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租金回报率越高的房子，将来跌得越惨

环线房产咨询 · 公众号 · · 2024-07-02 18:51

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新政后，随老破小火起来的，竟然是租售比。

租金回报率是“老破小”的一大优势，中介拿来PUA大家买“老破小”可以理解，拿租金回报率当成选房标准就过分了：

某某地段租金回报率只有1%，房价明显高估，不能买；

某某地段租金回报率3%，房价低估，赶紧抄底。

按这个思路，上海最值得买的是酒店式公寓。

比如上海青年城，两房卖138万，月租金5000元， 租金回报率高达4.3%。

一房售价91万，月租金3500元，租金回报率4.6%。

这收益率冠绝上海楼市，跑赢招行理财，大家想去投资吗？

道理很浅显，买卖市场、租赁市场本来就相互独立，对房产的评价不一样很正常。

刘亦菲穿越回唐朝，可能还不如贾玲（减肥前）受欢迎。

正常情况下，租房一定是划算的， 因为租房只需要考虑基本的生活需求：

上班是不是方便，面积够不够住，旁边买菜方便吗。

买房时考虑的多了一些：

学区好不好、有没有社区归属感、圈层是不是一致、有没有升值空间。

你的诉求更多了，贵一些很正常啊。

很早的一次采访郎咸平就提到，他到哪都打车，也不计划买车，因为他算过打车比买车更划算。

但是大部分家庭还是买车了，因为有时自驾确实比打车方便，有些朋友嫌弃出租车廉价，还有部分人买车用来装逼。

所以打车再便宜，取代不了大家买车的诉求。

用租金衡量房价是不是合理，跟用打车费衡量车价一样无厘头。

县城打车比上海便宜，县城买车跟上海一样贵，所以县城的车定价太高？

还有同事举了彩礼和PC费用的对比，太辣眼睛大家就自行体会……

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用租售比衡量房价是不是合理时，你有没有想过， 为什么不用租售比衡量租金？

租金回报高的地方，有没有可能不是房价低估，而是房租高估了？

你不这么想，就是默认租金就是对的， 凭什么租金就一定是对的？

有人说租房太高频，价格更市场化。其实有些小区交易量也很大，而且买房是更谨慎、更理性的决策，价格理应更合理。

比如租房时，装修溢价极高。1.5万/月的房子，二房东收进来，装修一下往外租2万以上很正常。

买房时装修带不来很高溢价，大家更理性。

本质上讲，买卖市场、租赁市场相互独立，各自有价格体系，这个价格体系的决定因素就是供需。

“供不应求，价格上涨；供大于求，价格下降”是最基本的经济规律。

上海现状是，老破小租金回报2.5%左右，第一梯队；

普通电梯住宅租金回报1.5%左右，第二梯队；

豪宅租金回报1%左右，第三梯队。

“老破小”租金回报确实高，有没有可能是刚需租赁需求旺盛，供应不足？

豪宅租金回报低，有没有可能是豪宅租客数量太少？

豪宅租金回报虽然低，但是租金绝对值非常高，动辄六七万一个月。

愿意花这个价格租房的，很多都买得起本小区。

豪宅租客、买家是同一个群体，这在楼市独一份。 其他产品，租客、买家几乎都不是一类人。

之前还有一些外籍租客，拿着高额补贴租豪宅，现在也少了。

这意味着能租豪宅的，几乎都买了，仅有的租客中主流是限购群体。

即，在浦西有大平层、在徐泾有大别墅，但是想住住浦东江景房，那直接租一套得了。

这种需求，一听就很小众。

但是豪宅的出租房源却不少，很多人在外地、外国的拿出来出租。

综合来看，租金受租赁市场供需影响，房价受买卖市场供需影响，相互之间独立定价。

上海有两百多个板块， 分化 十分复杂

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以上就是租金、房价独立的两个原因。

第一，租房、买房诉求不一样，对房屋的评价标准不一样很正常。

第二，租房、买房是独立市场，各自受市场供需决定。

这两点决定了一个可怕的事实： 租金回报越高的房子，可能越涨不动。

全国前50个大城市，租金回报率最高的是银川、乌鲁木齐、桂林、贵阳、哈尔滨，这些城市的房价，哪一个让你有信心？

大家唯一有信心的是一线城市，北京、上海、深圳、广州，全部排在末尾。

吊诡吧？

核心原因是， 租房时考虑的那些东西已经带不来房产升值， 通勤时间、面积、买菜是不是方便等等。

上海整体是置换市场，大家以前就有房子，再次改善一定是追求更高的居住需求。

比如 更好的社区环境、更具归属感的社群关系、更个性化的装修风格等等， 符合这些特点的房产才有升值潜力。

这些东西，都很难体现到房租上。

意味着这些优质资产，租金回报率其实并不高。

一些垃圾房产只有居住价值，没有任何溢价。租这些房子、买这些房子，你的体验是一样的。

比如酒店式公寓，或者部分老破小，即使买来自住也是过渡，很多人想法就是不用交租金了，改成房贷。

我司一90员工买了桃浦老破小，对小区没有任何归属感，主体居民都是普陀的动迁户，生活习惯、价值观跟他完全不在一个频道。

这种买房行为，跟租房的唯一区别就是：不用再经常搬家了。

这些房子，租金回报率肯定高。

但是买入金茂府的居民，买入仁恒的居民，对居住归属感要求就很高，这种买房就不是租房可比的。

说白了， 就是租房时那些需求，大部分人都已经满足了，不具备任何稀缺性。

没有稀缺性，怎么可能升值？

如果买房只是为了基本的生活需求，房地产已经到头了。

哪怕是上海，也有了840万套住宅，人均居住面积达到了33.4平米。

可以说基本的居住需求已经满足了。

我们已经不再追求基础居住需求，而是美好生活。

没人可以说住在出租屋里，是美好生活吧？

没人觉得只能满足基本居住需求的老破小，是好房子吧？

这个转变是彻底而深刻的，是整个社会的彻底变革，以至于我们把中学课本都改了。

全国层面房地产供大于求，房价肯定不会全面普涨。

但是好房子目前依旧是供不应求，人民群众的美好生活愿望还没全部实现。

真正的好房子，将一直是稀缺的。

大家一直讲国外租金回报如何如何高，赶紧去外网看看吧。

东京租金回报高的，都是一户建、老公寓，东京真正的好房子，租金回报率也就1-2%，扣除掉房产税跟上海也差不多。

在这个层面讲，租金才是被高估的，上海自住比例将越来越高。

租客数量不断减少，追求美好生活，越来越多的人拥有自己房屋。

zf不断提供更具稳定性的租赁房源，老破小租客将越来越少。

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