好地网1月30日讯（研究员 顾磊） 随着2018年末土拍周的落幕，南通结束了大起大落的一年。上半年土地市场火热，地王两次易主，下半年热度骤降，推地量减少，底价或低溢价成为常态。但18年末土拍周，既有拉锯鏖战，又有抄底成交，似乎又给19年增添了许多不确定因素。
南通作为长三角北翼的经济中心，而长三角区域一体化发展上升为国家战略，又给南通带来了新的战略机遇。作为上海“北大门”的南通，在现有大环境下，2019年的房地产市场又会往哪走呢？
1.沪通铁路
2018年是沪通长江大桥建设的关键一年，主塔施工、钢梁架设、钢缆挂设等三个重要工序的施工均进入关键节点，一批涉桥新结构、新材料、新装备、新工艺集中亮相。作为“八纵八横”高速铁路主通道之一——沿海通道的重要组成部分，沪通铁路将于2020年底正式建成通车。
2.宁启铁路
2018年12月4日宁启铁路二期启东段试车，2019年1月5日已正式通车。宁启铁路二期工程为宁启铁路南通至启东段，2014年底开工建设，全长93.6公里，总投资65亿元。其中，启东境内全长39.6公里，途经北新、王鲍、汇龙、南阳、海复、吕四6个镇（区）。启东境内设两个站，启东站为客货运中间站，吕四站为货运站。
3．轨交1、2号线
南通轨道交通1号线一期工程自2017年12月18日正式开工，经过将近一年的建设，目前市区大标段首台盾构机始发并开始掘进。同时地铁1号线车型也已确定，将采用B型电动客车，共35列，6辆编组，共有210辆，地铁1号线一期工程首列车的交货日期为2020年6月，按计划一号线将在2022年3月底建成通车试运营。
2018年10月26日南通轨道交通2号线一期工程正式开工，12月9日， 2号线一期工程园林路站首幅地连墙完成吊装，标志着2号线进入实质性施工阶段。南通轨道交通2号线线路整体走向呈L型，一期工程起于港闸区的幸福镇站，终点站为通州区的先锋镇站，沿线共设置17座站点。轨道交通2号线一期工程预计全线花4年时间建成，到2023年通车。
1.供地节奏趋于平稳，价格稳中有升
回顾南通近10年的土地成交情况，可以发现，成交量呈现周期性波动，从2016年开始，南通全市经营性用地成交量价齐升，其中，成交量走势相对平稳，成交均价上涨幅度较大。
截至2018年，南通市经营性用地成交总建面2145万方，同比上升4.5%；成交总价670亿元，同比上升18.6%；楼面均价3122元/㎡，同比上升13.4%。
预计2019年，土地成交量将继续维稳，地价方面将持续稳中有升。
2.市场回归理性，局部火热与整体低溢价相结合
2018年8月起，受政策环境影响，南通大市土地成交溢价率持续走低，降温明显，市场也逐渐回归理性。
从近期2018年末4场土拍来看，崇川与港闸两核心地块开发商热捧，百轮鏖战，火热非凡，而后两场抄底捡漏或补仓，成交迅速，冷热不均的背后，既是地块优质与否的角逐，也是不同背景开发商之间的“合纵连横”。2019年，或将延续这一态势。
1．市场持续健康，价涨量稳
自2011至2014年，南通大市新房市场供过于求，均价持续走低。自2015年开始，市场需求激增，量价齐升。最近两年，供销量逐渐趋于平稳，成交均价稳中有升。预计2019年，将持续这一态势。
2．库存及去化处于低位，回升迹象开始显现
以南通主城为例，2017年以来，南通主城商品住宅显性存量总体低位运行，2018年，全市商品住宅可售量保持平稳，四季度开始，显性库存筑底回升，截止2018年12月底，全市商品住宅显性库存为127万㎡，去化周期为5个月。未来一段时间，市场依然较为健康。
3.部分区域新房市场需求开始转变
以南通港闸区为例，从2018年12月港闸区商品住宅成交情况来看，100-220㎡左右户型去化周期明显低于其他面积段，由于周边地区生活水平的不断改善，人们对于生活品质也更加注重，市场已逐渐转向改善户型。随着南通经济的不断发展，从“量”到“质”的转变，也是南通新房市场未来的一个明显的写照。
