平地惊雷！
昨晚（8月28日），楼市又传大消息，这一次的主角是集体建设用地！
村里的土地，可以建房出租给白领了！
28日，国土资源部、住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知。通知显示，
未来将在13个城市开展利用集体建设用地租赁住房试点，并规定2017年11月底之前报国土资源部和住房城乡建设部批复。
第一批13个试点城市：
北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆和成都。
此则公告中参与试点的13个城市，全部为中国的核心城市，由此可见，中央建立“租售并举”住房体系的决心之大！
令人震惊的细节是：
农村集体土地不用经过国家征地环节，
甚至也不用开发商，可以组织自行开发，直接进入市场！说白了，就是：村里的土地，可以建房出租给白领了！
这意味着，政府征地环节没有了，连开发商这个环节也省去了，节省的成本会非常巨大。以北京、上海为例，土地成本占房价构成的70%，这部分就可以免去。加上开发商环节的省去，农村集体建设的租赁房成本可能只有商品的20%（一线城市）到30%（二线城市）。
也就是说，很有可能，2到3折的房子即将面世！
这次楼市真的变天了！
集体用地进入租赁市场，是我们国家未来建立楼市长效机制的一部分。经过试点的摸索之后，会向全国推广开来，成为一种常态化的机制。
农村集体建设用地的改革可能是未来中国发展最为关键的一环之一。
2014年中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，正式提出“三权分离”；
2015年年初，国务院办公厅发布了《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》，明确将土地经营权分离出来。
此前很多农民兄弟要出门打工，尽管有土地的承包权，但是没有人打理的话，土地是实际使用权是闲置的，不会产生过多的收益；
而三权分离之后，农民工兄弟可以把土地的实际经营权转让给别人，通过获得租金或者获得分红等形式增加收益；此外，也可以通过抵押使用权等方式获得贷款。
简而言之：
实行“三权分置”后，土地可以作为要素要流动起来，集中在农村能人手里，搞现代农业和规模经营。这样，农民收入增加就有了新的制度保证。
也就是说，在规划之内的这些农村集体用地可以作为租赁市场额组成部分，参与分享租赁市场大蛋糕的利益。从玩法上，可以看到，村镇可以采取：
自行开发运营，联营、入股等方式；具体采取什么方式要根据村镇自身的情况而定，让利益最大化。
必须提及的一点是，目前已有的符合精神的小产权房，很可能会在今后的租赁市场上大放异彩。尤其当村镇和企业深度合作之后，一方面可以提升小产权房的居住质量和安全性，又可以产生规模效应，成为市场的有生力量。
还有赋权的问题：
保障租房人的基本权益，也就是说，在买房的时候不能够获得和一般商品房同样权益的这些房屋，在租赁层面大家是权益属性一致的。（深圳等地目前已经有类似的文件精神出来）
实际上，《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》等于是一次性解决的两个重要的问题：
一个是解决租赁市场房屋流动性的问题，通过集体建设用地补充租赁市场；另一个是集体建设用地使用权探索的问题，通过租赁市场拓宽集体建设用地的使用途径，进而进一步帮助农民朋友们获得更多收益。
在房价问题上，这个政策预计影响不大。
因为现有的土地和商品房价体系没有本质的扭转；而且这些住房的用途具有唯一性就是租赁住房，和买房体系基本是隔离开的。
在房租问题上，影响可是相当大。
从供需关系的层面来说，更多的供应显然有利于降低房租；而集体用地因为没有土地成本。所以总体来说，根据房价公式，那么会比由政府主导的公共租赁市场（土地没有溢价）便宜一半左右，比一般的市场租赁房便宜80%左右。
中原地产首席分析师张大伟也认为：集体用地因为土地价格相对较低，对于集体产权拥有者来说，可以获得稳定回报。集体用地的出租房，在租金市场化的情况下，可以达到年投资回报率5%以上。因此，他认为这一政策落地后，将对这13个城市的租赁市场有非常大的影响。
而这背后，最受益的是两拨人：
租房客和农民朋友！
据链家研究院最新的《租赁市场系列研究报告》，我国的租赁人口只占11.6%，相当于1.1亿人左右；而农民朋友目前约为6亿——
加起来就是7.1亿人！这项政策堪称影响7亿人的大杀器！
先租后买，租购并举，相信20年后的孩子们不会再为房子犯愁了。
今天文件一出，可以预见，大城市郊区农村户口价值大增，将产生一大批新富阶层：
这些农民将成为大批租赁租房的股东，长期享受土地红利。
