北上深房价“冰冻”时,香港房价却依旧节节攀升。近期拍出天价车位、连续16周的房价疯涨,似乎在说:香港的房价永远有人接盘。
然而数据显示,香港人的房屋负担能力正逐步降低,一些警讯也接连出现。
是什么造成了香港楼市刹不住车?香港楼市的疯狂会否持续?
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近日,香港楼市又一次上头条了,这次却是因为“天价”停车位。
452万元人民币能在香港买什么房?答案可能只是一个停车位。
《明报》援引土地注册处称,香港一个停车位卖出518万港元(66万美元)的天价,创下纪录新高。该停车位面积为188平方英尺,均价约2.75万港元/平方英尺(25.8万元人民币/平方米)。
“这基本上是香港一套公寓的价格,”香港大学房地产及建设系副教授蔡鸿达说。“真是疯了。”
这一停车位地处英皇国际旗下西营盘维港峰住宅区,成为香港最贵住宅项目车位,其售价甚至高过当地的一些住宅。
比如在九龙城,一间181平方英尺的高层公寓在5月的售价为25897港元/平方英尺(约24.35万元/平方米),总价约469万港元。
媒体报道认为,如此昂贵的停车位,对这个公共交通便宜的城市看说,似乎有点过头。
2017年上半年的香港楼市热度空前,天价停车位只是其一个缩影,背后是房地产商“坐享其成”。
李嘉诚所拥有的房地产公司长实地产(01113.HK)在过去接近半年时间里卖出比2016年同期多7倍的房子,今年上半年共销售1530个单位,套现256亿港元,已超出年初定下的全年250亿港元的销售目标,并有意将目标上调至350亿港元,为历年来香港区销售目标最高。
而中原地产一份最新的楼市报告显示,反映香港房价情况的中原城市领先指数CCL一路上扬至6月4日的158.92,已是连续第16次刷新历史纪录,超越了1996年12月8日至1997年3月16日期间15周的纪录,为二十年来创历史新高时间最长的纪录。
1994年至2007年全港CCL指数走势图,可以说是二十多年来香港房价的“起起落落”最直观的展示。
1995年到1997年间,香港楼市一路飙升,平均价格上涨50%,伴随着此后的金融危机,1997年到2002年间跌幅又高达57%。2003年香港楼市“触底反弹”,此后虽时有涨跌,但总体保持强劲的上升势头,终于在近日再次打破1997年上涨周期的历史纪录。
因此,香港已经连续第七年居于房价最难负担城市之首。
根据美国市场研究机构Demographia最新公布的2017年度国际房价负担能力调查,香港房价的中位数为家庭年收入(税前)中位数的18.1倍,为全球最高。
香港房价一路“高歌猛进”,不难让人联想到1997年香港楼市的“盛况”之后的暴跌,甚至有人作出“香港跟随美联储加息,刺破楼市泡沫”的分析,然而事实可能并非如此。
对此,香港金管局总裁陈德霖表示,现行楼市周期与1997年不同,当时楼市泡沫爆破后,按揭息率由10厘以上下跌至3至4厘,目前情况则相反,利率处于极低水平。
长实执行董事赵国雄也表示,虽然当前香港楼市购买气氛类似1997年,但大部分买家为自用,且借贷利息偏低,认为当前房地产市场没有泡沫。“现在看不到楼市一下升几十个百分点的情况,也看不到有大跌的可能,”他预计下半年香港楼市继续保持稳定,长实则维持今年楼价有10%上下波幅的评估。
港戴德梁行13日发表报告称,今年上半年香港楼价升幅将达7%~15%,预期到下半年升幅或放缓到5%~10%。
中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰则指出,由于美联储加息以及预计新政府将出台调控政策的原因,楼价可能会轻微浮动3%-5%,但香港整体经济仍持续向好,楼市全面表现还是会维持平稳向上,保持下半年楼价升5%,全年升18%的预测。
实际上,去年11月以来,香港已三次“加辣”调控楼市。去年底,特区政府全面提高买卖住宅物业印花税率,外地买卖在港置业需付高达30%税款。今年4月出台调控政策,任何本地人以一份合约购买多个住宅物业须缴纳15%印花税。上个月再次宣布推出三项新一轮物业按揭逆周期措施以调控楼市。
香港楼市的繁荣可能离不开另一个因素:内地开发商。
在2011年之前几乎完全缺席的内地公司,近几年在香港市场的活跃度迅速提升。澎湃援引机构统计称,2011年至今,包括中海、万科、保利置业、世茂、明发、中信、中冶、五矿、海航等企业在内,内地房企在香港参与公开住宅用地出让,累计共成交23幅,投资总额达764亿港元。
特别是最近一年,来自内地的房企已在香港购入10宗土地,成交总金额接近600亿港元(约合530.8亿元),占香港总体卖地收入的五成以上。
其中,海航集团或是在港拿地最凶猛的一家内地房企。据不完全统计,海航集团曾在五个月内以272亿港元(约合240.6亿元)拿下香港4宗地块,且全部位于启德机场板块。
克而瑞认为,受内地资本大举进军影响,香港整体地价有被逐渐推动上涨的趋势,楼价也因此可能被进一步抬升。
对香港楼市来说,在供应方面,大量增加土地供应并非长久之计,开发商捂盘惜售导致房屋供应量仍然短缺。加之内地房企进军香港购地节奏加快,甚至出现组团购地,中资企业在香港土地市场影响力上升,土地市场僧多粥少的局面加剧,对于土地成本以及未来房价造成上行压力。
易居中国执行总裁丁祖昱指出,香港在未来会越来越像内地的一线城市,绝大部分内房股都在等待合适的时机出击香港。
另外,内地买家的需求也被认为是推升香港楼市最近上涨的主要原因之一。媒体援引的数据显示,2016年第4季香港一手豪宅市场,已知的内地个人买家占总成交量比例为29.8%,金额占比为30.5%,环比分别上升7.9及3.2个百分点,比例近乎4年新高,而在2012年BSD实施以前,这一比例曾经高达40%。