一线城市的房地产逻辑

一线城市的房地产逻辑究竟是什么？一线城市有哪些优势？

一、供给失衡下形成隐性机制

我曾做过一组数据分析，从2006年一直分析到2017年，拿当年的土地出让面积比上次年的销售面积，在一线城市，这个比值是小于75%的，说明一线城市的土地是供不应求的。

一线城市的特点之一是供不应求。

另外一个数据，去化周期在1年半左右的城市，市场相对平稳，去化周期18个月供求比较平衡，但这种情况较少，造成一线城市长期供求不平衡。

一线城市的特点之二是去化周期短、市场不稳定。

供求不平衡的重要结果是定价机制变化：大家普遍认为成本加成构成定价，但一线房价是拍卖机制。

拍卖机制：如果有1万套供给，决定房价的是第1万个能够支付并且愿意支付房价的人。

这种机制无限的把城市价格的定价权交给城市中最有钱且愿意买房子的人。此外，拍卖机制不是一下子完成，而是按一年进行撮合，所有人的信息更为充分。

二、基本面所能够带来的支撑

一线房产价值的支撑来自三个方面：有人，有钱，活得舒服。

第一点，有人。

大城市能够容纳多少人？根据统计局指标，按生活半年以上座位常住人口，大城市的规模可能在3000万-5000万。

类比一下国外，美国纽约占全美6%，如果中国超级城市占人口5%，则将有6500万，而北上每年都是百万级别的人口增长，因此房产还是有人口支撑。

第二点，有钱。

不仅应考虑人均可支配收入，更应是考虑产业收入。

1.财富增长主要靠产业，服务业、金融、贸易、高科技等，36个行业内，比房地产更赚钱的就是这些产业；

2.税收代表政府能力，居住受配套影响，政府是否有钱看税收，一线城市的产业都是盈利较高的行业，税收较多，相应的城市基础设施及配套比较完善。

第三点，活得舒服。

这就涉及配套体系，包括教育、医疗、社会保障等，其实建筑物对于房产价值的影响不大，建安成本相差较小，相差4000已经算是高差值。

房产价值的影响因素主要是地价、配套，三项配套中最重要的是教育，教育是刚需，所以学区房的支撑比较强烈。

三、一线城市房产的三种优势

房子不仅有居住属性、还能用来保证现金。股票市场会被平仓，而房款全部付清之后不用考虑上涨因素，涨的话抵押款随之而涨。表面上看房产成本高昂，会对现金流有影响，但是考虑到可以抵押，这方面的影响减弱。

长期跟上M2的就是一线城市的房子，房子可以生息，黄金虽然也可以抗通胀，但是不生息。目前，房子每年收回约2%的租金，很多人说，一线城市房租低，其实，租金回报率与股票高PE值相似，高PE值的往往是小公司，以后随着行业成熟，房租就正常了。

很多人工作之后难以进行储蓄，大多数人现金流向消费。对于年轻人，可以通过置业储蓄资产。此外，置业能够培养年轻人的投资习惯，很多年轻人把生命浪费在布朗运动，追求了太多波动的钱而非长期投资的钱，所以，股票市场不易养成长期投资习惯，而房产资产较稳，有恒产者有恒心，整个一线城市的市场还是很好的一个标的。