2018年7月6日，上海薇捷企业管理有限公司作为原始权益人的“世茂-华能-开源住房租赁信托受益权资产支持专项计划”在上海证券交易所成功发行！储架规模10亿元，首期发行5亿元，该项目是全国首单住房租赁储架式租金ABS项目！ 自2015年发行具有标杆示范效应的全国首单物业费ABS以来，多次金融创新的成功经验不仅创下“里程碑”式经验，也让世茂从传统房地产行业中脱颖而出，在资源整合、行业创新上更具活力，也成为行业内金融服务创新的标杆“龙头”。事实上，在我国经济转型升级的大环境下，世茂意识到，作为激活存量资产，提高资金配置效率的重要工具，资产证券化成为实体企业转型发展的有效选择。
一、世茂住房租赁ABS项目概况
世茂-华能-开源住房租赁信托受益权资产支持专项计划（以下简称“世茂住房租赁ABS”）储架规模10亿元，首期发行5亿元，AAA评级，期限20年，票面利率5.6%。项目原始权益人为上海薇捷企业管理有限公司，财务顾问为江苏银行，联合交易安排人为华能贵诚与招商银行，资产评估机构为世联评估，评级机构为联合信用评级公司，审计师/现金流预测机构为中兴财光华，法律顾问为大成，资产服务法律顾问为融孚律师事务所，增信主体和维好承诺人为世茂集团。
1、基础资产
本专项计划的基础资产系指由原始权益人在专项计划设立日转让给管理人的、原始权益人依据《华能信托-世茂住房租赁单一资金信托信托合同》对“华能信托-世茂住房租赁单一资金信托”享有的信托受益权。信托项下，华能信托以信托资产向借款人发放信托贷款。
基础资产方面，本专项计划拟作为储架发行的目标资产系指世茂嘉年华开发的位于杭州市江干区的世茂天宸项目，包括48套可租赁住宅和732套可租赁房两部分。可租赁住宅部分为建筑面积14,975.67平方米的房屋所有权和所分摊的剩余使用年期为66.5年住宅用途国有出让土地使用权，共计
48套。可租赁房部分为建筑面积55,224.54平方米的房屋所有权和所分摊的剩余使用年期为36.5年公寓用途国有出让土地使用权，共计732套。
根据世联评估出具的《浙江省杭州市江干区艮山西路以南（世茂天宸）48套住宅、732套公寓房地产市场价值估计报告》，世联评估选用比较法、成本法、收益法确定估价对象住宅及房屋的房地产市场价值为人民币 300,324.00万元，其中可租赁住宅部分房地产市场价值为人民币92,736.00万元，732套可租赁房部分的房地产市场价值为人民币207,588.00万元。目标资产的产权人为杭州市世茂嘉年华置业有限公司，目标资产于2018年投入使用，与周边同类出租物业相比是属于高端物业，外部配套设施完善，周边自然及人文环境良好，居住氛围浓厚，周边租赁市场的出租率超过90%，出租情况较好。
2、交易结构
（1）原始权益人将货币资金委托给华能贵诚信托设立【华能信托•世茂住房租赁】单一资金信托，从而拥有【华能信托•世茂住房租赁】单一资金信托的信托受益权。
（2）华能信托（作为受托人）与借款人签订《信托贷款合同》信托贷款，信托贷款采用一次性放款，按半年偿还应付本息金额，于本息清偿日将全部应付本息转入信托财产专户。
（3）计划管理人根据与认购人签订的《认购协议》以及与原始权益人签订的《【华能信托•世茂住房租赁】单一资金信托信托受益权转让协议》，设立世茂-华能-开源住房租赁信托受益权资产支持专项计划，以募集资金支付相关费用后的余额购买原始权益人持有的【华能信托•世茂住房租赁】单一资金信托的信托受益权，取得该信托受益权。资产支持证券投资者认购专项计划资产支持证券，将认购资金以专项资产管理方式委托计划管理人管理。专项计划认购人取得资产支持证券，成为资产支持证券持有人。
（4）监管银行根据《监管协议》对上述信托贷款的还款账户实施监管，【招商银行上海分行】（作为监管银行）对监管账户进行封闭监管，并有权对该账户的支取进行控制，优先将该账户资金用于归还《信托贷款合同》项下的贷款本息等应付款项。
（5）专项计划存续期间，在优先收购权人未行使优先收购权的情形下，信托账户在信托分配日，将收到借款人偿还的信托贷款本息扣除当期必要的信托计划费用后以信托受益权收益分配的方式全部分配给信托受益人，即专项计划。
（6）管理人根据《计划说明书》及相关文件的约定，在每个分配日向托管银行发出分配指令，托管银行根据分配指令，将相应资金划拨至登记托管机构的指定账户用于支付资产支持证券预期收益和本金。
3、增信措施
