大连进化论丨链家大连思享会展望房产新篇章

12月1日，“新时代·新房产”链家思享会在大连举办。 会上，链家研究院首次发布了东北房地产市场研究成果《2018年大连房地产市场展望》 ，从经济、产业、人口等角度对大连的市场规模、特征、产业生态及城市发展机遇等进行了全方位的剖析。

来自地产、金融等领域的行业大咖围绕新时代中国房地产市场发展的宏观环境、内在逻辑及政策导向、开发商转型战略以及房产领域的大数据应用等一系列当下行业的热议话题，分享了他们的独到见解。

首论大连房地产进化

五大趋势洞悉市场格局

大连为什么会进入链家研究院的关注视野？从城市宏观发展来看，大连的经济发展在东三省城市圈中率先进入复苏增长阶段，随着工业生产效益提升，产业结构加速转型，科技创新投入增长，如今的大连已成为东三省龙头。

链家研究院首席分析师许小乐向在座嘉宾详细解读了大连房地产市场，对此他提出五大观点洞悉大连房地产进化的方向：

1. 增长曲线的进化： 在经过了过去五六年向下调整的过程之后，大连的经济增长出现了拐点，传统经济、传统动力开始复苏，产业结构得到优化，快速从过去的粗犷型的工业向高精尖的方向发展，服务业的增速超过了工业。

2. 向品质居住进化： 大连换房置业人口比例在提高，35岁至49岁以改善型需求为主的置业群体人数在扩大，房子面积越来越大，房子居住越来越新，品质居住成为他们置业倾向的“关键词”。

3. 向存量市场进化： 经历2001年到2017年的逐渐增长，大连目前的二手房成交量已与新房持平，二手房市场活跃度在不断提升，2014年之后出现快速上涨。在去库存政策下，土地供应的连年下滑导致新房土地供应减少，如果按照这一趋势发展下去，未来二手房成交占比会更高。

4. 向居住本质进化： 在全国其他城市强调房地产调控时，大连仍保持“去库存”的政策基调，政策环境较为宽松，利好政策环境推动大连市场快速发展，房子住的属性返璞归真在大连表现尤为显著。

5 . 向区域平衡进化： 目前中心区量少价高，区域之间土地供应不平衡，供销也不平衡，城市公共基础设施分布不平衡。未来，外围区域经济会加快追赶，产业结构也会趋于优化，人口向发展较好的非中心城区转移。

全流通时代来临

四大转变解锁房产新姿势

回顾过去20年房地产市场的发展，我们经历了交易价格上涨，也经历了多次严格的调控，未来房地产总体上将进入品质居住的时代，特别是小型的开发商要提供更具品质的住宅和服务的时代。在链家研究院院长杨现领看来，当下的房地产市场有四大趋势：

1 .开发的大浪潮已经结束。 从数据上看，全国的户均套数大于1，这是房屋总量进入平衡的标志，代表了大规模的开发浪潮已经过去，品质居住和开发的关联越来越弱，服务和运营将成为关键。

2. 全流通的时代来临。 总体来说，房地产进入新房、二手房、租赁三个市场相互关联、相互补充、相互融会贯通的时代。对于大连市场而言，房产服务商与开发商的合作将更加紧密。

3 . 城市间的联动越来越强。 中国进入了城市圈的发展阶段，北京和环北京市场，深圳和环深圳市场会进行联动，核心城市和周边城市的关联性越来越强，要求我们在业务布局上围绕城市圈进行更多的思考。

4. 互联网来临，线上服务能力很重要。 未来互联网的深度用户会成为房企的核心客户，这种比重会越来越高，衡量一个企业有没有被互联网改变，有三个方面的表现：（1）效率是否提升（2）成本结构有没有改变（3）消费者的体验有没有得到根本的改变。

新时代的房地产市场

嘉宾如何看？

链家网大连站站长 杨袖愉

这是一个移动互联网的时代，大数据已经开始不断地改变我们的工作、生活。房地产行业发展到今天，开发、管理、销售，还有其他环节也在不断地大数据化，通过数据挖掘来为消费者带来更好的消费体验已经是一种趋势。

中信建投地产首席分析师 陈慎

今年的成交市场，可以用冰火两重天来形容，如果说2015年是一线城市崛起的一年，那么2016年就是二线城市的崛起，到今年已完全是三线城市崛起。今年整个的限购城市异军突起，显示出了冰火两重天的局势，这个趋势在未来不会改变，调控政策还将延续，未来的行业一定会面临严重的分化和改变。

链家研究院首席分析师 许小乐