64.2%。另一方面，房产开发方的到位资金也出现了明显的回落，2018年1月至2月，杭州市房地产企业实际到位资金325亿元，由去年同期的增长13.5%转为下降37.7%。另外，随着信贷进一步收紧，国内贷款也下降57.2%，回落了近96.3%，仅为59亿元。
开发方（面积、资金）越紧张，市场就越容易出现“抢房”的情况。本着“再不买就没了”的心态，人们蜂拥而至，彻底点燃杭州楼市的火苗。与深圳相似的是，
杭州也是一个人口增量极快的城市，
这也进一步刺激了“购房需求”。
数据来源：各地统计年鉴、统计公报、统计局等政府网站
中国楼市的底层逻辑
虽说城市基本面不同，但深、杭楼市的现状折射出许多城市即将面对的问题。尽管人地矛盾尚未在全国范围内激化，但可能出现的隐忧我们无法忽视。纵观过去的一年，尽管一二线城市调控政策频出，楼市盛宴迎来拐点，但仍旧有很多投机者“见缝插针”。
“投资房地产是最不亏本的买卖”，这一观点已在人们心中打下了深深的烙印。但貌貌却认为
理性地认知市场环境，远比固执地相信过去的“神话”重要得多。
首先，
资产价格上涨的轮动是从优势到劣势的，任何金融交易无外乎都有这一特点。
过去几年信贷高速增长，超发的货币为居民房贷提供了支撑，2016年初的地产刺激政策更是带动房价暴涨，2016年上半年地产销售额同比增速42.1%。可以说，在此之前，资产价格的上涨处于优势阶段的。
但2016年到2018年发生了太多变化，尤其是十九大提出的“房住不炒”的概念开始成为全社会共识，百次调控也已然表明了上层态度。所以，此时即便房价还在涨，但从轮动效应来看，也已经进入了“劣势上涨”。
其次，
目前我国宏观金融条件处于收紧阶段，这会直接影响到资产交易价格。
2014年下半年，住房贷款利率持续下行，导致地产销量增速在2015年年底回升。但现在，全国多地房贷利率持续上调，买房成本不断增加。而且房子不像股票那么简单，不要了随时可以抛，它的交易周期相对更长，这就为资产交易价格增添了一层不确定性。
数据来源：国务院发展研究中心，方正证券研究
最后，还是“杠杆率”的问题。有数据分析，2011年居民购房贷款新增额为17.3%，2015年上升到36.7%，2017年达到56.5%，与之伴随的是居民房贷收入比的上涨，2017年中国居民房贷收入比为0.46，已超过日本房产泡沫时期的水平，如果继续扩张，5年内将达到美国次贷危机前的历史高点。所以，为防范金融风险，去杠杆、控杠杆政策密集出台。简单来说，
告别“保增长”状态，在去杠杆成为主流的当下，购房成本几乎没有可能下降。
资料来源：BIS、恒大研究院
所以，房地产行业已经过了“如日中天”的阶段，即便是增长，也会处于“细水长流”的状态。就购房者而言，刚需一族不用考虑太多，但投机者想要“见缝插针”就得好好掂量一下了。
正如《激荡三十年》中所说“
任何貌似理所当然的神话，往往都是不可信的，越是无懈可击，往往就越值得怀疑。
”房地产行业的神话已然成为一个泡沫，它会不会破裂我们谁也无法预测，但是，在所有人一股脑儿地冲向最后的战场时，不妨停下来看一看你的周围。