增信措施方面，本专项计划提供以下信用增级方式：（1）证券的优先 /次级结构化分层：本专项计划的次级资产支持证券全部由世茂建设认购并持有；（2）目标资产收入现金流超额覆盖：本专项计划现金流对当期优先级资产支持证券本息及资管税费、托管费、信托报酬实现一定的超额覆盖；（3）租金收入质押；（4）评级下调事件；（5）流动性支持安排；（6）租金收入差额补足；（7）信托贷款担保；（8）专项计划维持费支付；（9）增信措施触发顺序安排。
二、世茂集团
世茂，是以房地产开发为主的国际化企业集群。现已经发展成为以“世茂房地产(0813.HK)”及“世茂股份(600823.SH)”两家控股上市公司为核心的大型企业集团。经过二十多年的发展，世茂已经成为中国房地产界领袖企业之一。
二十多年前，世茂进军中国大陆房地产市场，在发展历程中，致力于不断提升人居品质和居住品位，为城市的形象增添更多光彩。本着“缔造生活品位”的理念，企业在中国大陆首创了房地产“滨江模式”，将景观、亲水、园林和建筑等各种元素融合进了每一个家庭的日常生活，不仅在人居环境、自然生态与人文景观之间架起了一条条人性的桥梁，也在描绘高雅的栖居艺术的同时创造了一个个地产精品。目前，世茂正在开发的六十多个项目，分布于中国近四十个大中城市。
同时，世茂始终以创新、前瞻的地产开发思维，以“成就城市梦想”为己任，实践“城市经营者”的理想，投身于推动城市化进程的大业。不仅如此，公司更是放眼全球，融汇欧亚文化，把“全球销售理念”应用于房地产行业，将地产精品推向世界。在弘扬民族经典文化的同时，也为项目当地引进国际资金，促进国际间经济、文化交流。正是这种一如既往的追求和责任，让世茂峥嵘业界数十载，在生态住宅、商业地产、旅游地产等多个领域取得瞩目成就，并成为中国房地产颇具影响力的行业翘楚。
三、世茂集团ABS创新之路
世茂作为地产金融界的老炮儿，世茂这些年来在这块的动作和投入都比较大，与很多资本市场的无缝对接让它在业内形成了不错的口碑，今天主要带大家一块来了解一下世茂在资产证券化这块都干了啥？
1、物业费ABS
2015年8月12日，世茂天成物业服务集团有限公司作为原始权益人的“博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划”成功发行，这是全国首单物业费ABS项目！证券规模合计15.10亿元，其中优先01-05档规模为14亿元，期限1至5年，AAA评级，收益6-7.1%；次级档1.1亿元，无评级。基础资产为世茂集团境内全资子公司世茂天成物业服务集团有限公司以其物业费收入。
2、购房尾款ABS
2015年11月13日，上海世茂建设有限公司作为原始权益人的“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项管理计划”成功发行，这是全国首单购房尾款ABS项目！证券规模合计6亿元，其中优先档01-03档发行规模5.4亿元，期限1至3年，AAA评级，收益5.75%/5.85%/5.95%；次级档0.6亿元，无评级。基础资产为世茂集团旗下位于一、二线城市的项目公司对其购房者的购房尾款应收账款。
3、五星级酒店ABS
2016年4月19日，深圳市博资创新管理有限公司作为原始权益人的“博时资本-世茂酒店信托受益权资产支持专项计划”成功发行，这是当时全国规模最大酒店ABS项目，也是世茂在非住宅领域的首次证券化实践！证券规模合计26.9亿元，其中优先01-16档发行规模25亿元，期限0.5至8年，AAA评级，收益率4.5至5.4%；次级档1.9亿元，无评级。
基础资产为世茂集团旗下多家五星级酒店收入，包括上海世茂皇家艾美酒店、上海外滩茂悦大酒店、南京世茂滨江希尔顿酒店、牡丹江世茂假日酒店、福州世茂洲际酒店、泰州世茂茂御酒店、上海松江世茂睿选酒店及上海虹桥世茂睿选尚品酒店等以委托或自主经营形式管理的酒店。
4、融资租赁ABS
2017年3月3日，诺斯(上海)融资租赁有限公司作为原始权益人的“华福-世茂诺斯租赁第一期资产支持专项计划”成功发行，其中上海世茂建设有限公司作为担保人，世茂房地产控股有限公司作为维好承诺人，这是全国首单地产类租赁ABS项目！证券规模合计5.72亿，优先A/B档资产支持证券总规模5.38亿元，分为优先A1-A2、优先B1-B5档证券，得到中诚信证券评估有限公司AAA/AA+的优质评级。
基础资产为13笔融资租赁租金债权，承租人共8家，分布于上海、天津、江苏、福建等地，租赁物涉及游乐设施、酒店设备和交通工具，行业和区域分散性强。诺斯租赁就本专项计划涉及的租赁项目，租金总规模6.95亿元，未付租金余额6.27亿元，历史还款正常，截至目前无逾期情况。
5、世茂国际广场
