【楼市大家谈系列四】南京：虎踞龙盘今胜昔，天翻地覆慨而慷

往期城市调研回顾

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2016/3/23 【楼市大家谈系列二】上海：安得广厦千万间

2016/11/01 【楼市大家谈系列三】杭州：郡亭枕上看潮头，何日更重游

南京市场的库存量一直不高，从供需关系看房地产市场不算火爆。南京和杭州市场不同，主要体现在人口结构及就业情况不同，南京地区国企、党政军机关、科研院校较多，工资性收入稳定且储蓄较多，另外非工资性的收入也较多，因此购买力的持续性和稳定性都比较强。

同时南京的基础设施建设情况领先，地铁全国第四，正在建设的规模也很大。加上南京本身是一个中心化的城市，对苏北、安徽地区有明显的辐射效应。南京这个城市的吸引力很强，南京的大学毕业生有30%愿意留在南京工作，南京每年有80多万本科毕业生。总的来说，从生活环境、城市底蕴、人口素质、教育环境和生活成本等因素来综合考虑，南京具有相当的竞争力。

因此南京市场从2008年开始年度的房价就基本没有出现过大幅回落的情况，呈现稳定上涨的趋势。

我们认为南京市场房价出现逆转的可能性非常小，但在当前的调控中出现小幅的回调是可能。由于南京政府刻意限制了高价房的上市，加大了江北、江宁和溧水等地的新房供应来拉平全市房价均价。但主城区的新房价格实际一直在涨，9月单月上涨幅度很大，环比8月上涨15%。

目前南京新房限价有3个档次，1万以下的一年内上涨幅度不能超过12%，1万~2万的涨幅不能超过15%，2万以上的不能超过18%。2015年拍的地开始销售的目前还不多，但等2015-2016年的项目大量开始上市后，限价是否能够继续严格执行是存疑的。我们判断目前这种对房价的压制情况可能在2018年底出现松动。

南京2010的平均楼面地价是4800元/平，2011年为2700元/平，2012年为3800元/平，2013年为5800元/平，2014年为4000元/平，2015年达到7000元/平，2016年跳涨到16000元/平。2017年因为土地限价下降到15000元/平。从地价的情况可以发现南京的房地产市场在2016年出现了集中的爆发。

南京历史库存去化周期在6~10个月左右，最长也就到11个月，解除限购之后库存迅速下降，最低到3个月，目前维持在4个月左右。但这部分是建证的库存，考虑实际签约销售的情况库存会更低，预计只有1个月左右。

南京土地供应情况：每年的供应量在500公顷左右，土地供应比较稳定。今年来看供应量也差不多在四分之三，基本都能完成供应计划。目前南京的土地资源非常紧张，尤其是城区的供应。由于南京也是租赁试点城市，未来土地供应结构上也会有调整。

二手房市场情况：南京已经进入二手房为主导的市场，目前二手房的成交量大于新房。2016年7月~12月，及销售套数而言，新房：二手房为1.3:1。今年二手房市场成交稍有回落，出现冷热不均的情况。

Q&A：

Q1：南京落实租赁政策的情况如何？

A1：目前还没有推出纯租赁用地，推出了部分地块中有自持的部分试点做租赁住房。

Q2：对未来政策的预期？

A2：南京目前所有的限制政策都已经用上，2年前就已经开始限价销售。未来进一步出台政策的空间已经不大。

Q3：南京主流开发商的市占情况？

A3：市占率最高的是万科，2011年进入南京市场，已开盘的项目+在建地块共有26个，土地面积约50多万方。另外保利、恒大的市占率也相对较高。本土开发商还有朗诗、苏宁环球等，活跃的也就不到十家。

Q4：南京的土地拍卖政策？

A4：南京的土拍政策经历了最高价熔断、摇号、竞争保障房比例等不同的阶段，各种手段都已经用上。

Q5：目前南京信贷政策的情况？

A5：去年10月就取消了折扣，首套房房贷利率1.1~1.15倍，60%~70%的银行执行1.1倍利率，其余为1.15倍。二套房利率1.15~1.2倍，已经有4、5家银行已经停贷了。目前情况就是正常利率需要等，1.1倍的利率可以较快贷出来。

首套房首付3成，二套房首付5~8成。市场整体层面上不允许划定首付比例，但去年有8成首付的潜规则。

Q6：南京租金水平？租赁人口构成情况？

A6：南京整体月租金水平在3000元左右。南京共800万人，每年净流入人口3~5万人，但人口结构持续在调整，高端人口持续流入，构成租房需求。

项目位于东山主城区片区，属于主城区较为稀缺的新房项目。交通便捷，已通车的轨道交通有1号线天印大道站（距离项目2公里），北侧5号线在建（距离项目1.5公里），另外还有规划线路12号线。配套设施方面，西侧1.5公里处有成熟的万达城。

这个项目是2016年万科从本地开发商接手的，接手时项目已施工过半，因此户型没有改动，仅对绿化景观重新设计。项目占地5.9万方，总建面27万方，采取人车分流设计。小区规划8栋28层的住宅，其中8#、9#、10#已售罄，4#、5#楼即将开盘，都为2梯3户的户型，两侧边套是145平的三房，中间套为90平的两房，两房的数量较少，因此较为抢手。项目销售均价3万左右，90平户型价格稍高，145平户型价格略低于3万。登记人数已经超过推盘数，开盘将采取摇号的形式。

购房人群来看，大部分都是本地户籍，少量外地户籍，几乎没有投资客。付款方式目前还没有定，应该是按南京的规定执行，首套房3成首付，二套房贷款已付清的5成首付，未付清的8成首付。

图：万科金域国际项目

项目所在区域属于奥南板块，属于河西CBD的三期，河西的整体定位就是新的城市中心。项目的北侧是规划了华侨城欢乐海岸，是一个占地很大的商业项目，加一个小型的游乐场。项目南侧是4个综合体地块，其中两块已经开始开发（金地），规划的都是商业+办公的业态。西侧是鱼嘴商务区，对标的是上海陆家嘴，其中今年2月金茂拿下了一个地块，规划配建一栋550米的金茂大厦。江边是滨江大道和绿化带。项目最大的特点就是沿江，售楼处距离江边的直线距离不到1公里。

项目的公共交通方面，未来将配套4条地铁线路，其中S3线将于下月通车，最近的地铁站距离项目600米左右。

项目是15年12月拿的地，地块总价83亿，住宅部分的楼面价近1万出头。按目前3.5万的均价计算，项目的货值约120亿元，考虑后面几期开盘价高于3.5万的话预计整个项目的货值可以达到130~140亿元。

项目属于河西南地区较新的楼盘，分为两期进行开发，一期9栋楼，二期11栋楼，共计20栋楼，2100套房源，车位比达到1:1.5。一期第一次开盘会开1#、2#、3#、7#、8#、9#共6栋楼580套房源，户型是从122平~180平的共6个纯改善户型。受到限价的影响，销售均价定在3.5万左右，精装修交付，首付预计在5~8成左右。蓄客情况非常好，预计也要摇号进行销售。