该文章主要围绕广州智谷板块的新土地拍卖及开发情况展开，描述了金茂拿下世界大观四期地块的情况，并进行了市场分析。文章还讨论了低密板块的价值以及广州智谷板块面临的挑战和机遇。
描述了智谷板块的价值、面临的挑战以及开发策略等。
文：园长
今天有两宗拍地。
第一是广州的地铁1万1地价拿下3号线石
碁站珑耀上城二期。
第二就是金茂拿下世界大观四期地块。容积率1.1，楼面价4万7。
大观四期之前流拍，今年又上架，命运不一样的原因是，听说越秀和国贸的三期大平层叠墅，去年赚钱了。
4家开发商又有了信心，招商，越秀，金茂，建发很克制的各出了一手，最终金茂拿下。
四期地块，相比起去年出让的三期，地价相当，景观面稍微差一些，只能侧望湖，但容积率更低，更靠近商业。
地块猜测呢，会主打低密+高高高高高高使用率，不知道会做什么产品，如果是中改，会跟观樾直接打擂台，做顶级叠墅呢，景观又差了些，总价跟面粉厂直接拼？？
其实还是有压力的，去年的市场，跟今年不太一样。
三期地块天湖出的时候，市场上2500-3000万没啥产品挑选，2025年就不一样了，保利金融城的面粉厂和绢麻厂同步出击，大家求娶的都是同一拨用户，厮杀还是有的。
你有强概念，我有高赠送，你在核心区，我打很低密。
产品是很独特的，就看用户怎么选。
智谷板块是未来广州核心区里很少很少的纯低密板块，这个很值钱。
但尴尬的是，目前大部分用户不太愿意为低密买单，所以它又没那么值钱，改善卖不上价格。
深圳的香蜜湖的低密值钱，那是因为人家跟福田的cbd形成了强烈对比，经历过繁华的cbd，群众才知道，cbd旁的湖居才是我想要的松弛感，所以值钱。
金融城c b d住区还没搞起来，大家感受不到高密度cbd和低密环境的强烈对比，也察觉不到后期自我的强烈需要，
所以普通人不太愿意为低密花钱，只有土豪愿意。
简单来说，还没经历，看不到低密板块的价值，广州普通人的现阶段，还是想要繁华cbd，或者高体面住区出入方便，毕竟没有得到过。
目前只有土豪愿意花钱，反正已经不限购了，世界大观四期，完全可以做成多套上下叠组成的小独栋小联排，用户大不了买2套3套嘛，这样就完全可以跟面粉厂完全错开了。
这样大家也愿意选，简直完美，建议金茂+越秀考虑一下。
从早年牛奶厂，到后面保利天汇，再到智谷开发，到悦景路合景地王，再到世界大观板块，短暂红过以后就没啥了，总是差那么点意思。
几乎所有都经历过从高光到暗淡，从天上掉回凡间的经历，典型的就是奶厂，我觉得群众是真的爱她，不然也不会花钱买它，但是后面也是真失望。
瞅瞅奶厂这国际居住社区里，草率的绿植，营养不良的树就知道了，智谷的兑现，大家还是不满意的。
智谷板块价值很高，翻一翻过去几年城区的土地出让容积率，可以预见的是未来核心城区的压抑，低密的智谷，可能真的是城区最近的松弛感。
但是开发节奏慢，整体的运营思路又有点不清晰，所以群众难免会信心不足。
大观板块的环境其实是非常优秀的，但是也有问题，就是附近人口居住密度低，没有写字楼，没有成熟的地铁，导致很难倒入外部人流，人口不够，很难形成商业氛围。
流量商业的基础一般，就只能做非标准的商业，比如天湖的商业地块只能做高单价的私享会所之类，大观四期的商业短期也很难做流量商业，这就很考验运营的商家。
湖是公共配套，要把湖打造成网红ip，把湖边的商业盘活，需要很强大的商业运营思维，才能让板块成为明星。
成都的麓湖，就是运营的很优秀，超大地块有开发商的整体考虑，有交通的加成（地铁以及通畅道路），有优秀的商业，有童话的场景，有写字楼产业等多方因素才能成功。
其实世界大观板块交给华侨城+越秀，做整体的ip运营，商业写字楼综合体开发+房地产才是最优解，目前割让成小地块，开发节奏是快了，但是也会造成各管各的，自扫门前雪的状况。
智谷板块密度如此低，距离金融城极近，先天条件真的很优越，目前还在开发规划中，还是很多可能的。
只要搞好交通和商业，就一定可以崛起。
希望后续的商业运营，能有极强的运营公司加入，帮智谷拿回头条。
最后，广州买房找园长，专业分析，买房问题，线下直接跟你说清楚。
